亲属借名买房无书面协议难认定 北京借名买房律师析离婚房产争议

案件情节

陈老先生和赵女士是一对退休教师夫妻，他们原来有一套老房子，2002年赶上危旧房改造，可以就地安置一套三居室，当时的被安置人有5个人，包括老两口、小陈、周女士还有女儿一家。老两口主张当时都已经六十多岁了，银行不给他们办贷款，他们的存款又都是定期取不出来，只能付首付。

老两口就和儿子小陈商量，借用小陈的名义买房办贷款，首付和月供都由老两口出，房子也由老两口住。小陈当时已经和周女士结婚了，之后，小陈和开发商签了安置协议，又和银行签了贷款合同。老两口付了7万多的首付，房子2004年交付后，老两口装修完就住进去了，一直住到现在。2005年，老两口就把剩下的贷款全部还清了。

后来小陈和周女士感情出了问题，准备离婚。老两口想趁这个机会把房子过户到自己名下，小陈同意，但周女士坚决不同意。周女士认为这房子是小陈在婚内买的，属于夫妻共同财产，老两口和小陈是串通好了，想在离婚时让她分不到财产。老两口就把把儿子儿媳一起告上了法庭。

法院评析

法院审理后认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，陈老先生夫妇主张是借儿子的名字买房，但没有签订书面的借名买房协议。从证据来看，拆迁安置协议、购房合同、贷款合同都是以小陈的名义签的，首付款也是以小陈的名义支付的，贷款也是从小陈的银行卡还的。

而且这套房子是拆迁安置房，当时的被安置人有5个人，包括老两口、小陈、周女士还有女儿一家，小陈作为被安置人之一签订拆迁协议，应该是其他被安置人对自己权利的处置。虽然现在房子由老两口居住，但同时小陈夫妇也住在老两口名下的另一套房子里，这只是家庭成员之间为了方便生活交换居住，不能证明老两口就是房屋的所有权人。

再加上小陈和周女士正在准备离婚，老两口和小陈有明显的共同利益。综合这些情况，法院认为老两口提供的证据不足以证明存在借名买房的关系，最终驳回了他们的诉讼请求。

律师胜诉心得

我们站在周女士的角度，这个案子能胜诉，主要是因为我们抓住了几个关键破绽：

第一，没有书面借名买房协议。这是最致命的弱点，在涉及亲属尤其是可能有离婚背景的案件中，没有书面协议，仅凭口头约定很难被法院采信。

第二，身份关系的特殊性。我们重点强调了小陈和周女士正在闹离婚这个背景，指出老两口和小陈有明显的利害关系，他们的陈述可信度要打折扣。

第三，拆迁安置的特殊性。这套房子不是普通商品房，而是拆迁安置房，有5个被安置人，小陈作为被安置人之一签字是合理的，不能就此认定是借名。

这个案子给我们的启示是：借名买房一定要签书面协议，特别是亲属之间，不要因为碍于情面就不写清楚，否则一旦出现婚姻变化等情况，很容易产生纠纷。