华润置地70.45亿元接手，“深圳第一高楼”从烂尾到盘活

停工烂尾、两次流拍、收储重挂，历经四年波折，深圳昔日“第一高楼”终于迎来新生。

5月6日，位于深圳市龙岗区龙城街道的G01046-0106宗地成功出让，华润置地以70.45亿元的底价拿下该地块，成交楼面价约14775.59元/平方米，土地面积16.97万平方米，总建筑面积47.68万平方米。

这是今年深圳挂牌总价最高的地块，也是一块回炉再生的地块。早在2017年时，华东房企世茂曾以239.43亿的总价拿下龙岗G01046-0095号地块（深港综合体项目），土地面积约32.2万平方米，建筑面积约136.45万平方米，此后分成14宗分地块进行开发。

根据原计划，该综合体项目总投资500亿元，包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等。项目中的标志性建筑超高层深港国际中心原定高度为700米，建成后将成为“中国第一高楼”，但随着相关政策收紧，其建筑高度最终降至600米，仍为“深圳第一高楼”。

2019年时，世茂将项目中的两宗地块开发成公寓并对外推售；2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模共87亿元，融资用于深港国际中心项目的建设。

随着世茂陷入流动性危机，上述信托也遭遇兑付困难，项目同步停摆。2022年8月，中信信托向北京市第三中级人民法院申请对12宗土地进行查封，查封期为3年。次年，该项目进入司法拍卖程序。

2023年7月，该项目12宗地块首次进行法拍，起拍价仅130.44亿元，较世茂最初的拿地总价近乎腰斩，但因无人报价而最终流拍；同年11月，该项目再次上架，起拍价下调至104.35亿元，再度流拍。

历经两轮法拍都未能成功出让，这个项目终于迎来转机。2025年9月，深圳市龙岗区国资委以68亿元收储该项目的12宗土地，并在调整地块规划指标后，于今年4月初重新挂牌。

新挂牌的地块指标发生了许多变化。根据公开信息，该地块的用地性质从商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，其中住宅面积为30.56万平方米，占总建面的6成以上，商业用地则缩减至14.35万平方米；同时，项目规划容积率也从原来的约4.17降至3.26。

此外，此次的出让条件还提及“分宗开发、分期建设”，竞得人可将地块拆分，住宅须1年内开工、4年内竣工，而集中商业和酒店可在2.5年内开工、6年竣工。这样的要求也使得开发商能通过开发住宅先行回笼资金，再推进商业建设，借此避免了此前出现的资金长期沉淀于项目中等问题，从而降低开发企业的财务压力。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如此大体量的项目（总建面近50万平米、住宅近31万平米），当下市场条件下，有能力、有意愿接盘的只有央企；同时，项目周边有大运中心体育场馆以及华润大运天地，华润置地拿下项目后可进行片区开发，形成协同运作之势，相互赋能和借力，提升综合业绩。

据测算，按此次起拍价70.45亿元拆分核算下来，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米；而目前该项目所在的大运片区内，在售新房均价4.7万-5.5万元，二手房挂牌价4.5万-5.5万元，紧邻的中海大运玖章备案均价高达6.2万元/平方米。

李宇嘉认为，以此价格来看，该地块与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间。但同时，该项目的商业部分要求颇为严格，例如集中商业将打造为购物中心，要求引入不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌；同时要求引入的高端酒店需要达到Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级。这些要求，意味着开发商要有极强的打造能力，更要有极强的运营能力、长期坚守的能力，本质上也是片区升级。

值得一提的是，这也是深圳运用“清理、调整、供应”手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目的一次成功实践。

李宇嘉表示，首先是清风险，即深圳市政府以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地；其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需；最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。