小区绿地被圈种，物业管理困扰如何破解？专家建议：推行契约认养！

“楼下绿地闲着也是闲着，没人管，我种点菜怎么了？”

“菜地施肥味道刺鼻，院里泥土杂物遍地，好好的小区环境全被毁了。”

近期，多名哈尔滨市民通过生活报帮办热线反映，小区一楼业主私圈绿地、开荒种菜的现象长期得不到根治，楼上楼下邻里矛盾不断升级，物业、社区、城管多方介入却进退两难。“五一”期间，根据居民反映的线索，记者深入多个小区实地走访，直击公共绿地被肆意侵占的现状，梳理多方治理面临的现实困境，并综合人大代表建议、法律专业解读、物业行业观点及外地成熟治理经验，探寻冰城小区绿化顽疾的治本之策。

楼前公共绿地沦为“私家菜园”

5月1日，记者走进香坊区远大都市绿洲小区，楼前绿地的混乱状况一目了然。原本统一规划的公共绿化带，被一楼住户私自分割占用。居民用树枝、铁艺栅栏圈出一块块“自留地”，土地被翻整起垄，大葱、生菜长势正旺，规整的草坪早已不见踪影，大片黄土裸露在外，显得杂乱无章。

走访发现，该小区几乎所有一楼住户都存在圈地种菜行为。部分居民不仅开荒种菜，还在绿地上私搭凉亭、架设葡萄架，大面积铺设砖石、硬化地面，对原有绿化土层造成了严重破坏。原本规整的小区景观被分割得支离破碎，围挡与菜地遍布楼栋前后，小区整体环境受到严重影响。

同日，记者在南岗区华山小区看到了类似乱象。在小区12栋对面的小广场，中心凉亭四周的几块公共绿地被业主用树枝等围起改造成了“自留地”。土地已被翻整起垄，垄沟上还支起了塑料大棚，地里的大葱已有近一尺高。采访中，多位业主坦言，此类问题已存在多年，反复投诉、多次整治，却始终治标不治本，整治风头一过，乱象便死灰复燃。

华山小区12栋业主孙先生深受其扰，他告诉记者，菜地因施肥产生异味，居住体验大打折扣；随意翻挖、硬化绿地损伤树木根系，导致绿植陆续枯死，整体绿化逐年变差，和前几年刚刚进行旧改的小区环境形成巨大反差。然而，有的业主却有不同看法。一位业主表示，小区绿地长期无人养护，杂草丛生、破败不堪，与其闲置浪费，不如开垦种菜补贴家用。

在哈尔滨，小区业主圈占绿地种菜的现象并不鲜见。为何屡禁不止？哈市一家国有物业企业负责人一语道破：“这种现象在老旧小区尤为常见，很多小区的绿地长期缺乏严格管控，圈地种菜逐渐成为一种默认的‘习惯’，且愈演愈烈。”

物业“无权管” 执法“难根治” 绿地治理陷入困局

“邻里诉求对立，业主拒不整改，小区公共绿地管理矛盾尖锐，物业公司更是束手束脚、左右为难。”远大都市绿洲物业经理孙淑鹏告诉记者，毁绿种菜是小区多年遗留的“老大难”问题。每到开春绿化时节，物业都会张贴公告、发布提醒，严禁私占绿地、开荒种菜、私搭乱建，但多数业主置若罔闻。物业不具备行政执法权限，面对违规占地只能口头劝阻、耐心劝导，无权强制清理或处罚。一旦态度强硬，极易引发业主抵触情绪，一些住户反而会拨打12345热线，投诉物业“不作为”或“过度扰民”，声称种菜能减轻生活开支，物业阻拦是影响正常居住。无奈之下，物业只能被动观望，大多遵循“民不举、官不究”的原则，没有集中投诉便不主动干预，待矛盾积压后再上报街道与城管，始终无法从根源上遏制乱象。

基层城管执法同样处境尴尬。道里区一位一线执法人员介绍，每年都会接到大量关于绿地种菜的投诉。工作人员依法上门核查，下达限期整改通知书，要求业主自行清理、恢复绿化。但现场执法阻力巨大，部分老年住户情绪激动、阻挠执法，哭闹争执、过激行为时有发生。为避免激化矛盾、引发冲突，执法往往难以彻底执行。更令人棘手的是，毁绿种菜已陷入“割韭菜式”的恶性循环。集中清理整治过后，住户很快再次翻土复种，年年整治、年年反弹，零星的突击执法根本无法实现长效管控，老旧小区绿地管护陷入了往复循环的怪圈。

变“封堵”为“疏导” 冰城可借鉴“他山之石”

长期以来，哈尔滨处置小区毁绿占绿问题，大多依靠集中铲除、强制拆除等硬性手段。这种做法只一味制止违规行为，却忽视了居民正常的种植需求，也未能解决老旧小区物业费偏低、养护资金不足、绿地长期无人看管的核心问题。

哈尔滨一家国有物业企业负责人坦言，企业管辖着大量建成年代较早的老旧小区，物业费标准低、收缴率不高，无力对大面积公共绿地进行精细化养护，楼前空地长期处于无人管理状态。一楼居民本身有种菜养花的生活习惯，面对闲置空地，自然滋生了私占种菜的行为。单纯依靠强硬打压，只会不断加剧邻里矛盾，无法从根本上化解这一长期顽疾。

不少市民纷纷建言，应转变治理思路，变“堵”为“疏”，推行公共绿地契约认养制度。绿地产权依然归全体业主共有，不改变其公共属性，但在严格监管的前提下，适度将绿地的日常养护、使用权赋予一楼住户，将私自违规侵占转化为规范、有序、公开的认养管护。

采访中记者了解到，杭州拱墅区朝晖街道早已运用这一模式成功破解了同类难题，成为老旧小区绿化治理的样板。当地老旧小区集中，同样存在绿地荒芜、私占种菜、物业养护乏力等问题。社区没有简单地“一拆了之”，而是结合老旧小区改造，规范化推行绿地认养。社区明确了三条刚性底线：不破坏原有树木、不种植瓜果蔬菜、不搭建违章建筑。所有认养住户统一悬挂责任公示牌，标注房号、养护责任与文明提示。曾经偷偷占地种菜的居民，如今光明正大地成了小区绿化的管护人。改造后，零散的菜地陆续变成了月季园、绣球花境，裸露的黄土被绿植覆盖，异味、蚊虫问题彻底消失，小区环境大幅提升，邻里间的绿地纠纷明显减少。

严守“三道红线” 明晰认养权责边界

哈尔滨能否借鉴外地经验，根治圈地种菜乱象？记者专访了哈尔滨市人大代表白云、黑龙江拓行律师事务所律师高广志、哈尔滨市物业协会驻会副秘书长张宇航，他们结合法律法规与本地小区实际，划定了绿地认养不可触碰的底线，让治理有章可循、管护有据可依。

红线一：严禁大面积硬化地面，严禁搭建永久性建筑。张宇航表示，住户私自硬化绿地、修建凉亭、储物棚等构筑物，会破坏土壤透气性，导致树木根系坏死枯萎。同时，私搭乱建属于违章建设，违反了小区规划与城市绿化管理规定。在合规范围内，住户仅可铺设简易步道以方便打理花草，不得破坏土层结构、缩减绿化面积，需兼顾养护便利与生态安全。

红线二：严禁种植农作物，仅限培育观赏花卉。白云介绍，社区应同步制定绿地“负面植物清单”，葱、蒜、韭菜、黄瓜、豆角、玉米等各类农作物一律禁止种植。蔬菜施肥异味重、病虫害多、易滋生蚊虫，极易引发邻里矛盾，不符合小区公共绿化的景观要求。社区应引导居民种植月季、蔷薇、绣球及低矮灌木，打造微型景观花境，既满足居民的园艺爱好，又美化居住环境。

红线三：严禁封闭式围挡圈占，保障公共空间视线通透。高广志表示，小区绿地属于全体业主共有，并非一楼的私人区域。密闭的高墙或围挡会遮挡高层住户的采光与观景视线，损害多数业主的合法权益。住户仅可使用低矮绿篱或简易栅栏划分养护范围，不遮挡视线、不割裂公共空间，在明确管护边界的同时，保障全体业主的共享权益。

三位业内人士一致认为，三条红线必须严格执行、不搞特殊变通，以平衡一楼住户的养护需求与全体业主的公共利益，保障绿地认养规范有序运行。

一纸契约定权责 长效监督化解邻里纠纷

有了规矩，更要有长效约束。要跳出“反复整治”的怪圈，就必须依托正规的认养协议压实养护责任，建立常态化的巡查监督机制，以契约定纷争、以制度保长效。

律师高广志结合冰城小区实际，拟定了一份标准化的《绿地认养承诺书》，明确了双方权责、日常养护义务与违规处置办法，具备正规约束效力。协议约定，认养居民负责认领区域的浇水、除草、修剪、保洁，严格遵守管控红线，不私自种菜、不违规硬化、不擅自圈占绿地。同时明确了违约追责条款：住户如违规种植蔬菜、私自硬化搭建、拒不整改，社区、业委会、物业有权收回认养资格，恢复绿地原貌，并取消其后续认养权限。社区同步推行绿地养护“红黑榜”动态管理，开展日常巡查巡检。养护规范、环境整洁、遵守公约的住户列入“红榜”，授予“最美花园”挂牌，并赠送花种花苗予以鼓励；长期疏于打理、环境脏乱、多次违规不改的住户列入“黑名单”，收回绿地统一管理。

契约约束搭配日常监督，告别了过去口头劝导、无据可依的松散管理模式。业主明晰权责、物业依规管理、社区全程监督，多方联动配合，有望彻底终结绿地问题反复整治的拉锯战。

直面现实难题 多方联动方能长效落地

绿地契约认养贴合老旧小区的民生痛点，治理成效初显，但全面推广、长期落地，仍面临公平性争议、种植习惯转变、部门协同等现实难题，考验着基层治理的精细化水平。

居民普遍关心公平性问题，楼前绿地的认养以一楼住户为主，高层业主无法参与，容易产生资源分配不均的顾虑。

张宇航表示，一楼认养居民需要长期投入时间、精力养护绿地，并自行承担养护成本，其享有的仅是临时使用权，并不拥有绿地产权，不存在侵占公共利益的行为。社区可进一步拓宽认养范围，高层业主可自愿认领小区中心绿地、楼道立体绿化、边角景观等，实现全楼层居民共同参与、共享环境改善成果。

另一大难点，是老年居民根深蒂固的种菜习惯难以转变。不少老年住户依靠菜地自给自足、节省开支，对观赏花卉兴趣不高，对清理菜地存在抵触情绪，政策落地阻力较大。

白云建议采取柔性引导方式，不强制铲除、不粗暴执法。社区与物业可开展“以花换菜”便民服务，免费赠送花苗替换原有菜苗，循序渐进地改变居民的种植习惯。同时，通过整治前后环境对比的展示，耐心做好讲解沟通，逐步打消老人的顾虑，平稳实现从“菜地”向“景观花园”的转变。白云指出，老旧小区毁绿种菜并非单纯的居民素质问题，而是小区配套老旧、管护缺位、供需不匹配等多重因素叠加形成的民生顽疾。“一刀切”治标不治本，放任不管只会让环境持续恶化。绿地契约认养，不是纵容私占乱象，而是在法治框架下有温度的基层治理方式——疏堵结合、依规认养、长效管护，最终将居民的“种菜情结”转化为“爱绿护绿”的自觉行动。

龙头新闻·生活报 记者：仲亮；摄影：仲亮