影响保值的核心因素是什么？

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我们都知道一句话：佛度有缘人。

什么是有缘人？首先你得信，所谓心诚则灵。只有把自己的防备卸下，不整天想着去否定或反驳，才可能从博大精深的佛学中有所收获。

这世界没有完美的理论，佛学也一样，如果要挑毛病，总是可以挑出很多来的。

老司机时不时会发表一些个人看法，总有人找我抬杠，我很不理解：不同意划走就好了嘛，道不同最好的做法就是取关，何必费心费力来跟我杠，甚至人身攻击我呢？

对于出言不逊、阴阳怪气的攻击者，我从来都是直接拉黑。他们对我来说完全没有价值，只有消耗，还时不时来让我不爽，留之何用？

老司机可不是个不沽名钓誉之人，我很现实的。

前天我发了一条短视频，讲的是不同的房子未来的价值和价格完全不同。还没看过这条视频的严重建议去看一下，看不懂的则多看两遍。当然，不同意我观点的请直接划走，本文接下去的内容也没必要再看。

如果认同老司机视频所说的观点，那么问题来了，什么房子才更具有资产属性，也就是大家最常说的保值？

我在视频中说，稀缺的房子更具资产价值，但我没细说什么样的房子才叫稀缺。

今天就展开来说说这个话题，抛砖引玉。

顾名思义，稀缺首先指的是存量小，同时增量也要小，为什么老破小不是稀缺？因为存量太大了，宁波市区少说也有几十万套。

但如果没办法准确知道存量，还有没有判断稀缺的简单标准？

有！就是房屋的总价。

一般人可能没太注意到，划分楼盘档次的标准不是什么地段、外立面、大门、开发商品牌，而是总价。

一个小区，最便宜的那套房子总价越高，整个小区档次就越高。就是这么简单粗暴。

总价越高的房子，也就越稀缺，原因很简单，总价越高，买得起的人越少，自然造得也就越少了。

而且，总价高的房子它也不是白造的，往往占据了很好的地段，或者很好的景观，或者很好的配套等稀缺资源。

再者，总价高的房子，户型必然也更大、更好，硬件标准必然也更高。

没有无缘无故的贵，总价高意味着优势多，量少质好，这就叫稀缺。

肯定也有人担心，总价高的房子将来不好卖。

这个担心是有道理的，从流动性来说，高总价的房子流动性必然不好，这也是房产作为资产配置的一个主要缺陷。

但房子变现的手段还有很多，卖出只是其中的一种，其它手段还包括银行抵押、民间抵押、拍卖等。

这些手段的融资速度就快了。

老司机认识一些有钱人，他们很多持有的房产流动性都不好，比如钱湖比华利的独栋，东方一品的联排，国际村的老别墅等等。

但他们会为卖不掉而发愁吗，或者降价甩卖吗？我没有看到！他们在乎的是这房子的评估价，评估价意味着它能套出多少资金用于周转。

只要评估价稳定，这些房子的卖价就必然稳定，有没有卖掉都不重要。虽然成交少，但这些房子目前仍然非常贵，动辄五六万一平方，一套房子可以轻松贷出上千万来。

融资功能>售价>流动性。有钱人和普通人看待房子，视角有巨大的不同。

所以我们才会看到，明明一套豪宅挂几年也没卖掉，一个小区一年也没成交，但不影响房价仍然高高在上。

你以前或许会问，难道房东就不着急吗？今天看懂了老司机的逻辑，你就知道，他们真不着急。

宁波有一些典型的、资产属性很强的楼盘，大多是高总价的，除了我上面提到的几个楼盘外，还包括泊景廷的别墅、明洲的别墅、江万一期的别墅，以及庄市同心湖沿岸的别墅等。

老司机为什么没提大平层，因为大平层保有量太多了。只有少数的占有稀缺资源、具备产品优势的大平层，才具有强资产属性，比如明湖一线的大平层，昆吾的大平层，一线江景大平层。

其实别墅也一样，最近别墅新楼盘多起来了，别墅的存量也在增加，在不断增多的过程中，必然有些别墅的资产属性会下降。判断其价值如何变化，需要个案具体分析，最好的办法还是加入，就具体楼盘详细讨论。

如果真如老司机所说，资产价值高的的都是高总价豪宅，那么问题来了，普通人买不起，该怎么配置房产呢？

是不是就没机会了？

从投资角度来说，如果没有能力购买高总价产品，楼市留给我们的机会，确实就很少了。

如果一定要找，那就找高租金回报的，比如我一再强调的公寓，5%以上的净回报，就是楼市给普通人最好的机会。

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波收费最高、咨询量最大的独立咨询师。从去年开始我们推出了VIP服务，面向近期有买房需求的客户，由老司机本人全程陪跑，帮您买对房、避开坑、省下钱。

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