物业公司“撤场潮”袭来：居民不愿交物业费，物业公司也不干了

你有没有想过，哪天早上出门扔垃圾，突然发现小区物业连人带东西全没了？别觉得这是段子，2026年这场物业撤场潮，早就以超出预期的速度蔓延到全国了。不是业主闹着赶人，是物业自己扛不住直接撂挑子。中指研究院和克而瑞物管的监测数据显示，今年一季度全国公开披露的物业撤场项目就有173个，基本追平2025年全年的总量。

别觉得撤场的都是没名气的小物业公司，这两年行情早就变天了。今年春天，连被称作行业黄埔军校的万科物业，都连着发出好几份退场公告。5月底终止武汉一个小区的服务，6月底一口气从徐州六个住宅项目撤出，一个月甩掉七个项目，放在过去根本想都不敢想。

万科自己在退场公告里说的明明白白，收支严重亏损，已经没办法维持服务中心正常运转。这话放在小物业身上可能没人当回事，从行业标杆万科嘴里说出来，完全就是行业地震的信号。不止万科，好多头部物业都在甩包袱。

中海物业2025年约满不续或者退盘的总面积达到5560万平方米，同比涨了25%。世茂服务和永升服务的退管面积都超过了3000万平方米，碧桂园服务没披露具体数字，财报里也明明白白说了主动退出若干亏损项目。保利、绿城、融创的物业板块也都在瘦身。

这事往根上找，还得说到开发商这边。过去二十年，物业公司和母公司开发商本来就是利益绑定的，开发商建房卖房，物业都是自家关联公司接盘，一边靠母公司给项目，一边靠开发商财务补贴撑着体面。现在这条补给线断了，前线自然守不住。

补给线断的原因大家都清楚，就是房企的债务危机。万科2025年净亏损预估约820亿元，创下上市以来最大亏损纪录。母公司都快资不抵债了，哪还有闲钱补贴旗下物业。过去开发商旗下物业是现金奶牛，现在市场调整收缴率走低，监管也严，直接从盈利板块变成了成本包袱，开发商想管也管不起。

再看业主这边，为啥不愿交物业费？真不能一句业主赖账就打发了，背后的门道比大家想的复杂多了。克而瑞物管的数据显示，2025年全国物业服务企业500强的平均收缴率已经降到71%，连续四年下滑。

上市物企的收缴率是78%，中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破了50%，这不是某个小区的个案，是全国性的系统性拒缴。湖州安吉恒隆城小区就是个很典型的例子，物业公司2023年底才入驻，2024年收缴率还有62.82%，2025年跌到46.26%，2026年到现在只剩16.5%。

一百五十户左右的排屋叠排业主，累计欠费快300万元。短短两年多，收缴率从六成出头掉到不足两成，这种自由落体式的下滑，说白了就是业主和物业之间的信任已经被掏空了。站在业主角度想想，花大几百万买套房，售楼处画的饼是花园一样的生活，收房才发现墙皮开裂、地库渗水、绿化缩水、门禁长期坏。

找物业，物业说这是开发商的问题，找开发商，要么推诿要么已经暴雷找不到人。业主手里能拿出来的唯一筹码，就是那笔物业费，停缴就是很多普通业主能用的唯一武器。可这个武器偏偏是双刃剑，伤到物业的同时，对业主自己的伤害可能更大。

业内都认这个底线，住宅物业费收缴率低于85%就难保本，低于60%必然深度亏损。一旦物业公司的财务扛不住，它不会咬牙硬撑，只会直接止损离场。对头部物企来说，这甚至是很理性的选择，与其在每个月亏十几万的项目耗着，不如集中资源保住回报稳定的好项目。

就像手里兵力有限的指挥官，好多阵地同时告急，自然要收缩防线，放弃低价值阵地保住核心据点。现在头部物企都划了清晰的红线，毛利率不达标的不接，回款周期太长的不碰，收缴率过低的项目直接放弃，全行业都在做战略收缩。

那被放弃的小区怎么办？这才是最让人担心的地方。广州番禺东平苑的教训就在眼前，这个小区物业撤场之后已经失管整整六年，垃圾堆在门口没人清运，楼道积灰越来越厚，门禁早就名存实亡，外来车辆随便进，好好一个有序社区直接变了样。

这种情况真不是危言耸听，物业撤场之后，垃圾没人清、安保没人管、设施没人修的情况到处都是，业委会成立慢，新物业进场周期长，管理真空往往要持续几个月甚至更久。在这段没人管的真空期里，小区居住品质会断崖式下跌，房子的二手估值也会跟着大幅缩水。每个月省下来那点物业费，最后换来的可能是房子几万甚至十几万的贬值，怎么算都不划算。

这场撤场潮本质上，就是物业行业旧运营模式彻底失灵后的溃坝。旧模式最大的毛病，就是物业费定价调整机制太僵化。到现在物业费调价的成功率还不到5%，很多小区的物业费标准十年都没变过，同期基层员工的工资社保每年涨幅超过8%。成本一直在涨，收入却被锁死，这个剪刀差早晚把物业公司的利润剪到零以下。

往深了说，这还是社会治理的结构性难题。2026年一季度最高法的数据显示，物业服务合同纠纷案件达到29.47万件，日均超过3200起。这个数字说明业主和物业的矛盾已经高度司法化，大量纠纷涌进法院，意味着社区层面的协商调解机制已经失效。

打官司本来就不是解决社区纠纷的好路子，可信任破裂到一定程度，诉讼就成了双方仅剩的选择。现在政策层面也已经开始动作，2026年3月，住房城乡建设部把《物业管理条例》更名为《物业服务条例》，把管理改成了服务。

两个字的改动看起来不起眼，释放的信号却很明确，官方要重新定义物业和业主的关系，把关系从管理者和被管理者，拉回服务提供者和服务消费者的正常轨道。地方层面的动作更具体，安徽今年三月施行了新的物业管理条例，强化公共收益的规范管理，同月绍兴的新物业管理条例也获批，专门规范了物业退出行为。

呼和浩特四月启动了为期一年的物业管理专项整治，要求推行退出衔接接管的闭环管理，北京从今年一月开始试行物业企业综合评价制度，给物业公司打分，结果向社会公开。这些制度建设的方向没错，但能不能跑赢撤场潮蔓延的速度，现在还要打个问号。

我个人的判断偏悲观，2026年下半年撤场潮不会放缓，反而可能加速。现在一季度全国住宅物业项目的亏损面已经突破35%，老旧小区更是超过60%，大面积亏损之下，撤退是必然的选择。房企债务重组和破产清算还在推进，关联物业公司的补给会进一步断裂。居民收入预期短期内没法根本性改善，大家对物业费这种固定支出的敏感度还在提升，延迟或者拒缴的行为还在扩大。

不过行业内部也已经冒出了新尝试，万科物业推出了弹性定价模式，把物业服务拆解成508项明细，其中158项是法律法规要求的底线服务，剩下350项都是可选项，业主可以根据需求像点菜一样自由组合。这套模式已经在二十多个城市落地试点，不管最终效果怎么样，方向肯定是对的。

物业费不能再是一笔糊涂账，必须和具体可量化的服务内容一一对应，才有可能重新拉回业主的付费意愿。现在业主不愿交物业费，物业不愿干，两句话凑起来就是信任彻底崩塌后的僵局。打破僵局不靠谁单方面妥协，得靠重新建规则。

物业公司得接受，不公开不透明的服务，本来就不值得掏钱。业主也得接受，好的社区环境从来不是免费的，省掉物业费的代价，可能是自己家房子再跌几十万。这场撤场潮本身确实痛苦，但痛苦之后要是能催生出真正质价相符的市场化服务机制，那它就不只是一场溃退，还是一次迟到的重建。

参考资料：中国经营报 物业公司“撤场潮”袭来：居民不愿交物业费，物业公司也不干了