商业板块从压舱石进阶为主引擎 新城控股增长动能实现历史性切换

4月29日晚，新城控股（601155.SH）发布2026年一季度报告。一季报显示，新城控股一季度实现营业收入73.17亿元，归属于上市公司股东的净利润3.12亿元，归母净利润增长2.37%，扣非归母净利润增长14.97%，经营性现金流持续为正，货币资金较去年底大幅增长。

根据报告，1-3月公司实现商业运营总收入35.45亿元，同比增长2.82%；其中3月单月商业运营总收入11.96亿元，同比增长3.18%。住宅业务方面，一季度累计合同销售金额30.16亿元，对应销售面积52.65万平方米。至此，新城控股商业营收规模首次超越住宅开发业务，业务结构迎来关键性转变。

事实上，在整体开发业务毛利率持续承压的背景下，商业板块价值不断凸显。2025年新城控股商业毛利贡献占比超六成，并以70%的高毛利水平为公司整体盈利提供重要支撑。而随着一季度商业营收规模正式反超住宅，新城控股迎来以商业为核心的高质量发展新格局。

商业运营总收入迎来历史性突破的背后，是新城控股扎实过硬的商业运营基本面。截至2026年一季度末，新城控股已开业吾悦广场达178座，总建筑面积1649万平方米，出租率稳定在97.44%的高位，规模化运营优势凸显、经营质效平稳向好。

业绩端尤其是商业领域的突出表现，为新城控股融资端持续赋能。今年以来，公司继续推进多类型、多层次REITs布局和境外融资落地。2月26日，新城控股母公司新城发展宣布，子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元的优先担保票据，获得了国际投资者的积极认购，海外资本市场认可度持续提升。

同时，公司存量资产证券化进程进一步提速。3月16日，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募正式获得受理，这也是继去年11月全国首单消费类机构间REITs后，新城控股大资管战略的又一次关键成果。市场分析认为，有效融资渠道进一步拓宽，不仅为新城控股在手商业资产打开价值重估空间，还标志着公司身份定位深度重塑：逐步摆脱传统重资产开发逻辑，从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。

代建、代管业务成为另一条轻资产路径。在中指研究院近期发布的《2026年1-3月中国房地产代建企业排行榜》中，新城建管一季度新签约代建面积305万平米，位居行业第六。中指研究院分析指出，新城建管基于专业能力和特色优势的增长模式，通过“商住协同战略+全周期服务能力+品牌背书”三重优势实现从“价格战”转向“价值战”的发展路径。

在3月30日举办的2025年业绩说明会上，新城控股董事长王晓松在谈及轻资产布局时表示，公司坚持地域深耕总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群与核心城市，围绕现有布局做大、做强、做深。