深圳楼市新政一周：浙江买家办居住证入手南山房产，有业主临时加价20万“交易告吹”

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

“很久没有这种情况了。”“4·29新政”落地后的第一个小长假，深圳楼市出现久违的交易加速。

五一假期5天，贺青松所在的门店签下5套二手房，而在传统旺季3月，门店整整一个月也只成交了5单。作为商圈经理，他明显感受到市场节奏正在变化：咨询量从平日每天二十多组增加到三四十组，带看、签约同步升温，一些客户的决策周期明显缩短。

其中一笔成交颇具代表性。一位已持有两套住房的买家，在“4·29新政”出台后，在南山购入一套总价100多万元的小户型，准备给父母居住。“既方便就近照顾老人，小户型未来也容易出租，客户很快就下定了。”贺青松告诉时代财经，新增的购房名额成为促成交易的关键因素。

4月29日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步松绑核心区限购：符合条件的居民家庭，可在福田、南山及宝安新安街道范围内增购1套商品住房；持有效居住证的非深户家庭也获得了上述区域的购房资格。福田、南山、宝安新安，被业内称为“核心区”，是目前深圳仍然保留限购政策的区域，也是购买力最为集中的区域。

4月30日，广州也释放楼市利好，不仅大幅提高公积金贷款额度，家庭最高可贷360万元，还首次对“卖旧买新”给予最高3万元补贴。

乐有家数据显示，5月1日至5日，深圳一手住宅看房量同比上涨28%，二手住宅看房量上涨27%；一手住宅门店签约量同比上涨48%，二手住宅签约量则大涨62%，看房量和签约量均创近6年同期新高。

广州市场同样回暖。广州市住建局数据显示，5月1日至5日，全市一手楼盘日均到访8692组次，同比增长30.8%；日均认购634套，同比增长50.1%。

深圳光明一新盘选房现场，图源：光明区住建局

外地买家进场，持居住证购房兴起

张哲赫和同事们从4月27日起就开始为五一做准备。“4·29新政”落地后，这个假期比预想中更加忙碌。

他告诉时代财经，假期期间门店带看超过50批客户，而整个4月的带看量为80多批。“现在还是刚需客户为主，大部分是本地客户，出来看房主要是因为价格已经到了他们的心理预期。”

比带看量增长更明显的是成交决策提速。张哲赫门店成交的两组客户中，一组4月30日进线咨询，5月3日完成签约；另一组则在5月1日咨询、5月3日成交，均为一次性付款。

贺青松也感受到类似的变化。五一期间，门店成交的5组客户中，有3组当天看房、当天签约。“很多客户前期已经看了很久，只差一个契机。政策出来后，他们做决定的周期明显缩短了。”

贺青松接待的一位来自湖南的客户，此前曾在深圳工作并长期缴纳社保，后来回湖南发展，但一直持续关注深圳楼市。由于孩子即将面临升学，客户趁着政策放松重新启动购房计划。“他去年就开始看房了，但一直没下决心。这次政策出来后，加快了他的决策。”

投资需求也开始重新活跃。张哲赫介绍，假期带看的投资型客户较此前有所增加。“我接待的客户里，有4组明确是投资需求，主要关注总价较低、流动性更强的小户型。”

广东省住宅政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，深圳松绑中心区限购以后，吸引了部分外地投资者，特别是他们认为京沪深楼市底部可能已经到来，限购松绑可能是入市的机会。

据乐有家一线经纪人反馈，五一期间来自沈阳、长沙等地的外地客户咨询和成交显著增加。有浙江买家直接委托深圳朋友帮忙看房，办理居住证后线上签约南山一套总价550万元的房产。据乐有家内部不完全统计，新政后通过居住证购房的案例至少有5单。

在已经解除限购的广州，外地购买力也在入场。一位来自江浙的买家认为，广州核心区资产正处于估值洼地，五一假期复看后下定一套越秀地产开发的房子。

“日光盘”再现，有业主临时加价

深圳新房市场则再现“日光盘”。

光明区住建局的数据显示，区内新盘龙湖观萃苑五一期间日均到访量超过700批次，5月1日营销中心开放首日现场到访接近千人，一度需要排队取号限流看房。5月3日晚，项目首开推出92套房，40分钟即售罄，成为2026年光明首个“日光盘”。

此外，前海新盘前海时代尊府假期成交金额超过5亿元，宝安新盘锦和玉鸣5天销售额达到3.25亿元，招商蛇口深圳公司假期累计成交10亿元。

根据深圳中原研究中心统计，5月1日至5日，全市新房网签275套，同比增长45.5%。

广州市场也同步升温。越秀地产披露，五一期间其广州单城销售额达到22亿元，成交约500套，占全市成交量近1/6。其中，位于海珠琶洲CBD的琶洲南TOD，销售额突破3亿元；番禺里仁洞万博和臻成交45套，销售额超过2.2亿元。

短期热度之下，市场对于后续走势仍保持谨慎。5月6日，假期结束后的首个工作日，深圳多个楼盘宣布收回折扣。坪山区财富城回收3%折扣，龙岗缙悦城则回收2%折扣，并打出“最后窗口期”的营销话术。

在张哲赫看来，这类动作更多属于营销节奏调整。“本质上还是通过收回折扣催促客户做决定，属于一种‘逼定’策略。”

图片来源：图虫创意

与此同时，部分业主开始尝试提价。

贺青松告诉时代财经，近期他就遇到过业主反价的情况。一套位于前海的小区房源，原本挂牌价340万元，买家已经看中并进入谈价阶段，但政策出台后，业主将价格提高到360万元，最终交易未能达成。“业主觉得市场可能要变了，但到底后面有没有人愿意接这个价格，现在谁也说不好。”

在贺青松看来，本轮政策更像是提前释放了原本就存在的需求。“很多客户本来可能是年底买房，现在只是提前到五一成交了。如果只是透支下半年的客户，那热度可能很快就会回落；成交能够持续放大，市场才可能真正进入新的阶段。”

李宇嘉认为，当前深圳市场虽然出现初步企稳迹象，但基础仍需进一步夯实。如果深入到具体结构层面，仍能看到明显压力：新房整体去化率并不高，新规产品对旧产品形成挤压；二手房市场则以低总价成交为主，中高总价房源依旧承压。

他预计，5月市场成交大概率会较“金三银四”出现惯性回落，但考虑到去年同期基数较低，以及近期改善需求被重新激活，今年5月整体表现仍有望好于去年同期。