一年缓冲期，万科化债闯关战迎来关键决胜时刻

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业的寒冬里，曾经的“地产优等生”万科正上演一场牵动市场神经的自救大戏。没有躺平摆烂，没有激进违约，而是用一套精准算计的“组合拳”，在债务迷雾中蹚出一条市场化突围路。从标准化债务展期到刀刃向内的薪酬改革，从资产腾挪到股东赋能，万科的化债之路，更像一场步步为营、充满博弈的闯关游戏，每一步都藏着生存智慧与现实无奈。

用“公式化”方案搞定债权人

5月10日，万科一笔20亿元的中期票据展期方案高票通过，同意率高达99.95%，37家债权人全票支持。这已是今年以来万科第5笔成功展期的境内债，累计金额达108亿元。看似轻松过关的背后，是万科打磨出的一套“万能化债公式”，把债权人安抚得服服帖帖。

这套公式堪称“谈判心理学”的典范：10万元小额安抚+40%本金即付+60%展期1年+资产质押增信 。对个人投资者，先无条件兑付10万元，精准保住中小债权人的“保命钱”，避免舆论风波；对机构投资者，真金白银掏出40%本金，20亿元债券就得即时拿出8亿元，用诚意打消对方顾虑；剩下60%本金展期一年，利率不变，给企业喘息空间；最后再押上昆明、武汉项目的应收账款做担保，给债权人吃下“定心丸”。

没有狗血拉扯，没有僵局对峙，这套方案把“双赢”玩到了极致。万科不用一次性耗尽现金流，债权人也拿到实在保障，难怪每次都能高票通过。不同于部分房企的“摆烂式违约”或“一刀切削债”，万科坚持“不逃债、不甩债”，用市场化协商换取信任，守住了头部房企的信用底线 。

内部刮骨刀：高管薪酬“动真格”

债务端稳住阵脚的同时，万科内部上演了一场“薪酬大地震”。5月8日，董事会敲定新规：高管绩效薪酬占比不低于50%，亏损时薪酬联动下调，还新增薪酬止付与追索机制。简单说，就是高管薪酬和公司业绩“死绑”，再也没有“旱涝保收”的好日子。

这一刀，砍得精准又决绝。要知道，万科连续两年巨亏，2025年亏885.6亿元，2026年一季度再亏59.52亿元，业绩惨不忍睹。此前高管薪酬虽有收缩，但仍与惨烈业绩脱节，市场质疑声不断。此番改革，直接打破“高薪躺赚”惯性，核心高管薪酬大幅缩水，和巅峰时期的千万年薪判若云泥，彰显“共克时艰”的态度。

更关键的是，这不是简单“降薪”，而是治理逻辑重构。从职业经理人主导，到深铁国资全面接管，万科的管理底色彻底改变 。薪酬追索机制虽被业界质疑“执行难”，但传递的信号很明确：管理层必须对经营失误负责，倒逼决策更审慎、更聚焦效益，彻底告别过去“冲规模、重扩张”的老路。

现金流保卫战：卖资产、守信用、靠股东

债务展期赢了时间，薪酬改革拧紧了成本阀门，但活下去的核心，终究是现金流。万科正开启“全方位造血模式”，每一分钱都精打细算。

一方面，非核心资产“能卖则卖”。拟挂牌转让环山集团股权，靠出售养猪等非主业资产回笼资金，聚焦住宅开发、物业服务等核心赛道。另一方面，死守信用底线，5月8日专项划拨资金支付美元债利息，坚决避免交叉违约，维护境内外市场信誉。截至一季度末，万科手握604.9亿元货币资金，虽较去年末下滑，但仍能支撑短期兑付与运营。

关键时刻，大股东深铁成“稳定器”。作为深圳国资平台，深铁持续提供借款支持，还依托资源优势助力盘活存量项目。这种支持不是“无脑兜底”，而是市场化协同，既缓解流动性压力，也传递国资信心，稳定市场预期 。

不过，挑战依然棘手。用作增信的昆明、武汉项目，多是行业高位时拿地，如今市场下行，资产质量存疑，甚至出现闲置土地情况，同一资产反复质押更凸显优质资产匮乏。2026年万科仍有大额债务待处置，7月将迎偿债高峰，压力未消。

寒冬里的“稳健突围课”

万科的化债之路，从来不是“独善其身”，而是为整个行业提供了一份“稳健突围教科书”。

在行业风险持续出清、不少房企陷入“违约—贬值—再违约”恶性循环的当下，万科走出了不一样的路：不躺平、不硬扛、守信用、善协商 。其标准化展期模式，破解了房企债务协商难、落地慢的痛点，推动形成“企业自救、债权人共担、市场稳预期”的良性生态。

长远看，房地产行业已告别高杠杆、高周转的黄金时代，进入“稳规模、提质量、强治理”的新阶段。万科的化债与治理改革，正是顺应这一趋势的主动作为：去杠杆、调结构、强治理，从“规模扩张”转向“稳健经营”，为头部房企转型提供了可借鉴的样本。

一年缓冲期，生死决胜战

从债务展期到薪酬改革，从资产盘活到股东赋能，万科倾尽所有筹码，艰难换来一年的自救缓冲期。这一年，是穿越周期的关键，是修复基本面的决胜期。

前路仍有迷雾：楼市能否回暖？低效资产能否顺利盘活？新管理团队能否稳住经营？这些未知数，都需要时间作答。但可以肯定的是，万科没有退路，唯有以破釜沉舟的决心，直面挑战、稳步前行。

这场没有捷径的远征，万科正在咬牙坚持。而市场，也在等待一个重生的答案。