深圳新政两周“量价齐升”，当前已是政策底部

来源：市场资讯

4月30日深圳限购政策调整之后，深圳新房市场成交面积与成交金额至今已连续两周出现上涨。

在深圳新政利好的推动下，市场期待一线城市新一轮政策调整。

然而，从北京、上海、深圳、广州这4个一线城市2024年至今的政策调整来看，此次深圳限购调整并非一线城市限购进一步松绑的信号。

北京和上海分别在2025年底及2026年初发布过一轮政策松绑，此次深圳新政是对这一轮北京、上海政策的接力。

因此，短期内一线城市限购不会全面放开，当前已是政策底部。

2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。自4月30日起，符合条件的家庭在核心区范围内（福田区、南山区和宝安区新安街道）可多购1套商品住房；不符合条件，但持有深圳经济特区居住证的家庭可在核心区范围内购买1套商品住房。

至此，深圳购房几乎“零门槛”。

在新政推动下，截至2026年5月10日，深圳新房市场成交面积、成交金额、成交均价都已连续两周出现上涨。

数据显示，包含新政发布当日在内的2026年第17周（4.27-5.3）深圳新房成交面积10.33万平方米，环比增长3.41%，成交均价61420元/平方米，环比微增0.19%，成交金额63.42亿元，环比增长3.61%。

新政发布后，2026年第18周（5.4-5.11）深圳新房成交面积10.97万平方米，环比增长6.22%，成交均价83916元/平方米，环比增长36.63%，成交金额92.04亿元，环比增长45.14%。

深圳第18周成交均价和金额明显提升主要是受招商华润观潮府集中成交带动，该项目地处宝安中心区西侧，东南直面前海三湾，坐拥一线海景与城市地标景观，是宝中稀缺临湾新盘。折后均价约13.7万/平方米，相较周边二手形成明显价格倒挂。

从深圳近十周的成交走势来看，新政后，深圳新房成交已出现明显上扬。

2024年9月至今，一线城市已经历多次松绑。

2024年9月29日上海率先调整住房限购政策，揭开一线城市新一轮限购松绑的序幕，广州全面放开限购，深圳、北京住房限购政策也迎来松绑。这一轮政策调整也是至今效果最好的一次。

在经历了2024年第四季度整体市场的回升后，2025年市场延续了“止跌回稳”的态势。2025年8月8日，北京住房限购政策再次调整，松绑了五环外的限购套数。一直到8月25日，上海跟进，与北京类似，对外环外限购进行了调整。随后2025年9月6日，深圳发布调控政策，但力度明显高于北京和上海，放开了非深籍购房限制。

2025年12月24日，北京再次发布楼市新政，力度较8月份更大，降低了非京籍家庭购房门槛。此后上海和深圳在2025年没有发布新政。

一直到2026年2月25日，上海五部门联合出台“沪七条”，非沪籍购房门槛出现“史诗级”松绑，此后上海二手房市场修复明显，至3-4月份“小阳春”领跑全国。

由此可见，2026年4月30日深圳的这轮调整，其实是对之前北京和上海政策的接力，与之前一线城市政策松绑时间较为集中不同，这一轮松绑间隔时间较长。

从当前北京、上海、深圳限购政策对比来看，除了北京还有社保年限门槛之外，上海和深圳都仅需居住证即可，其中上海居住证需满5年，而深圳则无年限要求。

我们认为，短期内一线城市限购不会全面放开，这主要是因为我国超大城市都有常住人口规划上限，不会出现无限制的增长，这不仅是房地产一个领域的问题，而是涉及公共服务、产业布局、子女教育、医疗保障等整个城市承载能力的问题。

整体来看，放松限制性政策是趋势，截至目前，除北京、上海、深圳之外，其余城市基本已无其他限制性政策，而上海与深圳已将买房门槛松绑至“居住证”即可买房，基本已可满足非户籍人口刚性自住购房需求。从这两个城市限购松绑至今的市场走势来看，市场成交有明显复苏，但整体分化依旧。

我们认为，应该让行政手段退出房地产市场，尽可能的让市场自身去调节市场，这样更有利于促进房地产市场的健康发展。