谢逸枫：新一轮救市，北上广深楼市爆发，热点城市拐点已现？

文/谢逸枫

五一前夕，4月28日确定“着力稳定房地产市场”基调之后，地方新一轮楼市救市打响，北上广深、杭州等一二线核心城市楼市爆发，成交量创下过去4年-10年历史同期最新高，购房热度高涨，“拐点见底”、“房价上涨反弹”之呼之欲出。

房地产市场呈现分化、结构性的主旋律自2022年以来一直没有变过，即一二手房市场两极分化，二手房好于一手房，现房好于期房；一线城市好于二线城市，核心二线城市好于非核心二线城市，二线城市强于三四线城市；成交量好于价格。

老汉过去28年一直反反复复强调说“中国楼市的本质是政策市，政策决定供需波动，政策决定房价”，真正的问题是政策的效力持续力，因为北上广深、杭州等一二线核心城市楼市爆发，是新一轮救市之后出现的。

回到2020年9月前、2024年9月26日、2025年5月-9月、2025年9月-2026年2月、4月、五一前后，热点城市都放出大量的多轮政策救市，热点城市短期内成交量明显上升，但是每次成交量上升的背后，都离不开每轮的政策刺激。

果不其然，4月28日确定“着力稳定房地产市场”基调提出后，老汉将判断，新一轮楼市政策加码来临。4月29日，新一轮楼市救市已经正式打响，最先响应的深圳，惠州，4月30日，广州、天津、佛山，后面一大波的城市跟进。

2026年开年，香港、北京、上海之后，轮到深圳、广州、天津、武汉、苏州、珠海、湛江、济南、温州、佛山、惠州、中山、泰州、温州、许昌等一二三线城市纷纷跟进房地产救市名单，预计未来更多的城市加入房地产救市队伍。

简单说，不管是2020年9月前、2024年9月26日、2025年5月-9月、2025年9月-2026年3月，还是2026年4月、五一前后的北上广深、杭州等一二线核心城市楼市爆发，更多的是政策刺激、结构性带来的量价短期放大效果。

中指院数据显示，“五一”假期，重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5%。其中深圳增长59%，武汉增长122%，上海增长45%。二手房市场同样回暖，11城二手住宅网签成交合计约2300套，同比增长26.7%。

较2024年同期增长近7成。北京、上海、深圳二手住宅网签成交量同比分别增长76%、16%、81%。热点城市此轮楼市回暖呈现“一线城市领涨、强二线城市跟进、政策与需求共振”的特点，市场短期信心正在修复，购房者入市步伐加快。

不过，房地产市场后续走势，面临政策效力、二手房挂牌量和法拍房量、房价预期、信用和交房及去库存速度等不确定性因素，若核心城市政策效力具有持续力，能稳住量价节奏，这波行情有望从“脉冲式反弹”逐步过渡为“持续性复苏”。

深圳则凭借核心区域限购放开的利好拉动，成为本轮回暖的强势增长点。4月深圳新房成交量同比下滑22%，而北京、上海、广州同期分别同比增长59%、21%、10%。“五一”假期前后，深圳一二手住宅看房量、签约量迎来大幅攀升。

本轮楼市回暖行情中，一线城市楼市始终发挥着风向标作用，率先走出回暖行情。2026年4月北京二手住宅网签量达17893套，同比增长14.9%，创近5年同期新高。新房成交近4000套，成交规模同比、环比均实现两位数增长。

二手住宅网签量创五年同期新高。北京市住建委数据显示，4月北京全市二手住宅网签量为17893套，同比增长14.9%，环比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2万套，创近15个月以来的新高。

4月楼市成交整体活跃，北京二手房市场表现尤为突出。4月北京二手住宅网签量为‌17893套‌。这一数据‌较2025年同期增长14.9%‌，‌环比3月下降约10%‌，环比回落幅度小于往年季节性下滑幅度，且总量为‌五年4月单月的最高值‌。

新房成交大幅攀升‌，4月北京新建商品住宅（新房）成交‌6290套‌。成交量‌环比3月激增77.1%‌，‌同比2025年4月大幅增长84.13%‌。成交套数大幅增长外，新房成交面积约‌69.3万平，环比上涨60.2%，新房参考均价结构性上升至约‌59387元/平。

住建委数据，5月1日-4日北京二手房住宅网签139套，较2025年同期的81套增长71.6%。尽管假期网签量受登记系统开放、签约节奏等因素影响，但同比大幅增长仍印证了改善需求的积极释放，使得“五一”假期成交热度得到进一步印证。

对于购房者最为关注的价格，北京市住建委数据显示，4月二手住宅交易价格环比上行1%，自年初以来已累计上涨4%，市场价格处于温和上行状态。事实上，二手房价格成为本轮楼市修复的先行指标。

国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个。其中北京继续领涨，环比上涨0.6%。成交结构偏向外围区域、交易均价仍有上行的现象。从成交结构看，刚需与刚改需求主导市场。

上海楼市保持稳健复苏态势，改善置业与高端置业需求同步释放。上海二手房（含商业）网签量为 ‌28742套‌，较2025年4月的23506套 ‌同比增长22.3%‌，创近十年4月单月最高纪录，可谓是创下成交量最大单月纪录。

最受关注的是上海本土的市场表现。继3月份二手房成交套数破近5年新高，4月份直接打破了10年同期新高，达到28742套，同比上涨约22.3%。拉长时间轴看，4月份的交易量，是近10年来所有4月份的第一名。

“五一”假期前四天，二手房成交924套，同比增长13.8%，假期整体网签成交量同比增长45%。3月一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

新房成交下降，房价上涨。截至4月29日，上海新建商品住宅成交面积为42.0万平方米，环比3月减少25.4%，月度成交规模出现回落。但4月新房整体均价达到77167元/平方米，环比上涨22.0%。

4月上海新房市场呈现量缩价升、豪宅回归的格局。整体成交节奏有所回落，但中高端房源价值凸显，市场结构切换特征十分明显。5月新房市场将延续高端豪宅、品质改善双主线行情，供应端稳步放量，热门豪宅持续带动成交结构上行。

楼市成交火爆。数据显示，4月广州二手住宅网签10426套，同比增长了4.84%。在刚刚过去的3月、4月，广州二手住宅成交已连续2个月保持在万套以上。在“穗八条”的作用之下，广州市场热度或至少持续至二季度。

截至4月26日，广州4月新房网签面积为‌51.8万平方米‌，‌同比增长26.1%‌ 。环比有所回落‌，受3月“小阳春”高基数影响，4月整体环比下降约‌21%-27%。5月1日至5日，广州一手住宅市场热度显著提升，全市11区一手楼盘累计成交超3100套。

5月1日至5日，全市11区一手楼盘日均到访量8692组次，同比增长30.8%，日均认购量634套，同比增长50.1%。4月30日广州出台“穗八条”楼市新政，涉及公积金贷款优化、“卖旧买新”专项补贴、房票效能提升、优化土地供应等八大方面。

2026年4月深圳一二手住宅总网签量9044套，环比上涨15%，时隔12个月再破9000套大关，创近一年最高。4月一手住宅预售网签累计1844套，现售网签累计1556套，预售+现售网签累计3400套；二手住宅累计网签5644套。

4月深圳一手住宅预售网签1844套，环比上涨17%；现售网签1556套，环比上涨24%，合计网签3400套，环比上涨20%。值得注意的是，4月一手住宅现售占比45.8%，环比提升1.3个百分点，连续多个月占比在40%以上。

意味着未来现房销售会是一个趋势，会有越来越多的人去买现房。4月深圳二手住宅网签5644套，环比上涨11%，持续稳定在“荣枯线”水平之上，成交势头稳中有涨。二手网签占全市总网签量的62%，依然是深圳楼市的成交主力。

4月二手成交均价5.8万元/㎡，维持稳定态势，与去年四季度房价比小幅上涨。市场量涨价稳，温和回升。深圳乐有家数据显示，5月1日-4日，其线下门店一手住宅看房量同比上涨30%，二手住宅看房量同比上涨33%。

一二手房签约量同比分别上涨42%和55%，均创近6年新高。目前深圳楼市已经走过调整期，进入了新的活跃阶段，相信在新政助力下，市场信心将得到极大提振，带动深圳楼市进一步止跌企稳回暖。

热点城市楼市回暖，是政策红利、供应释放、季节效应、需求释放、以价换量五重因素共同作用的结果，市场已明确发出止跌回稳的强烈信号，表明全面普涨时代已终结，分化、结构性将成为未来房地产市场的长期主旋律。

楼市爆发的真相就是政策刺激、结构性调整的短期效果，不是市场自身引起的爆发，不是拐点已到，是短期内通过政策刺激，结构性调整，集中创造出一波刚性、改善性住房需求，问题是政策效应、量价增长，缺乏持续力，缺乏稳定性。

归根结底是因为当前的地方政策短期内无法熨平供需关系波动，是因为政策无法短期内解决市场存在的一系列、一揽子“购买力、信用、交房、库存（商品房库存、二手房挂牌房、法拍房）、市场预期、入市信心”问题。

房地产已经陷入市场与政策之间的博弈，这样的状态一直由2020年9月开始持续到现在，既要保护刺破风险（去杠杆、去债务的金融、债务、交房、库存、经营）引发系统风险，又要稳定房地产市场，还要担心用力过猛。

这样的状态下，政策刺激是不可能一步到位的、一次性给足，否则1998年、2008年、2015年的天量信贷、天量财政、天量货币三个政策大招，一个或二个、或三早将来了。实际上，房地产拖经济增长的后腿，与市场形势有直接的关系。

所以，经济学家不懂不要装懂，3月、4月、五一热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等），绝对不是所谓的“拐点”出现，更多的是多次政策刺激、结构性成交带来的量价短期放大效果，缺乏持续力，未来需要政策加码。

每次热点城市楼市爆发，背后是每次政策刺激的效果，所谓的政策一刺激，楼市爆发，效力一衰退，楼市低迷。从供求关系上讲，供大于求的局面根本没有扭转，政策刺激效持续力、量价上涨能否坚持持续9个月以上，仍需观察。

如果热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等）成交量、价格保持9个月以上的持续性，基本上可以确定为行情大反转、拐点来临，不是阶段性回暖。毫无疑问，全国694个城市，仅仅是少部分热点城市，不代表全国楼市。

尽管3月、4月、五一热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等）不是拐点已现，却是楼市阶段性回暖的强烈信号，也是预期和信心转向复苏的振兴信号，有效激活了大量持币观望的置业需求，为楼市持续回暖注入政策动能。

中指初步统计数据显示，4月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降11%，同比基本持平。1-4月100城新建商品住宅成交面积累计约6571万平米，同比下降16%。其中，4月一线城市中北京、上海、广州同比分别增长59%、10%和21%。

二线城市中宁波、苏州、武汉、青岛、杭州、南京等城市同比均增长，但前4月累计销售面积普遍低于去年同期。受今年春节较去年偏晚约两周影响，购房需求释放节奏有所后移，4月20城二手房成交量同比年内首次转增。

根据中指数据显示，4月20城二手住宅成交15.6万套，同比增长13.4%；4月第4周20城二手住宅成交量已达2025年以来周度新高。累计来看，1-4月20城二手住宅成交48.9万套，同比增长0.8%，需求稳定释放。

中指数据显示，4月百城新建住宅均价为17129元/平方米，环比上涨0.08%，同比上涨2.18%。4月上海、深圳、杭州等部分重点城市改善型楼盘供应有所增加，支撑百城新房价格环比延续结构性上涨态势。

4月一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨6.21%，其中上海、深圳环比分别上涨0.57%和0.21%。二线城市环比下跌0.01%，同比上涨1.57%。三四线城市环比下跌0.23%，同比下跌2.57%。23城环比上涨，72城下跌，5城持平。

中指数据显示，4月百城二手住宅均价为12733元/平方米，环比下跌0.46%，跌幅较上月扩大0.12%，但明显小于去年末，同比下跌8.34%，较上月收窄0.21%。当前二手房价格仍处于筑底过程之中，期间出现小幅波动属于正常市场表现。

4月一二线、三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.16%、0.51%、0.54%，一线环比跌幅与上月持平，其中上海上涨0.05%，二线、三四线环比跌幅较上月扩大0.09、0.20%。同比分别下跌7.53%、8.94%、8.09%。7城上涨，93城下跌。

目前地方新一轮楼市救市，政策包括住房限购、公积金、人才、房票、补贴、城市更新、以旧换新、商品房收储等政策，在力度、规模上，依然是断断续续的、挤牙膏式的松绑、放松、优化，犹如添油加醋，不是一步到位的、一次性给足。

热点城市新一轮楼市救市，可谓是及时雨，释放大量刚需、改善客户，客户来电量、来访量、看房量、成交量大增，轮动效益会非常好，一二手市场会出现真正的联动，促进成交稳定，这是市场止跌回稳，成交量回暖重要转折点。

不仅有利延续之前楼市政策效力、量价上涨行情，还有利稳定楼市止跌回稳预期，巩固提振市场信心。关键是加快房企的销售回款，稳定经营和财务，促进房企化解亏损和财务、债务、交房、库存的风险，并且有利房企发展。

预计未来各地因城施策稳定房地产市场将是主旋律，优化住房限购、公积金、人才、房票、补贴（含给予贷款贴息）、城市更新、以旧换新、个人所得税退税、带押过户、收购存量商品房和收储空置土地及用途扩大均是着力点。