华润置地底价70.45亿元接盘，深圳“昔日第一高楼”地块正式易主 | 深圳5.6土拍直击

2026年5月6日，深圳成功出让一宗土地，揽金70.45亿元。

资料来源：亿翰智库

该地块位于龙岗区龙城街道，地块编号G01046-010，土地面积约16.97万㎡，总建筑面积约47.68万㎡，起拍价70.45亿元。本次参与竞拍的只有华润置地一家企业，最终华润置地以底价获取，成交楼面价14776元/㎡。

地块建设要求：住宅305617㎡、商业143456㎡（酒店25000㎡，集中商业116000㎡，母婴室270㎡，配套商业2186㎡）、文化活动中心15000㎡、幼儿园4010㎡（用地面积3600㎡，班数12个）、幼儿园3150㎡（用地面积2700㎡，班数9个）等。

其中酒店限整体转让，集中商业不得转让。集中商业将打造为购物中心，要求引入不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌。并要求引入的高端酒店需要达到Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级。这对企业的商业运营能力要求极高，也是只有华润置地一家企业报价的主要原因之一。

该地块的历史可追溯至2017年。2017年12月，世茂集团以239.43亿元天价竞得该地块，创下当时深圳土拍总价第二高纪录，计划总投资500亿元打造包含超高层主塔在内的“深港国际中心”，意图超越上海中心大厦，铸就“中国第一高楼”，成为深圳东部新地标。随着2022年世茂集团爆发流动性危机，项目全面停工。2023年7月，该项目12宗土地首次司法拍卖，起拍价130.44亿元，较拿地价“腰斩”仍然流拍；2023年11月，起拍价降至104.35亿元，依旧遭遇流拍。2025年以68亿元的价格被深圳政府收储。

再次挂牌出让，该地块要求也有了诸多变化：

第一，用地性质彻底调整。从原纯商业用地，变更为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。

第二，业态结构反转。住宅成为绝对主角，面积达30.56万平方米，占总建筑面积64%。商业部分大幅缩减至14.35万平方米，占比仅30%左右。

第三，高度与容积率下调。彻底放弃700米超高层规划，容积率从原4.17降至3.26，建筑密度降低，居住舒适度显著提升。简单来说，项目从“超级商业地标”，彻底转型为“大型宜居社区”，开发逻辑从“地标溢价”转向“以住养商、稳健开发”。

开发模式创新方面，该地块推出“分宗开发、分期建设”模式。根据要求，竞得人可将地块拆分开发，住宅部分须1年内开工、4年内竣工，集中商业和酒店则可放宽至2.5年内开工、6年内竣工。该模式可有效应对原有规划中商业体量过大、资金沉淀周期长的痛点，支持开发商优先开发并销售住宅，实现资金回笼，再逐步推进商业部分的建设，显著降低了项目整体资金压力，提升了可持续性。

图：地块现状情况

资料来源：深圳公共资源交易中心官方网站

从区位条件来看，该地块位于龙岗区大运深港国际科教城核心区域，紧邻16号线龙城公园站、深惠城际大运北站、大运中心，交通便利。周边集聚香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等高校资源，同时地块临近城市大型市政公园与大运体育场馆群，坐拥星河COCOPARK、华润大运天地等成熟商圈，能够满足日常购物、餐饮、休闲等生活化需求。

周边竞品有中海大运玖章、泰瑞府、利联·星龙园、美域蓝湾等，销售价格在44000-60000元/㎡。其中距离项目最近的中海大运玖章是中海地产开发，目前在售均价60000元/㎡（拿地楼面价29611元/㎡）；泰瑞府是由深业泰然&深铁集团联合开发，目前在售均价44000元/㎡（拿地楼面价19143元/㎡）。本地块成交楼面价约14776元/㎡，与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间。

图：地块区位情况

资料来源：出让文件

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