市场观察｜4月北上深租金环比继续上涨

近期，我国住房租赁市场在3月季节性回暖后，需求释放节奏逐步放缓，4月50城租金环比转跌；但北上深等核心城市租金保持环比上涨，市场表现明显好于去年同期，显示出核心城市的需求韧性依然较强。

4月50城住宅租金环比转为微幅下跌

根据中指院50城住宅租赁价格指数显示，4月，50城住宅平均租金为33.98元/平方米/月，环比转为下跌0.05%，同比下跌3.38%，跌幅较3月收窄0.27个百分点。春节后脉冲式租赁需求逐步释放完毕，4月市场热度自然回落，导致全国平均租金小幅下行。但因今年春节时点较晚，季节性效应整体后移（去年1月底春节，旺季效应主要体现在2月和3月；今年2月春节，旺季延迟至3月和4月），因此4月市场热度整体好于去年同期。

图：50城住宅平均租金及环比变化

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城市分化加剧，4月一线城市租金上涨，二线、三四线租金跌幅扩大

分梯队来看，4月重点城市住房租赁市场热度分化进一步加剧。根据中指院监测，2026年4月，一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.26%，延续温和上涨态势；二线、三四线代表城市平均租金环比则有所下跌，其中二线城市平均租金环比跌幅较3月扩大0.18个百分点至0.22%，三四线代表城市租金跌幅扩大0.13个百分点至0.19%。

图：各梯队城市住宅平均租金环比涨跌幅走势

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对比来看，在近五年住房租赁市场普遍性调整的背景下，旺季阶段一线城市的市场韧性持续显现，租金抗跌能力更强。这主要得益于一线城市人口流动密集、产业支撑稳固，在春节后返工潮与高校毕业季等关键节点，季节性需求拉动作用更强，具体表现为租金回升幅度相对更大、高位持续时间相对更长。

4月租金上涨城市减少，仅北上深及周边城市点状上涨

根据中指院监测，4月重点城市住宅租金上涨城市数量较3月有所减少。住宅租金TOP20城市中，上涨城市数量由3月的11个下降至5个，分别为北京、上海、深圳与天津、东莞，租赁市场热度呈现明显的“点状分布”特征。

具体城市来看，上海住宅租赁市场情绪较高，租金环比涨幅位居重点城市首位。北京、深圳租金涨幅回落至0.2%左右。其余多数城市市场热度延续性不足，租金进入平稳调整阶段，广州、成都、苏州、青岛等城市租金环比均转为下跌。

表：2026年4月50城住宅租金TOP20城市表现

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结合城市内部租金表现来看，4月北上深等热点城市的租金上涨主要由就业需求驱动。根据中指院监测，2026年4月，北京、上海、深圳各主城区及产业聚集区、人口密集居住区租金以温和上涨态势为主，租金下跌辖区主要集中在远郊区域。如北京的延庆、房山、门头沟，上海的崇明、金山，深圳的坪山、光明等，住宅租金环比有所回落，城市内部核心片区与远郊区域走势分化。

图：2026年4月北京、上海、深圳住宅租金地图

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季节性效应退坡，二季度重点城市住宅租金或呈现分化调整态势

4月住宅租金走势是季节性效应退坡与市场供需博弈共同作用的结果。春节后返工与换租需求是3月租金上行的主要动力，这一动力在4月逐步减弱，市场回归常态运行。当前租赁市场供给端保持平稳增长，保障性租赁住房持续入市，同时部分存量房源转入租赁市场，进一步丰富了供应结构。在需求回归平稳的背景下，市场格局更有利于承租方，对多数城市租金形成一定影响。

值得注意的是，北京、上海、深圳等核心城市凭借突出的产业集聚优势与持续的人口净流入，形成了较为稳定的刚性租赁需求。在春节工作变动、高校毕业生实习求职的节点，这类需求基础能够有效对冲供给增加带来的影响，使主城区多数房源在全国市场小幅波动的环境中保持相对坚挺，城市间的分化态势进一步显现。

短期来看，随着季节性效应消退，5-6月住房租赁市场热度将有所回落。对于多数二线及三四线城市，租赁房源供给持续增加，租客价格敏感度较高，市场将延续调整态势；而北上深等核心一线城市，尽管主城区受益于坚实的产业和人口底盘，短期内仍能维持较强的价格韧性，但在整体市场偏弱的背景下，租金预计将从前期的阶段性上涨转向稳中小幅调整态势。从中指院监测的重点城市集中式长租公寓租金走势来看，4月北上广深等核心城市长租公寓租金已出现微幅调整。

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