上海
从2022年开始，国内房价一直处于下跌的通道之中。而在进入到2026年之后，房价仍然延续之前下跌的走势。数据显示，2026年4月全国100个城市二手住宅平均价格为12733元/平方米，价格环比下跌0.46%，价格同比下跌8.34%。另外，据国家统计局最近数据：过去四年房价累计下跌30%-40%，这相当于162万亿资产凭空消失，摊到每位城镇居民头上的损失就超过了17万元。
与此同时，各种救市利好政策不断出台。现在除了一线城市没有全面放开限购政策之外，其他绝大多数城市都已经放开了限购。此外，银行除了将购房首付比例下调至15%之外，还将房贷利率降到3.2%，公积金贷款利率降到2.6%。税务部门减免了购房者的契税和增值税率，以鼓励刚需买房。受此影响，现在部分大城市的房价出现了止跌回稳的迹象。
面对当前房地产市场的形势，就有一些专业人士假借马云所说的话，说马云预测2026年起，中国房地产市场或迎来3大转变。事实上，马云在近期（2026年）并没有发表过新的房地产评论。但从他的前些年的核心观点回顾，也可以看到他对未来房地产市场走势的看法。从目前来看，之前马云对未来房地产市场看法没有错，2026年起，房地产或迎来3大转变。
转变一：由投机工具转向回归居住属性
早在2017年杭州全球峰会时，马云称“未来八年，中国最便宜的东西可能就是房子”。他强调房子应回归居住属性，而非投机工具。事实上，国内各地平均房价跌幅已经超过30%，而像廊坊、涿州等环京楼市的房价跌幅更是超过了60%。显然，高房价正逐步回归居住属性，慢慢与当地老百姓收入挂钩。
另外，受到国内房价连跌4年，已经失去了赚钱效应的影响，很多投资客不看好后市，纷纷抛售名下房产，最新数据显示，全国二手房挂牌量突破850万套，创下历史新高。像成都、武汉、重庆等城市的二手房挂牌量更是超过20万套。事实上，国内房价正朝着马云所判断的由投机工具转向回归居住属性。
转变二：房子将由稀缺转向过剩
在进入到2019年，马云再聊房价：“30年后，每对年轻人要养8个老人，还要管理5套房子”。他这句话的意思是：房产已经过剩，持房成本会越来越高，房子不再是必然值增的投资品了。这意味着，未来房地产市场“供远大于求”，房子市值缩水成为趋势。
实际上，我国已经进入到老龄化社会。就是老年人口数量越来越多，截止2025年底60岁以上老年人口达到3.1亿，2030年老年人口数量超过4亿。而年轻人数量越来越少，90后1.75亿，00后1.45亿。未来城里年轻人可以通过继承父辈的房子来解决居住问题，而无需再去购买商品房。这意味着，年轻人购房需求会越来越少，楼市将长期处于“供大于求”的环境之中。所以，2026年房子将由过去的稀缺资源，逐步转向严重过剩。
转变三：由冲动购房到理性买房
早年马云曾建议年轻人“不要过早背房贷”。核心逻辑是：年轻人应优先将资源投入事业发展和个人成长，而非被高额房贷束缚人生选择与创造力。事实上，过去70后、80后，不管自身家庭经济条件如何，总喜欢购置房产。这意味着，70后、80后为了买套房子，很多人掏光家里所有积蓄，还欠下银行几十年的房贷，不敢辞职、不敢生病、不敢创业，不敢生娃。
而现在90后、00后就有所不同，他们不愿意为了买一套房子，而过早背房贷，然后再为银行打工几十年。多数90后、00后们会选择先租房居住，等到将来房价回归居住属性，自己的收入和工作稳定之后，再来考虑是否买房。总体来看，现在的年轻人群体已经从冲动购房逐步到理性买房，都不愿意被高房价所拖累，为当前高房价而买单。
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