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重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2025 年 5 月 6 日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以 010-5361 0555 热线为准，尊享一对一专属服务。

海淀豪宅

今年经历了中海树村，朱房、功德寺、永丰南之后，明年海淀依然是供应大年。上地0702地块，下周就要开拍了，这也是功德寺，树村之后，海淀上地片区第三个入市的项目。海淀群众翘首以盼的产业➕学区双重Buff地块位于上地西路的西侧，马连洼北路北侧，沿上地西路不到一公里是中关村软件园，今年大热的功德寺双子位于地块的北侧。

这次出让的包括18和24两个居住用地，和23一个商业用地总用地面积约7.71万㎡，建筑规模约22.54万㎡该地块起拍总价84.2亿元，起始楼面价只有3.73万元/㎡，这个楼面价看似很低，但是因为要捆绑23混合用地，折算后，大约楼面价可以达到9万元/㎡。参考功德寺双子10万元左右的指导价，未来上地0702地块售价预计在11万左右。最早传出上地地块要做90~120平米的小户型，但这个面积段，永丰南，包括功德寺双子，加起来1,000多套，太卷而功德寺卖的最好的是140平米的大四居户型，所以未来上地0702这块大概率会做120~150平米的大户型，总价控制在2,000万以内。保利半壁店项目保利半壁店项目的入市进程一拖再拖，据说项目因为邻近军事管理区，发生多次调规。项目10月底发布了产品规划方案，一共14栋3~5层的纯洋房社区，这个楼高的洋房在海淀还是独一份

户型包括139，170、200、205三个面积段，主力总价段还是控制在2,000万以内。半壁店位于海淀西四环外，开发商现在宣传说这里属于国宾区。

但宣传再好，也不得不面对半壁店城市界面太差的现实，比如地块北侧的铁路，以及西苑机场这样的噪音影响，商业不够高端，而且周边老小区特别多，交通状况不佳。

朱房二期地块

九批次，朱房二期地块亮相，和朱房双子臻澐，建发海晏只隔了一条京藏高速。

但是两个板块的定位却天壤之别，京藏高速西侧，建发、海晏和臻澐所在的清河是传统的豪宅区，板块次新房包括橡树湾一至五期，圈层纯粹。

朱房二期所在的京藏高速东侧，更偏向于西三旗板块，汇聚了很多老破小社区，比如永泰东里，清缘里等等。

但是朱房二期和奥森公园对望，组团的东侧要规划了一个公园绿地，所以未来这个地块周边的生态环境也是非常好的。

地块有两个居住用地组成，比较方正，容易出大面宽的户型，容积率1.5左右，未来将是低密洋房社区。

参考板块周边，朱房二期未来做首改的可能性更大，100平米以上的三居至140平米的四居为主，目前建发对这个地块意向比较大，产品上可以参考建发观宸。

除此之外，海淀明年还有四季青西郊低场地块，西冉地块，西三旗地块都要入市

海淀改善真是越来越卷了

02｜朝阳太阳宫王炸入市

今年朝阳新房卷上加卷，黄杉木店凭借超强的产品力，成为今年北京最热销的项目之一，而明年也是朝阳豪宅的供地大年，而且朝阳在产品方面的优势比海淀更强。

中建太阳宫地块。

今年中海树村刷新了北京单价地王！而太阳宫地块则创造了北京近几年溢价率新高，从土拍的激烈程度就能看到太阳宫地块的价值。

太阳宫地块的地段优势，懂的都懂。

具体指标相当亮眼：用地面积：1.94公顷容积率：2.6建筑规模：约5.04万平方米（含商业配套）建筑高度：80米，绿地率30%。

但是太阳宫地块问题就是配套太多，地块太小，留给开发商的难度特别大，所以未来太阳宫不大可能延续宸园系。

而是类似中海树村推出安澜北京，中建智地也会推出一个全新的最顶尖产品系，把户型门槛直接拉到200平米以上，做大平层。

预计规划5~6栋楼，层高3.3米，24层的纯粹大平层，预计单价13万以上，总价3000万左右。

懋源松榆里项目

11月27日，懋源以50.24亿元拿下松榆里地块，溢价率18.21%，楼面价6.24万元/平米，这是懋源继丰台拿地之后，再一次重回城六区。

懋源特别擅长做大豪宅，出了名的重工房企，而且松榆里地块形状非常有利于做出大面宽产品。

松榆里周边城市界面比较差，都是老小区。

但通勤真是无敌，楼下就是北工大站，东侧是西大望路，北侧是松榆北路，上三环一脚油门的事。

5公里范围内覆盖国贸、双井、三里屯三大顶级商圈，这些也都是北京顶级的时尚商圈

虽然松榆里豪宅圈层不佳，但是懋源一定能在松榆里做出顶尖的产品，周边也不缺换房的客户，未来保守估计户型会120-150平米左右，总价2,000万以内。

永安里地块

永安里地块第7批次就已经预申请，大概率明年就会入市了。

地块位于朝阳区建外街道，距离东二环只有1km，紧邻长安街延长线，距地铁1号线永安里站仅数百米，步行可达CBD城市森林公园、日坛中学

用地规模3.47公顷，规划地上建筑面积16.08万平方米，规划用途为F1住宅混合公建用地

控高100米，预计30层的豪华大平层。

前几天建国门9号取证，单价最高21万/㎡，永安里地块未来售价大概也会在15万元左右，300平米左右的大平层，总价4000至5000万左右。

但是地块属于混合居住用地，舒适度会受到一些影响。

除此之外，朝阳之前还公示了化石营和驼房营的规划方案，预计明年就能入市

简单说一下，化石营地块位置太核心了，位于国贸商圈腹地，中国尊大裤衩做邻居，但是真正的居住用地面积比较小，未来房源也会比较少，主要以大平层为主

驼房营地块，位于东四环，挨着酒仙桥，但土地素质，周边生态环境秒杀酒仙桥。

03｜东城祈年大街

11月19日，北京城建以20.28亿元拿下东城祈年大街地块！溢价率4%，楼面价约：10.36万元/平米。

真正的北京二环地块，就位于天坛公园的北侧，距离天安门广场直线距离2公里左右。

四个小地块，沿祈年大街纵向分布。

0202地块紧邻金台书院，限高只有3.3米，未来做四合院。

其他的三个地块限高都是18米，六层左右的小洋房社区，但是有可能会出现东西向的。房源

预计做300平米左右的大平层，未来单价可能高达17万元以上。总价5,000~6,000多万，四合院甚至可能过亿。

04｜通州有别墅项目

北京润园之后，北京又出了一个容积率1左右的别墅项目，位于通州宋庄。

地块位于宋庄葛渠村，用地面积约7.26公顷，地上建筑规模约7.62万㎡，容积率1.05，限高18米。

地块与鲁能格拉斯小镇在同一范围内。位于东北五环外温榆河畔，紧邻东郊湿地公园。

容积率1.05，限高18米。为了大概率会推出别墅和洋房相结合的社区

4｜顺义豪宅

实际上，顺义豪宅明年也会非常的卷，除了非常熟悉的北京润园，懋源这几年也主攻顺义豪宅市场包括，懋源云纪，懋源骊橒臺等

天竺懋源骊橒臺

11月27日，顺义新盘懋源骊橒臺取证。

共10栋楼202套住宅，预售均价8.78万元/㎡。

其中最贵的6#楼王栋均价突破9万+。

3、6、9#楼栋的顶层房源，拟售单价都达到9.3万/㎡。中间一排主力建面约175㎡/190㎡/220㎡纯平层产品，全端户五居。

懋源骊橒臺位于顺义的天竺公园的南侧，天竺板块也是顺义很知名的豪宅板块，全层纯粹性不输中央别墅区。北京新一轮的豪宅热潮从2025年底已经开始了，北京楼市需要靠富人来撑起市场了。

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