西岸中環：这里未来会成为上海的新市中心

在过去十年，中国商业地产经历了一轮剧烈的范式转移。从以坪效为核心的购物中心时代，到强调“内容运营”的综合体阶段，再到今天，越来越多开发商开始意识到——商业地产不再是空间的生意，而是时间与体验的生意。

消费者的行为正在发生结构性变化。他们不再只是去买东西，而是寻找一种可以停留、参与和分享，甚至表达自我的场景。与此同时，一线城市核心区域趋于饱和，传统CBD逐渐显现出单一功能的局限，这些地方既有高密度，也有高效率，但同时也带给人低松弛感。

在这样的背景下，新的城市空间模型出现了。它们既不是传统意义上的商业中心，也不是单一功能的商务区，而是一种试图整合工作、生活、文化与自然的“复合型城市单元”。徐汇滨江，正是在这一周期中逐渐成形的样本。

西岸中環全项目效果图

图片来源：香港置地西岸中環

从工业棕地到文化地标，这片区域在过去十余年完成了城市更新的第一阶段，引入美术馆、艺术中心、公共滨水空间，形成上海地区知名的文化基础设施。如今，随着商业与居住体系的逐步补全，它开始进入第二阶段：从一个文化目的地，转向成为城市居民和游客喜爱的可持续的生活系统。

刚刚开幕的西岸中環二期，正是这一转变的核心节点。上海西岸中環行政总裁关仕荣（Stuart Grant）认为，西岸中環所提倡的“Enjoy Life”这一理念背后，其真实含义并不是口号，而是一套由空间、内容与运营共同作用所带来的结果。它所尝试的，是另一种城市逻辑——不是更快，而是更可持续。

自然方面，西岸中環拥有1.4公里的滨水岸线，这一得天独厚的自然资源在开发中得到了进一步利用。作为香港置地在上海最重要的项目之一，西岸中環并未沿用传统商业地产的开发逻辑，而是试图回答一个更宏观的问题：在一个已经高度成熟的城市中，我们是否还能重新“设计”一种新的生活方式？

上海西岸中環行政总裁关仕荣（Stuart Grant）

图片来源：香港置地西岸中環

Yi：YiMagazine

G：上海西岸中環行政总裁关仕荣（Stuart Grant）

Yi：你曾在黑石集团管理庞大投资组合，现在转向操盘西岸中環这一超长周期持有型项目。这种从专注资本效率到运营的转变，带给你最大的感悟和收获是什么？

G：没错，我在黑石工作了超过18年，已经做到了合伙人。黑石既是全球最优秀的房地产投资机构之一，也是顶级的资产管理公司之一。我的职责主要是资产管理，也就是通过提升、出租、再开发和重新定位等方式，为资产创造价值。所以从背景上来说，我一直在做“运营”。转到香港置地，其实是一个非常自然的过程。我已经习惯管理大型团队，也习惯围绕资产本身去提升价值。

真正的差异在于资本属性。黑石的资本周期通常更短，而香港置地已经有137年的历史，是一个以代际为单位来做投资的机构。我们开发项目、投入资源，是为了长期持有，并以高标准来完成。从这个角度来看，两者既有相似之处，也有一些不同。

Yi：西岸正在成为世界级文化滨水区。你如何看待西岸中環在这一叙事中的角色？我们是否正在见证类似伦敦南岸（Southbank）那样的“超级中央活动区”的诞生？

G：我在世界不同地方工作过，也看过很多大型综合体项目。在我看来，这个项目是目前最出色的。上海政府在这里展现了非常强的前瞻性。他们有一个长期愿景——把原本的工业棕地转型为一个更现代、更未来导向，也更以创新为核心的社区。我们在其中开发了一个约170万方的地块，在这里打造办公、酒店、住宅和零售区域。我们所做的，其实就像是在一个城市里再创造一个“微型城市”。所以它的成功诞生其实是几个因素的结合——有优秀的总体规划，有美丽的自然环境，比如水和绿化，以及像我们这样的开发商的持续投入。的确，我认为，这里会成为上海新的市中心。

Yi：西岸中環提出“Enjoy Life”作为品牌主张。它与传统购物中心“以坪效为导向”的商业逻辑区别在哪些地方？

G：我们的思路确实不同。我们不是在做一个以销售为核心的商业中心，而是在创造一种生活方式。你可以在这里工作、生活、娱乐，也可以购物。同时我们非常强调健康，比如沿河跑步、骑行，还可以在这里打网球。相比陆家嘴、静安或外滩，这些区域更偏向工作，也更繁忙。我们在西岸想做的是让人放松、减少压力，实现工作与生活的平衡。你可以住在这里、步行或骑行上班，也可以在这里停留、社交，以及娱乐。这是一个相当独特的模式。另外一点比较特别的是它的文化。政府在这里布局了大量画廊和博物馆，这些都是已经存在的资源。所以我们的“文化、自然与健康”，不是人为拼接，而是天然形成的。

图片来源：香港置地西岸中環

Yi：项目有1.4公里滨水岸线，除去环境好以外，也能承载很高的客流，这些对开发来说都是禀赋。能否分享一下，你们如何把游客流量转化为真实的消费流量？

G：在这种规模的项目中，最重要的是“停留时间”，而停留时间来自体验。

你必须精心设计一个完整的体验体系，比如优质的零售、餐饮和空间设计，以及大量景观投入。关键是从人的角度出发，而不是从建筑出发。比如，传统商业语境里，一层往往是最稀缺的资源，进入二层后，客流和品牌能级会开始衰减——最核心的资源集中在最少数的位置。我们想打破的，正是这种分配方式。比如，我们将地面层重构为一条可以持续展开的界面，让不同风格与价格带的品牌在同一动线中并置，形成从生活方式到旗舰空间的连续过渡。在这里，景观与水景不再是点缀，而是情绪的引导者。快闪内容与艺术装置也不再只是孤立的陈列，而是可以构成惊喜的叙事节点。

也就是说，我们用“街区逻辑”取代了“楼层逻辑”，让消费从一条被组织的路径，转变为一种在行走中自然发生的过程。当空间的意义不再是承载交易的容器，而是成为可以被反复使用的日常场景时，就会有再次到访，人们自然而然地会在这里停留、社交、工作与生活。当然，这一切都不是自然发生的。你必须设计它、管理它，并不断调整，让它持续演变。

图片来源：香港置地西岸中環

Yi：西岸中環没有一开始就引入大量奢侈品牌，而是先布局lululemon等零售品牌，这背后的逻辑是什么？

G：我们的策略是先建立人群，再导入消费；先形成社群，再承载旗舰。所以，我们首先专注于构建生活方式和健康的生态，之后的开发再引入奢侈品牌，大约会在2028年左右完成。目前我们引入了Adidas、lululemon、三宅一生等品牌，因为它们与上海这座城市的气质高度契合。这里的人们热爱生活，也关注健康，他们非常重视设计与个人表达。

Yi：同时，我们也可以看到，在招商上，西岸中環引入了像handhandhand、RAIVE等强主理人色彩的品牌，这是基于对未来哪些生活方式趋势的预判？

G：消费者越来越关注“真实感”。他们希望品牌有故事、有创始人，而不是完全标准化的产品。现在的人更有选择性，他们希望找到一些不同的东西。如果能够与品牌建立情感连接，这种吸引力会更强。当然，大品牌仍然重要。但消费者希望组合——既有知名品牌，也有细分且独特的品牌。

Yi：在西岸中環，我们是如何通过“生态系统思维”，将看似不产生直接租金的公共艺术空间（如The Orbit）和滨水岸线，转化为提升周边写字楼与商业租金溢价的核心资产的？

G：核心是“场所营造”。包括景观、座椅、植物、水景、活动和音乐等等元素。这是一整套能力。我们在这里非常重视绿化投入，不只是地面，还有61个露台空间，很多都有餐饮功能。我们希望人们来到这里，会想到“自然”。如果未来你看到人们在树下野餐、遛狗、聊天，那说明我们成功了。

Yi：可以看到，项目也汇聚像Leica之家这样的高能级首店或者旗舰店，你怎么看这种独家内容所带来的作用？

G：我们认为差异化至关重要，做一些独特、不同以及出乎意料的事情非常重要。所以在招商上，我们会定位超高端，也专注设计和生活方式。这也是为什么我们引入了一些在中国首次出现的品牌，它们会引发消费者的兴趣。未来这里将有600家零售店和180家餐厅。我们现在能看到的，还只是第二阶段的一部分。

Yi：未来商业地产要做得出彩，是否更像是在做一个“内容平台”？

G：没错，我们的思路是：重点不在建筑，而在内容和场所。如果要做好这一点，就能形成差异。同时也必须做好本地化。我们的团队来自本地，我们要做符合本地需求的内容，这同时包括线上和线下。

图片来源：香港置地西岸中環

Yi：你怎么看，西岸中環正在给出怎样的中国解法？

G：它最独特的地方是它的规模。这里是亚太最大的综合体之一，所以很稀有。你可以在这里完成工作、生活和娱乐等一系列活动，甚至不需要离开这一片区域。无论如何，我们最重要的主张仍然是“Enjoy Life”。

Yi：面对地产行业的存量博弈与当下的消费周期调整，你对同行有什么想分享的？比如，你认为当前最应关注的趋势是什么？

G：我想说的是，我看到的消费趋势是，人们正在从购买转向体验。人们希望获得可以分享、可以感知的体验，而不仅仅是商品。现代人很忙，压力也很大，因此他们更需要一个可以放松和恢复自我的空间。另外还有一点，现在很多企业都很关注员工健康与体验，这也会帮助企业获得更高效率和更稳定的人才。

Yi：抛开商业数据不谈，你希望未来5-10年，西岸中環在上海的城市记忆中扮演怎样的角色？这个项目未来会留下什么？

G：我认为这是亚太最好的综合体之一，也会成为上海的新市中心。它会吸引来自全球的关注。香港置地一直坚持长期主义，我们是为代际去做投资的，而不是短周期的回报。如果50年后再来看，我们仍然会在这里，这一点对我们来说非常重要。

我们更在意的是它是否会被放进城市发展的某一条脉络里去理解。上海是一座不断向前生长的城市，每一个阶段都会有新的中心出现，但真正留下来的，往往不是规模最大或者最繁忙的地方，而是那些重新定义了城市与人的关系的空间。我们希望西岸中環也能成为这样的一个案例。

也许再过一段时间回看，这里会被理解为一个转折点——城市不再只是围绕效率和功能组织自身，而去回应更复杂的需求，比如对时间的分配，空间的使用方式，以及人们如何在城市中找到一种更可持续的状态。甚至为类似城市提供一种可以被参考的路径，那这一切将变得很有意义。