海口五源河体育场南侧地块“商改住”引热议，资规局逐一回应

中房报记者 陈标志 海南报道

一块土地规划调整，引发了一场关于城市长远发展的公共讨论。

4月27日，海口市自然资源和规划局发布《海口市五源河片区控制性详细规划（修编）》XY0503016地块规划修改公示，拟将五源河体育场南侧一宗占地约176亩的商服用地内部进行调整与分割。

根据修改方案，该地块将一分为二：约92.33亩调整为二类城镇住宅用地，约83.7亩调整为留白用地，原配建的公服市政配套将保留于留白地块。

五源河文化体育中心为海南省海口市甲级体育中心及文化休闲中心，其重要组成部分的五源河体育场是海南首座甲级体育场，可同时容纳数万名观众。五源河文化体育中心同时也是海口西海岸片区人口导入的重要引擎。

XY0503016地块“商改住”消息一出，立即引起了广大市民关注和热议，并表达了一定的忧虑与质疑，涉及噪音、交通承载等方面。

“欢迎广大市民继续对此提出宝贵意见和建议，我们重视每位市民的每一条意见，在公示时间结束后将进行汇总，并集中逐一回复市民。”海口市资规局相关负责人告诉中国房地产报记者，对于市民的意见、建议，他们十分重视。

记者了解到，在这场由“一块地”引发的讨论背后，折射的正是海口城市发展转型期如何“盘活存量、优化结构、凝聚人气”的深层命题。

“商改住”地块的三重质疑

4月27日，海口市资规局发布公告，对海口五源河片区XY0503016地块的规划修改进行公示。

根据修改方案，在该宗176亩的“商业/商务金融/交通场站混合用地”地块中，约92.33亩调整为二类城镇住宅用地，约83.7亩调整为留白用地，原配建的公服市政配套将保留于留白地块。

由于该宗地块位于海南省首座甲级体育场——海口五源河体育场南侧，是构筑五源河文体中心完整空间体系较重要的组成部分。为此，上述修规公示在当地引起广泛关注，部分市民对这一“商改住”规划也提出了质疑，主要集中在三个方面——

活动噪声与居住属性的冲突。该观点认为，演唱会、赛事带来的高分贝噪声，是文体中心的常态。一旦居民入住，投诉几乎不可避免。

人流与交通承载压力叠加。大型活动期间，数万人进出，对道路、停车、安保提出极高要求，本应用于疏散与缓冲的空间一旦被开发为住宅，运行弹性将明显下降。

公共空间被切割的隐性损失。文体中心的价值，很大程度来自其整体性，住宅小区往往意味着“围合”与“私有化”，这势必削弱公共空间的连续性与开放性。另外，原本精心规划的圆环造型中强势插入矩形住宅地块，破坏文体中心的整体性和视觉美感，余下的碎片地块也难以使用。

“单纯新建商品住宅并不能持续导入人口、集聚人气。”家住五源河片区的杨先生认为，真正实现居住平衡关键在于坚守原有规划定位，保留片区预留商业用地，适时布局酒店、文旅、商务办公、大型商超、休闲娱乐等多元商业业态。

他建议，通过商业综合体集聚消费人流，创造本地就业岗位，自然带动周边居住需求提升，实现多方共赢。“一味扎堆建设住宅，只会加剧供需失衡，根本无法吸引外来人口、凝聚片区活力。”杨先生称。

作为海南省规模最大、等级最高的综合性文体中心，从周杰伦、华晨宇到坎耶·维斯特、查理·普斯，年均有10多场大型演艺赛事在此举行，屡次创造外地游客占比超9成的爆款文旅热点，是海口打造“国际演艺之都”的核心引擎。

为此，五源河文体中心片区的未来，承载着数以万计民众的翘首期盼。

政府部门回应

地块修改规划前后对比

市民对五源河片区XY0503016地块“商改住”的争议，也引起了海口市有关方面的高度重视。面对市民的质疑，海口市资规局从5个维度给予了详细回应。

在噪声防控方面，海口市资规局回应称，已提出“三重缓冲”策略。其一，住宅北侧退距绿化带7米，利用15米规划绿化带及60米道路红线叠加形成83米长的噪声缓冲区；其二，临路住宅外立面禁止设置开敞阳台，卧室尽量背向文体中心布局；其三，采用高性能隔声门窗与外墙隔声系统，确保符合《民用建筑隔声设计规范》要求。

通过这些技术的叠加，旨在将大型活动期间的声环境扰动降至可控范围。

在交通承载方面，这一调规会将原本的商业商务混合用地调整为住宅后，高峰小时生成交通量会显著下降，会有利于减轻活动日周边的交通压力。

同时，项目在南侧、西侧新增了城市支路，住宅主出口避开主干道接入长滨路西侧；原配建的公共停车场、公交场站、通信机房等公共服务设施也一并保留于留白地块，后续还会同步优化预留大型活动专用的临时单向通行及公交接驳方案。

关于“碎片化切割”的担忧，海口市资规局回应则明确指出，调整地块原使用性质为商业/商务金融/交通场站混合用地，并非文体核心区用地，其性质转变并不会干扰“一场多馆”的整体格局。

此外，为提升整体规划品质，将取消原有的弧形道路，转而在西侧与南侧规划两处城市支路，使南侧建设用地和留白地块的边界更清晰、更规整。

与此同时，对住宅的城市设计也加以了高规格的风貌管控：建筑群高低错落，连续等高建筑不超过3栋；临路立面的公建化率不低于60%，主色调采暖白与浅米色，确保与五源河体育场、体育馆等周边大型文体建筑的建筑肌理相协调。

另外，不设封闭围墙，鼓励底层架空与开敞式互动活力街区。在活动日兼顾人车分流与综合管理的理念下，这种将品质居住、退让缓冲与开放空间有机融合的规划路径，显然意在塑造更具烟火气与年轻力的复合型生活样板。

“本次规划修改并非简单的‘商改住’，而是基于市场研判、功能协同、财务平衡的系统性优化。”海口市资规局相关负责人告诉记者，他们高度重视市民的意见和建议，将在公示时间结束后，集中汇总，逐一回复市民；同时，市民的好的建议，他们也进行采纳。

从单纯“赛事地标”迈向复合型“产城融合单元”

记者了解到，由海口“一块地”而引发的热议，从更深层来看，市民的反馈透露出对“居住平衡”与“产城联动”的双重诉求。

记者在当地采访中了解到，该片区不少居民的共识是：引入大型商超比单纯新建住宅更能集聚人气、激活配套，纯住宅底商的引流能力有限，不仅难以真正激发片区活力，还容易加剧赛演期间的拥堵。

若地块能保留部分大型商业，“既可以用购物广场天然缓冲体育场噪音，又能顺势填补西海岸南片区大型商超空缺，一举多得”。

海口市资规局关注到了这一诉求。回应指出，未来将在场馆周边优先启动1.5级开发配套，即引入餐饮、零售、文创体验等轻资产业态，以短期见效的商业服务业补齐目前的配套短板，反向赋能居住人流与活动人流的消费转换。

同时，海口市商业空置压力明确存在，当前全市商办市场出现供过于求态势，部分地段写字楼空置率处于高位区间。在此形势下，通过市场规律合理配置居住指标，避免同质化商办产品集中入市，正是基于海口宏观市场风险的科学决策。

将视线拉回宏观格局，五源河文体中心片区从一开始就承载着多重期待。

为何要把176亩核心地段纳入规划调整？海口市资规局在“修改原因”中将此表述为：“为盘活土地资源，促进节约集约利用，落实‘规划先行、产城融合、运营为要、持续创新’的开发原则。”

根据《海口市五源河片区控制性详细规划（修编）》以及五源河文体中心项目建设思路，整个区域总占地超过400公顷，总投资逾300亿元，集合赛事、演艺、产业、休闲与国际交往诸多功能于一体。规划调整所涉XY0503016地块正处于秀英区博抚村北片区城市更新范围内，属于西海岸近年规模最大的城市更新板块之一。

目前，该规划修改公示时间截至5月27日，市民仍可通过海口市资规局官方网站等渠道提意见和建议。