车库当房子住，南宁一间26㎡的车库5万起拍卖，拍出15.7万高价

2026年5月7日上午10点过后，南宁市青秀区竹塘路20号米兰小区里，一场在网络上进行的拍卖还没有结束。

拍卖的标的物是小区3栋6号车库，建筑面积26.29平方米。 它的起拍价是54784元，这个价格在南宁，大概只够买一个普通的地下停车位。 但这场拍卖从5月6日上午10点开始，原定24小时结束，时间到了却停不下来。 不断有人加价，系统一次次自动延时。

最终，这场拍卖持续了超过3个小时的延时，194次出价之后，才以157184元的价格落槌。 20个人报名争夺这个车库，成交价比起拍价高出将近10万元，算下来每平方米单价大约6384元。

这个车库的产权证上，规划用途一栏明确写着“车库”。 但拍卖公告里的照片显示，里面已经放置了床、柜子等家具家电，显然不是用来停车的。 它目前有人使用，尚未腾空。

这不是米兰小区第一次有车库被拍卖。 就在2026年4月，同一个小区曾有10个车库被打包拍卖，最终全部成交，价格在10万到24万元之间。 其中一场拍卖吸引了13人报名，经过153轮出价才结束。

这些车库的面积大多在18到26平方米之间。 它们所在的米兰小区建于步梯楼为主的年代，一楼设计了许多这样的独立车库。 如今，这些空间的实际功能早已发生了变化。

在南宁，尤其是青秀区这样的老城区，类似的情况并不少见。 许多上世纪九十年代或本世纪初建成的小区，一楼车库被改造成居住空间或储物间，已经是一种普遍现象。

改变用途的直接动力是需求。 米兰小区旁边就是南宁市东葛路小学和南宁十四中建政校区（竹塘教学点）。 在青秀区，优质学区资源是房产价值最坚挺的支撑之一。 搜索南宁学区房信息可以看到，拥有“民主路小学+十四中建政校区”组合的学区房，即便是老旧的步梯房，单价也在1.8万到2.5万元之间。

一个26平方米的住宅，按这个单价计算，总价在46万到65万元。 相比之下，15.7万元的车库，尽管不能落户，也没有独立的厨卫设施，但价格只有正规住宅的三分之一甚至四分之一。

对于小区业主来说，买下这样一个车库，可以作为储物间，也可以给老人居住，或者改造成一个独立的工作室。 在车位紧张的老旧小区，一个产权清晰的地面空间本身就具有稀缺性。

但这种改变并非没有风险。 2025年7月22日，国务院公布的《住房租赁条例》明确规定，自2025年9月15日起，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

法律层面，车库的规划用途是“停车”。 根据《城乡规划法》，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城乡规划主管部门提出申请。 未经批准擅自将车库改为居住用途，属于改变规划条件的行为。

在实际执法中，各地对车库住人的管理力度不一。 一些城市曾开展过专项整治。 例如，上海松江区玉乐小区在2017年的一次联合整治中，收缴了车库内违法使用的液化气钢瓶39个，以及电磁炉、灶具等16个。

安全隐患是车库住人最被诟病的问题。 车库在设计时，电路荷载通常只满足照明和充电需求，线径较小。 当住户加装空调、取暖器、电饭煲等大功率电器时，线路容易过载老化，引发火灾。

许多车库没有接入天然气管道，住户使用液化气钢瓶和灶具，增加了消防风险。 车库门多为卷帘门，开关速度慢，发生火灾或断电时难以迅速开启。 内部空间密闭，通风采光差，火灾产生的浓烟会迅速充满整个空间，逃生难度大。

此外，车库的下水管道通常连接的是雨水管道，而非化粪池。 改为居住后产生的污水排入雨水管，容易造成堵塞，影响整个小区的环境卫生。

在无锡市，一份2022年的提案数据显示，当时全市共有出租用于居住的车库23000余间，居住40000余人。 提案指出，车库出租住人形势严峻，安全隐患突出，由此引发的火灾、爆炸不时发生。

回到南宁的拍卖市场，2026年4月，保利天悦台一套171平方米的住宅经过119次出价，以212.6万元成交。 万科城一套LOFT公寓经过53次出价成交。 金湖广场逸景园的大平层也有71次出价。

法拍市场的热度不仅体现在豪宅和公寓上，连车库这类非主流资产也受到了激烈争夺。 米兰小区那10个打包拍卖的车库，平均成交价在17万元左右。

拍卖公告里通常会有这样一段提示：“该不动产目前有人使用，暂未腾空。 ”这意味着竞拍者买下的不仅是一个空间，还可能附带需要处理的现有使用关系。

那些出价到15.7万元的人，看中的或许不是这个26平方米的车库本身，而是它背后代表的某种可能性——在优质学区旁，以一个极低的成本，获得一个可以使用的独立空间。 尽管这个空间的合法性处于灰色地带，其安全标准也远低于正规住宅。

在青秀区，新房价格普遍在每平方米9000元到18000元之间。 6384元每平方米的车库单价，不到新房均价的一半。 但它没有产权证上认可的居住属性，不能落户，也无法获得正规的租赁合同备案。

《住房租赁条例》实施后，将车库单独出租用于居住已被明确禁止。 但对于业主自用或作为杂物房，法规尚未有统一的执行细则。 各地在实际管理中，往往采取“民不举，官不究”的态度，除非出现安全隐患或邻里纠纷。

2026年3月31日发布的拍卖公告显示，米兰小区3栋6号车库的拍卖由贵港市港北区人民法院执行。 这是一次司法拍卖，原业主可能因为债务问题失去了这个车库的所有权。

竞拍者需要自行承担可能存在的物业、水电等欠费。 公告还注明，该标的“不支持法拍贷”，意味着竞拍者需要准备全款。

194次出价中，每一次加价幅度可能是1000元或更少。 20个报名者里，有本小区的业主，也可能有外部的投资者。 3个多小时的延时，意味着最后阶段竞争激烈，系统在倒计时结束前不断因为新的出价而重置时间。

26.29平方米，157184元。 这个数字最终定格在淘宝司法拍卖的页面上。 车库卷帘门后的生活，以及它未来可能面临的合规性挑战，都留给了那位尚未露面的买受人。