重磅！辛杰卸任深铁集团董事长，深铁置业却卖出了160亿…

最近，深铁集团的新闻接连刷屏。

4月29日，深铁集团接连公告了三件大事——

第一，官宣辛杰不再担任公司董事长，董事长职位暂时空缺。

第二，交出2025年成绩单，全年营收212.2亿元，同比微增0.15%；

第三，也是分量最重的一枚，合并报表范围内发生亏损371.97亿元。

这几条消息一出，几乎所有媒体都把焦点对准了万科，对准了371亿的巨亏。

但涛哥今天想聊的，是一个被舆论遮蔽的侧面——深铁置业。

作为深铁集团旗下另一个核心地产平台，深铁置业很少出现在公众视野里。

但在深铁集团巨亏371亿的2025年，深铁置业却录得利润总额27.3亿元，全年卖了约160亿元。

在万科的喧嚣之外，深铁置业正在上演一场静水流深的突围。

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深铁的真实家底，远比想象的要厚

4月29日，深铁集团正式公告：根据相关程序，辛杰不再担任公司董事长职务。

截至公告日，公司董事长空缺暂未任命，后续将及时披露新任董事长情况。

至此，执掌深铁超过8年的辛杰，正式告别了这家深圳轨道交通龙头企业的掌门人位置。

辛杰时代落幕后，不管谁担任深铁集团的新董事长，都要面对一个数字：2025年深铁集团合并报表范围内发生亏损约371.97亿元。

平均每天睁眼就要亏掉1.02亿元，这是一个残酷的现实。

深铁集团在公告中解释得很直接：主要系联营企业万科亏损，导致长期股权投资确认投资亏损并计提减值损失。

既然主因在万科，那么剥离这一影响因素，深铁自身经营状况到底如何？

深铁集团的真实家底，远比想象的要厚——

2025年深铁集团总资产达8069亿元，同比增长8.12%；全年营收212.2亿元，同比微增0.15%；经营性现金流净额119.5亿元，连续三年保持正值。

剔除股权投资损失和减值损失的影响因素，深铁集团自身业务实现盈利，经营表现总体稳健。

轨道主业依旧能打，全年运送乘客32.85亿人次，单日最高客流飙升至1305万人次，客流增量居全国第一，客流增幅居一线城市第一。

撑起深铁盈利底盘的，是它的地产板块。

深铁的收入主要来自两大板块：地铁、铁路运营及管理设计业务贡献了约64%的营收，是“量”的大头；而站城一体化开发业务贡献约35%，则是“利”的担当。

2025年，站城一体化开发业务的毛利率已攀升至45.60%，同比提升超过10个百分点——

也就是说，即便在全行业利润被摊薄的年代，TOD模式依然是深铁最硬核的赚钱密码。

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160亿销售额背后，谁在替深铁赚钱？

提到深铁的站城一体化开发，就不得不提其旗下核心的地产操盘手——深铁置业。

作为深铁集团的全资子公司，深铁置业主营业务涵盖房地产开发、物业租赁、商业管理等，截至目前已获取土地开发权的项目达32个，总开发规模约1759万㎡。

在公众视野里，深铁置业的名气往往被万科的光环所掩盖，但在深圳地产圈，深铁置业早已是一方霸主。

2025年，深铁置业利润总额达27.3亿元，全年实现销售金额约160亿元，连续11年销售额突破百亿大关，销售面积50万㎡，连续3年位列深圳市销售面积排名前二。

在2025年房地产市场如此艰难的情况下，一家地方国企能交出这样的成绩单，含金量不言而喻。

如果只能用一个词来形容深铁置业 2025 年的表现，那就是“能打”。

最能体现这份能打的，是三个现象级红盘——

深铁前海时代·尊府，是前海桂湾片区超百万平方米的TOD超级综合体前海时代系列的三期项目。

作为深铁“府系”力作，项目凭借“近海、近城、近轨”的区位优势，以前沿理念履新住宅标准，为市场交上了优异的成绩单。

自2023年底入市以来，项目一路热销创下“五开五捷”的亮眼战绩，销售额累计突破140亿元。

深铁前海时代项目实景图

深铁阅云境，是龙岗大运新城板块的TOD项目，作为深铁置业首进东部的境系高端产品，项目延续境系美学高水准工艺，贴合高端居住需求。

依托深圳东部最大综合交通枢纽大运站地铁上盖物业的优势，三轨交汇大幅缩短通勤半径，实现都市核心区半小时生活圈。

项目自推出以来实现三度开盘三度日光，成为深圳东部当之无愧的顶流项目。

深铁阅云境项目效果图

深铁璟城，位于宝安区松岗街道，拥有低容积率、大园林、户户朝南、周边3个大公园，以及TOD交通枢纽核心优势。

既完美诠释了“轨道+物业”开发模式的创新实践，也为深圳人才提供了高品质的居住解决方案，迅速跻身深圳人才住房市场热门行列。

2025年，项目斩获深圳当年人才房销售套数冠军；2026年4月第四批次房源再度售罄，实现“四开四捷”的亮眼战绩。

深铁璟城项目实景图

三个项目，撑起了深铁置业2025年最硬核的销售业绩。

除了卖得好，深铁置业更看重“稳投资与保交付”。

2025年，深铁置业工程建设投资达101亿元，连续3年破百亿；成功交付3222套住宅，交付面积超40万㎡。

在行业信任度降至冰点的当下，“保交付”就是最大的企业责任，也是最好的品牌广告。

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低调的掌舵人，布局2026年攻势

深铁置业能打出这样的战绩，背后离不开一支低调但强悍的高管团队。

目前，深铁置业由两位关键人物掌舵：

一位是董事长李武雄，他是纯正的“地产老兵”，拥有超过20年的房地产行业从业经验。

毕业于华南理工大学建筑专业，1997年加入天健集团，从基层的工地技术管理员做起，经历了工程、设计、营销策划等多项工作，2007年升为副总经理。

2010年临危受命被任命为南宁天健地产公司总经理，任职期间带领团队开发了天健商务大厦、天健国际公馆、天健西班牙小镇等多个项目，在一线操盘和城市公司管理上积累了深厚经验。

2019年成为深铁置业执行董事、党委书记，随后升任董事长，全面负责公司的运营管理。上任后他积极推动企业在城市更新和轨道上盖物业开发领域的创新，是深圳“站城一体化”TOD开发模式的践行者之一。

自执掌深铁置业以来，他带领公司连续多年保持行业领先地位。

另一位是总经理刘宇峰，公开信息显示其曾担任深铁置业副总经理、前海深港基金小镇发展有限公司总经理，推动了中国自贸区内首个基金小镇的落地和运营。

2021年出任深铁置业总经理后，他主持深铁置业日常经营管理工作，推动“轨道+物业”TOD开发模式的发展建设。

在他们的带领下，进入2026年的深铁置业势头依然强劲。

前海桂湾片区的深铁前海时代尊府、深铁桂湾凯旋府4月合计销售20亿元，五一假期来访客户超700批。深铁珑境、深铁阅云境、深铁睿著、深铁瑞城等在售项目近期同样取得亮眼成绩。

2026年前4个月，深铁置业以30.32亿元的权益销售额位列深圳房企第六。

2026年，深铁置业的货架更加丰富。

深铁阅洺境花园加速施工推进，全现房销售的深铁阅海境花园预计今年入市，罗湖笋岗新盘深铁阅湖境家园拿地即开工，延续了“境”字系产品线。

前海的深铁前海国际枢纽中心，作为华南首个具备口岸功能的全地下综合交通枢纽，也将成为深铁TOD模式的最高级别呈现。

深铁前海国际枢纽中心效果图

更值得关注的是，深铁置业还在推进深圳湾超级总部基地北塔等城市地标级项目的建设。

深铁置业的产品线，正在覆盖深圳楼市的全场景。

结 语

371亿的巨亏，让深铁集团成为舆论焦点。

但涛哥想说的是，投资万科带来的账面亏损，和一个企业真正的造血能力，是两回事。

深铁集团最值钱的东西，不是万科的股权，而是635公里轨网、千亿级固定资产投资、年销百亿的站城开发能力，以及深铁置业这个能打的地产平台。

160亿不是终点，只是深铁置业 “闷声干大事” 的新起点，2026年，深铁置业还有多个项目等着入市。

在轨道延伸的地方，深铁置业正在书写新的城市篇章。

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