三大类老旧住宅可“原拆原建”……青岛出台13条房地产新政

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 赵波

5月15日，青岛市住房和城乡建设局联合青岛市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心等7部门，正式发布《青岛市支持房地产高质量发展若干政策措施》，聚焦促转型、降门槛、强保障、优服务四大核心方向，推出13条务实举措，满足市民刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式。

近年来，青岛市紧盯房地产市场供求关系新变化，已陆续出台6批次50条政策措施，叠加购房家电消费券、青年人才购房券、多子女家庭购房补贴等惠民举措，深入开展“住福青岛”系列促销活动，持续加大“好房子”建设供给。今年以来，青岛全市房地产市场已呈现结构性、区域性回暖迹象，市场平稳健康发展基础不断夯实。此次新政策的出台，旨在进一步加力增效，推动房地产业向高质量发展转型。

加码“好房子”金融支持 推进老旧房原拆原建

在促进行业转型发展方面，政策聚焦品质提升与存量盘活，推出三项重点举措。加大“好房子”金融支持力度，鼓励金融机构创新服务产品，为符合条件的高品质住宅项目提供充足信贷保障，助力优质居住产品供给。大力发展康养地产，明确康养配套建设标准，通过健康服务中心计容不计价、降低项目建设成本等优惠，支持存量房地产用地转型打造康养项目。

同时，支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建。在原拆原建试点项目中，可弹性控制规划指标，增配电梯、风道、公共走廊等附属设施及公共景观，适当增加建筑面积；增设公共设施、附属设施等建筑面积，不计入容积率。支持缴存人使用住房公积金贷款用于老旧住房自主更新原拆原建。

公积金最高贷240万元，多举措降低居民租购门槛

针对降低居民租购门槛，政策直击市民购房、租房痛点，优化多项核心保障。放宽配售型保障性住房准入，将非全日制专科人才、在青务工农业转移人口纳入保障范围，初婚初育家庭可优先申购，让保障覆盖更多群体。降低保租房申请门槛，申请人在项目所在区市城镇无自有住房即可申请，企业可按套或按间灵活出租，满足新市民、青年人多样化租房需求。

重磅优化公积金贷款政策，调整住房套数认定标准，大幅提升贷款额度，个人最高可贷160万元，夫妻双方最高可贷240万元，贷款额度计算倍数由余额15倍提高至20倍，切实减轻市民购房资金压力。

试点农村居民购房 公积金代际互助还贷

在强化群众住房保障上，政策覆盖多元群体，提升保障服务实效。开展农村居民购房试点，在莱西市先行推行，农村居民购买新建商品住房可享房企优惠，且保留集体经济权益、无需迁移户口，即可平等享受城镇基本公共服务，后续将逐步推广至全市。做实人才安居服务，对产权型、租赁型人才住房剩余房源实行按月常态化分配，缩短配租时限，高效满足各类人才安居需求。

扩大公积金提取范围，缴存人及配偶可提取公积金支付住宅专项维修资金、契税、物业费等，同时拓展“代际互助”范围，支持缴存人及配偶、双方父母、子女共同提取公积金偿还房贷，缓解家庭住房支出压力。此外，开展房地产领域网络专项整治，依法打击违法违规信息与恶意唱衰行为，稳定市场预期。

护航“白名单”项目 优化人才住房转化流程

为优化涉企精准服务，政策着力破解企业发展难题，助力市场主体稳健经营。加大房地产“白名单”项目融资支持，稳定融资规模，鼓励金融机构做好到期贷款接续，依法保护项目新增贷款、并购贷款资金安全，不得随意冻结、扣划相关账户资产。

优化租赁型人才住房转化流程，允许符合条件的房源按程序转为配售型保障房、产权型人才住房、商品住房等，适配市场需求变化。同时，允许已开工未建成的转化房源调整户型设计、装修方案，进一步提升房源适配性与实用性。

下一步，青岛市住房和城乡建设局将联合各相关部门，全力推动13条政策落地见效，持续释放政策红利，加快构建房地产发展新模式，不断满足市民群众高品质、多样化住房需求，全力推动全市房地产业平稳健康、高质量发展。

1.问：青岛市在推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建工作中，哪些房屋可以纳入试点范围，又有哪些具体的流程和政策？

答：老旧住房自主更新、原拆原建工作，既是推进城市更新、改善居民住房条件的新探索，也是促进房地产高质量发展的新举措。近期，市住房城乡建设局会同有关部门研究明确了原拆原建试点范围、实施路径和有关支持政策。下面我简要介绍一下相关情况：

一是明确了试点范围。青岛市城市建成区国有土地上依法建设并已依法取得不动产权证的以下三类老旧住房纳入试点范围：第一类是抗震性能不满足现行要求的预制板住房；第二类是建筑结构差、功能不全的非成套住房；第三类是经危险房屋鉴定标准鉴定为C、D级，且缺乏维修加固价值的老旧住房。同时规定，别墅类房地产开发项目（包括私家庄园等）、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑以及《青岛市城市风貌保护条例》规定的不得新建、扩建建筑物区域内的建筑，已纳入土地房屋征收计划、土地储备计划的，控规规定拆除的不纳入试点范围。

二是明确了实施路径。房屋所有权人可直接作为建设单位，也可协商一致后成立自主更新委员会，或者委托具备相应资质或项目实施经验的法人等作为建设单位。建设单位委托具有相应资质的设计或咨询等单位编制改造方案。改造方案由街道报区（市）政府组织联合审查。审查通过后进行社会公示，无异议后，由区（市）政府出具综合会审意见。会审通过后，到相关部门办理规划许可、施工许可等手续，实施项目建设。验收合格并完成竣工验收备案的，房屋所有权人可向不动产登记部门申请办理不动产登记。

三是明确了支持政策。原拆原建项目支持适当增加建筑面积、完善居住功能、增配公共服务设施、开发利用地下空间。间距、日照等规划指标无法达到现行标准和规范的，户型、面积不能满足日常居住需求的，实施规划指标弹性管控，可按不低于现状水平控制。允许项目土地性质和土地使用权属保持不变，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件办理相关手续。原拆原建改造费用，遵循“谁所有、谁出资，谁受益、谁出资”的原则，由房屋所有权人按建筑面积比例承担。鼓励各类金融机构积极提供信贷支持。支持缴存人提取住房公积金用于老旧住房原拆原建或支付原拆原建期间租房居住的房租，提取政策支持范围可扩大到本人及配偶的双方父母、子女。同时支持缴存人申请使用住房公积金贷款用于原拆原建。

目前，有关区（市）正按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的原则，积极开展试点项目摸排论证，鼓励和支持居民意愿强烈、群众基础较好、基层工作有力、区域位置适当的项目先行先试。通过试点先行，形成一批可复制、可推广的城镇老旧住房改造新模式，为后续开展老旧住房自主更新原拆原建工作提供实践支撑。

2.问：此次新政策调整，缴存人在申请住房公积金贷款时，都能享受哪些贷款优惠？

答：市住房公积金管理中心聚焦满足群众安居需求，推出了一揽子住房公积金贷款优惠政策，进一步发挥住房公积金制度保障作用，更好支持缴存人住房消费需求。本次政策调整在住房公积金贷款方面共有三项利好举措：

（一）提高贷款额度，加力住房资金保障

一是上调最高贷款额度。单方申贷的基础最高贷款额度由60万元提高至90万元，双方申贷的基础最高贷款额度由100万元提高至130万元；叠加青岛市各项额度上浮政策后，单、双方申贷的贷款额度上限分别提高至160万元和240万元，增强购房资金保障。二是加大高层次人才支持力度。持有“山东惠才卡”或“青岛市高层次人才服务绿卡”的高层次人才及全日制博士，公积金贷款额度可上浮30%，助力人才留青安居。三是优化额度计算方式。公积金贷款额度计算的余额倍数扩大至20倍，同时提高贷款计算时的账户余额起点数，账户余额低于1万元的，按1万元的余额计算贷款额度，发挥“乘数效应”，着力解决借款申请人“余额少、贷不多”的问题。

（二）优化认定标准，更好释放制度红利

一是优化贷款住房套数认定标准。缴存人家庭符合多子女家庭、赡养异地老人、购买高品质住宅或绿色住宅、购买商品房现房四类情形之一或多项情形的，可核减一套住房套数，核减后在新购住房所在区（市）范围内无住房或仅有一套住房的，执行首套房利率，降低还贷负担。二是放宽多子女家庭认定标准。取消多子女家庭认定标准中对未成年子女的要求，有两个及以上子女的多子女家庭，可享受公积金贷款额度上浮、住房套数核减、按实际房租提取公积金等优惠，政策覆盖范围再扩大。

（三）赋能城市更新，支持居住品质提升

一是支持老旧住房原拆原建。支持缴存人使用住房公积金贷款用于老旧住房自主更新、原拆原建，原拆原建的老旧住房不纳入住房公积金贷款套数认定范围，同时可核减一次贷款次数。二是支持“以旧换新”。缴存人家庭出售的旧房曾使用住房公积金贷款的，购买新建商品房申请公积金贷款时，核减一次贷款次数，助力缴存人顺利换房。

3.问：市民朋友都比较关心住房公积金提取问题，请问这次政策调整在提取方面有哪些利好措施？

答：本次政策调整在提取情形、提取范围及提取额度上都推出了新举措，核心是推动公积金从“买房专用”向“全周期住房消费”转变，从以往单一的买房、还贷延伸到物业费、契税、维修资金等多个住房消费场景，让公积金真正成为可以灵活使用的“活钱”，更好地满足大家多样化的消费需求。

具体来看：一是增加了提取情形。新增了物业费、住房契税、住宅专项维修资金三类提取情形，覆盖了更多住房消费场景。缴存人及配偶都可以提取公积金用于上述支出，相应减少资金支付压力。二是提高了租房提取额度。零材料租房提取额度大幅提升，单身缴存人每年最高提取额度由1.8万元提高至2.4万元，已婚缴存人夫妻双方合计每年最高提取额度由3.6万元提高至4.8万元；对于房屋租赁已登记备案的情况，缴存人可以提供租赁备案凭证及发票按照实际房租支出提取，家庭提取额度上限同步提高到4.8万元，助力租房群体更好地覆盖租房成本，相应缓解经济压力。三是扩大了代际互助提取范围。在买房、还贷等住房消费方面，进一步扩大提取人范围，缴存人本人及配偶、双方父母、子女都可以提取公积金，用来支付购房首付款、偿还住房贷款本息以及用于城镇老旧小区改造，更好地发挥公积金制度家庭互助功能，切实提高缴存人的住房消费能力。

4.问：在推动康养地产发展方面，青岛市在规划土地方面有哪些措施？

答：在规划方面，明确了健康服务中心的面积标准。通过调研先进地区优质康养地产项目，分析其服务设施的康养功能等要素，结合青岛市公共服务设施配套标准的要求，在现有“邻里坊”配套基础上，明确了健康服务中心的建筑面积按照650平方米/千人确定。根据新建社区的套数规模，差异化明确健康服务中心的最小面积，住宅超过1000套的最小面积为3500平方米，小于1000套的最小面积为1000平方米。在土地方面，青岛市积极优化供地政策，鼓励新出让土地建设康养地产项目，充分保障康养地产项目用地需求。对于按标准配建的健康服务中心，青岛市在地价方面给予支持。在开展地价评估时，健康服务中心不计入土地价值，切实降低开发企业用地成本和资金压力，激发市场主体参与积极性，推动形成康养地产项目落地，助力打造宜居宜养的高品质人居环境。

5.问：租赁型人才住房转化为产权型，企业和群众能获得哪些红利？

答：为更好地适应市场变化、精准对接住房保障需求，青岛市出台新政加快租赁型人才住房房源的收购转化，允许符合条件的房源取消分配环节，结合开发建设单位意愿和市场需求，转为配售型保障性住房、产权型人才住房或商品住房销售。此举旨在打通租赁型与产权型、人才住房与保障性住房以及商品住房房源转化路径，提升房企存量房源处置效率，更好满足群众刚性住房需求。

一方面，存量租赁型人才住房通过收购、转化等方式转为配售型保障性住房，符合国家关于完善住房保障体系的政策精神，能够有效增加高品质配售型保障性住房供给。此类房源，将以远低于周边商品住房的价格出售给符合条件的工薪群体，可极大降低群众购房成本，助力实现“住有所居”“住有宜居”。

另一方面，新政优化了租赁型人才住房转为产权型人才住房及商品住房的操作环节，大幅缩减转化周期，帮助开发建设单位及时回笼资金，有效缓解经营压力。此举不仅能加快存量房源去化，也有助于进一步优化青岛市营商环境、激发市场主体活力、增强发展信心，对促进房地产市场高质量发展具有积极作用。

此外，开发建设单位在获批房源转化后，可申请调整项目规划设计方案或装修方案，如优化户型布局、提升装修标准或取消装修等，显著增强房源适销性，更好满足群众多样化居住需求，真正实现群众、企业双赢。

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