“五一”楼市观察|部分核心城市热度回升

近期召开的中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，部分城市房地产优化政策相继落地。

同时，受政策利好与“五一”长假，以及一二手房置换链条持续打通等因素叠加，假期核心城市房地产市场活跃度显著提升。

地方优化政策相继落地

4月29日，深圳率先出台优化政策，对福田区、南山区、宝安区新安街道等核心区域定向放松限购，并提高住房公积金贷款额度，同时优化上浮比例。

4月30日，广州跟进，针对公积金贷款、交易成本、房票安置、土地供应、现房销售及存量消化等多个环节，出台系统性举措。

同日，天津出台新政，聚焦盘活存量、满足需求、规范市场三大方向，推出11条具体举措。武汉出台“汉七条”，在加大住房信贷支持力度，公积金贷款套数认定标准，存量公积金贷款比例和公积金异地贷款范围进行优化。并在新城区购房实行阶段性优惠，同时加大购买商办类房屋的支持力度。

5月2日，苏州发布新政，从全域优化限购、加大公积金支持、推进“好房子”建设等方面出台11条措施。同日，扬州全面放宽限购范围，下调首付参考比例，并在公积金和购房置换等方面出台支持政策。

据不完全统计，中央政治局会议前后，至少已有15个城市出台了各类稳定房地产市场相关政策措施，且未来出台优化政策的城市还将持续扩容。

部分核心城市热度回升

从“五一”假期的市场表现看，一些强政策加持城市依靠节前新政实现热度回升，多数二线城市维持温和修复，需求侧整体仍处于低温观望状态。

率先出台政策的深圳，成交出现升温迹象。深圳市住建局数据显示，4月30日-5月5日，深圳新建商品住宅网签销售492套，同比增长68.5%；二手住宅网签销售337套，同比增长54.6%。

广州新政红利也在“五一”假期得到有效释放。根据广州市住建局提供的数据，5月1日至5日，全市11区一手楼盘日均到访量8692组次，同比增长30.8%，日均认购量634套，同比增长50.1%。二手住宅也保持平稳增长，假期日均带看人次、日均认购量较4月分别同比增长15.6%、5.2%，认购量同比大幅增长63.4%。

天津也迎来近三年最强的“五一”。据普睿数智调研，五一期间天津全市典型项目单盘认购均值为7.3套，同比认购量上升一成。二手房成交、带看量走高。

合肥同样迎来近三年最好的“五一”。其新房日均成交270套、同比大涨近七成；二手房成交565套，尽管同比下降38%，但客户看房积极，日均带看量上涨28%，新增客户增长6%。

武汉受“汉七条”与房交会双重加持，市场热度显著攀升。据“湖北住建”披露的数据，5月1日-4日武汉全市新建商品房销售面积同比增长92.8%。

上海楼市假期新房、二手房成交同比实现双涨。据上海中原地产统计，五一假期（5.1-5.5）上海新建商品住宅成交约3.39万平方米，同比去年假期上涨14.14%。全市二手房成交1390套，同比上涨15.93%。

值得注意的是，与上述城市不同，还有一部分弱修复城市同比仍处于下滑区间。

据普睿数智调研，“五一”假期成都新房网签面积仅7.93万平方米，同比下降26.4%，创下2020年以来同期新低。但内圈层市场压力仍在低位，项目去化表现较佳，新房表现相对优于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

西安依靠特价房、高佣金促销拉动，单盘认购环比大涨71%，同比仍下滑30%；南京新房认购同比大幅回暖，但仍处于近五年同期低位，二手房日均成交、带看量环比大幅下滑；济南则受春假旅游分流影响，新房盘均认购同比下滑44%。

市场有望延续稳中向好态势

尽管当前市场仍然存在部分观望情绪，但大量刚需和改善性需求的激活，为市场持续回暖注入新动能。随着地方政策效应的持续释放，房地产市场有望延续稳中向好态势。

也有分析人士指出，5月和6月两个窗口期，将是观察楼市新政实际成色的关键阶段。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，节前重点城市响应速度明显加快，政策出台方向明确，这是对“努力稳定房地产市场”的积极回应。一方面，要肯定楼市总体企稳的判断；另一方面，也要看到当前复苏仍呈“点状”特征，企稳基础偏薄弱。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，核心城市新政对“五一”楼市回暖起到了一定带动作用。如果5月份二手房挂牌量不出现类似去年下半年那种再次大幅度攀升，挂牌价和议价空间可控，且维持在目前较低水平或有下降，意味着当前居民预期和心理状态初步企稳。

《丁祖昱评楼市》指出，各地政策落地力度与项目产品力将继续主导市场走向，随着节前稳市政策效力逐步释放，叠加“好房子”政策导向下的优质新品入市。预计5月市场整体成交较4月份环比持平，6月市场可能会弱一些，“弱复苏强分化”的格局延续，部分政策加持与新品供应充足的城市或率先修复。

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