江苏
2026年4月，南通新房市场延续“小阳春”行情，成交量同比上涨40%，成交价实现年内首次环比正增长，广义库存降至2万套以内。但整体回暖表象下，板块分化正愈演愈烈。
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据「新知南通研究院」不完全统计，4月南通市区主力在售新房项目合计备案605套，环比下跌28%，同比上涨40%。
环比回落主要受3月成交量集中爆发影响，属于正常市场波动。拉长时间线来看，4月的成交量已处于2025年以来的头部水平。
据统计，自2025年以来，南通市区新房单月成交量仅两次突破600套，即今年的“金三银四”——3月备案836套，4月备案605套，两个月合计1441套，较去年的“金三银四”增加600套，增幅高达71%。
02
据中国房地产指数系统最新数据，2026年4月，百城新建住宅均价为17129元/㎡，环比微涨0.08%。
其中，南通4月新建住宅样本均价为14038元/㎡，环比上涨0.15%，涨幅位居百城第7，也是今年以来南通首次实现环比正增长。
价格的上涨，可能与高单价改善盘占比提升有关。例如濠东璟园、中海臻如府等改善型项目持续放量，在一定程度上拉高了全市均价。
03
截至4月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）降至9715套，按近一年月均流速（约405套）估算，去化周期约23.98个月，较上月缩短1.97个月。
广义库存降至2万套以内，约1.95万套，对应去化周期约48.18个月，较上月大幅缩短5.53个月。
整体库存压力有所缓解，但距离健康区间（12-18个月）仍有较大差距。
此外，不同板块广义库存去化周期，最大差距已超100个月，市场“体感温度”冰火两重天。
稳健区——老城区
4月备案115套，近一年月均流速约73套，截至统计广义库存不到1300套，去化周期仅约17个月。
依托核心区位价值与改善产品定位，流速稳健，安全边际最高。
观望区——任港湾五龙汇、创新区
任港湾五龙汇4月备案101套，近一年月均流速约81套，截至统计广义库存近3500套，去化周期约43个月。
创新区4月备案85套，近一年月均流速约71套，截至统计广义库存超3500套，去化周期约49个月。
这两个板块流速尚可，但库存压力偏大，后续去化表现需持续观察。
滞销区——原港闸
近一年月均流速仅约33套，广义库存近3900套，去化周期长达约119个月。
这一困局主要受板块内多个大体量滞销盘的长期拖累，短期很难扭转。
04
具体单盘表现，4月备案量前两名均为典型“以价换量”——远创宸樾备案51套，远创湖悦云境备案44套。
北大街云锦九璋备案43套紧随其后，该项目今年2月入市，截至统计已备案72套，整盘去化率约24%。
老城区濠东璟园备案41套位列第四，该项目去年9月入市，截至统计已备案230套，整盘去化率约65%。
中海臻如府备案39套位列第五，该项目2024年4月入市，截至统计已备案904套，整盘去化率约72%。
05
整体来看，今年“金三银四”南通新房市场交出了一份“量价齐升”的成绩单，市场信心得到阶段性修复。
然而，广义去化周期仍超48个月、板块去化周期差距超100个月——这些都提醒我们，市场远未进入全面回暖通道。
对于购房者而言，核心区优质资产安全边际更高，高库存板块仍需谨慎比价。
对于开发商而言，加速去化、回笼资金仍是当前最优策略，“以价换量”在高库存板块依然行之有效。
“红五月”能否延续上涨趋势，我们将持续跟踪，敬请关注。
数据说明
*数据来源：通房e办
*统计周期：2026年4月1日-2026年5月5日
*成交备案存在延迟，仅供参考
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
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