外国资本准备重返匈牙利房地产市场

（匈牙利联合报/小编）匈牙利房地产市场在经历了近四年的停滞后，可能即将迎来决定性的变革。

房地产市场专家分析，新政府的上台有望释放期待已久的外国投资，并重塑该国的房地产格局。

据《投资组合》杂志援引分析师的观点，近年来匈牙利的经济活动远未达到其应有的水平，低迷的交易量掩盖了巨大的未满足需求。如今，随着更加利于投资者的政策方向、经济前景的改善以及加入欧元区的雄心，匈牙利或许将迎来新一轮的资本流入，尤其是来自捷克等区域性国家的资本。

近年来，匈牙利约80%的房地产交易由国内投资者推动，这主要是由于西方资本撤离所致。但这一趋势可能很快就会逆转。

专家指出，重拾信心将很大程度上取决于经济稳定、获得欧盟资金以及更清晰的监管环境。此外，逐步采用欧元（通过欧洲汇率机制II）也可能成为降低收益率和提振投资者兴趣的关键因素。

业内人士认为，首批回流资金可能更具投机性，此前将目光投向海外的匈牙利投资者可能会重新进入国内市场。随后，区域性基金，特别是来自捷克和波兰的基金，也可能跟进，因为这两个国家的融资活动一直较为活跃。预计大型机构投资者将更加谨慎地回归，主要关注高质量、符合ESG 标准的资产。

预计匈牙利房地产市场的不同细分领域将以不同的方式发展：

匈牙利已成功将自身定位为东西方外国直接投资的交汇点。工业地产市场仍然是最活跃的领域，尽管未来的政策重点可能会从大型项目转向扶持中小企业。

布达佩斯持续吸引着高价值服务业和共享服务中心。约45万平方米的规划建设用地命运仍不明朗，这给该行业增添了不确定性。

尽管旅游需求不断增长，布达佩斯的酒店客房数量仍落后于维也纳和布拉格等城市。布达佩斯目前拥有约24000间客房，预计未来几年该行业将迎来显著增长。

匈牙利的零售业面临沉重的监管负担，导致其零售密度在中东欧地区最低。发展尤其受到限制，过去十年仅实现了小幅扩张。

住房仍然是最受制约的领域之一。匈牙利每年每百万居民新建住房不足2000套，远低于波兰或斯洛伐克等周边国家，这加剧了房价持续承压。

尽管匈牙利的法律框架从根本上来说是健全的，但专家强调，简化这些框架并确保基于规则的治理可能是重振交易活动的关键。提高透明度、可预测性和协商机制可以迅速恢复投资者信心。新政府的宪法多数席位可能促成迅速改革，并有望解决一些长期存在的问题，例如：

专家们一致认为，关键指标在于实际交易量。流动性的恢复，而非仅仅是政策发布，将决定信心重建的速度。一些投资者已经表示有兴趣进入匈牙利市场，但由于买方预期与卖方定价不符以及监管方面的不确定性，许多交易此前都陷入了停滞。

鉴于目前有大量资产等待买家，即使是部分资金的重新流入，也可能显著提振市场活动。

投资者展望未来，当前的住宅市场则反映了一个更为直接的问题：价格与需求之间的差距正在扩大。据Telex报道，在布达佩斯，价格在1亿匈牙利福林（约合27.5万欧元）左右的房产，曾经被视为心理门槛，如今已成为常态。大约40%的房源都属于这一价位，但只有四分之一的购房者会考虑这个价位。

在某些地区，例如巴拉顿湖周边地区以及维斯普雷姆和绍莫吉等县，供需不匹配的现象更为明显。在一些地区，高价房产的比例远远超过实际需求。对于不在国家补贴计划范围内的房屋的需求有所减弱，导致销售周期延长和价格谈判增加。

在豪华住宅领域，标准更是水涨船高：布达佩斯的优质房产现在起价通常超过2 亿匈牙利福林，尤其是在1区、二区、五区等著名地区。

匈牙利房地产市场似乎正在进入一个以谨慎乐观为特征的新阶段。政治变革、欧元区政策趋同以及被压抑的投资需求，都可能推动市场出现实质性复苏。

结构性问题依然存在。可负担性限制、监管复杂性和供应短缺（尤其是在住房方面）将继续影响市场走向。目前，所有人的目光都集中在一个问题上：交易能否强劲复苏？如果能够复苏，匈牙利期待已久的房地产市场复苏或许终于可以开始了。