物业公司“撤场潮”袭来：居民不愿交物业费，物业公司也不干了

你能想到吗？明明定位高端的大牌小区，全国有名的物业公司说撤就撤了。2026年4月的一个清晨，苏州工业园区某高档社区业主出门，发现岗亭的保安不见了，小区路灯没亮，连电梯里熟悉的消毒水味都消失了，垃圾堆得老高没人管。走到物业中心一看，往日人来人往的大门紧锁，只贴了一张终止服务的公告，说经营持续亏不起，只能遗憾撤场。

这事可不是什么孤例，现在整个物业行业都刮起了一股撤场风。据行业报告统计，2025年初到2026年3月底，全国监测到的住宅物业撤场案例就有212个。苏州、重庆、合肥、南京这些城市撤场案例最多，加起来占了全部样本的六成五左右。

更值得注意的是，本来口碑和实力都不错的百强物业，主动撤场的例子越来越多。目前不完全统计，百强物业主动退场的案例就超过80个，占比大概三成八。而且这次撤场潮里，楼龄五年以内的次新房反而成了重灾区，占比达到了三成五。

换作以前，大家都觉得只有楼龄二三十年的老旧小区才容易出物业矛盾，次新房房龄新，本来应该是物业市场的香饽饽，怎么反倒出问题了。其实很多次新房卖楼的时候，都打着五星级物业服务的旗号吸引买家，实际交付后连基本服务都跟不上。

墙皮脱落、地下室积水、小区电压不稳、车库坏了迟迟不修，业主反映多少次都解决不了。物业这边往往会甩锅，说这些都是开发商建房的时候留下的遗留问题，不该我们物业背锅。

这话也不全是扯皮，确实有些房子刚交付的时候问题藏着，过个三五年就漏出来了，不管是成本还是能力，物业有时候真解决不了。可业主不这么想，本来前期物业都是开发商选的，两者本来就绑定，出了问题不找物业找谁。

这个死结其实从一开始就存在，业主收房的时候，根本就没有选择物业公司的自主权，不清算这个根源，两边就只能一直扯皮。

这次撤场潮里，超过六成的案例集中在苏南和川渝，也不是没原因的。这些地方的业主维权意识特别强，像南京苏州这些地方，业主根本不好糊弄。

这里的业委会也不是物业摆出来的样子货，真真正正是帮业主说话的自治机构，不少人都懂法，签合同时说好了什么服务，就要拿着条文逐字逐句抠，一点水都不能掺。

以前是业主想换掉物业难如登天，现在形势反过来了，物业觉得业主要求高不好伺候，干脆直接拍屁股走人，这活我不干了总可以吧。

业主也觉得冤，当初买房子多花那么多钱，很大一部分就是冲着开发商承诺的高端物业来的，结果到手和普通小物业没区别，这种落差换谁都接受不了。

一来二去，断缴物业费就成了第二个解不开的死结。在业主看来，你服务达不到当初承诺的标准，我凭啥乖乖给你交钱。

以前物业催缴还能用断电断水这种野蛮法子逼业主就范，现在这些套路早就行不通了，物业公司想把欠的物业费收上来，难度真的越来越大。

可站在物业的角度想，断缴的业主多了，真金白银的财务压力就压在头上，谁也扛不住。市场经济下，没人愿意做赔本的买卖。行业里都默认物业费收缴率的生死线是85%，一旦低于这个数，员工工资、公共区域水电、电梯路灯绿化维护这些刚性开支，根本就撑不下去。

现在的情况是，全国住宅物业费的平均收缴率，已经从2018年的83.7%一路跌到2026年的73.5%，整体已经跌破了生死线。不少二三线城市，平均收缴率才只有五成，物业公司收上来的钱还不够覆盖成本，完全是入不敷出。

早年房地产高速发展的时候，物业一直是大家眼里的现金奶牛，利润高现金流足，不管是开发商还是投资者都抢着要。后来物业费虚高的问题被大家骂得很，不少地方就出台了物业费限价政策。

限价之后，物业公司想走高价优质的路线又走不通了，物业费达不到高端服务的成本，只能靠压缩服务成本维持经营。慢慢就变成了低质低价的恶性循环，服务越差业主越不想缴费，缴费越少服务越差，熬到撑不下去就只能撤场走人。

说到底，核心矛盾就是业主和物业对物业费的认知差太多了。本来物业费就是一份商业服务契约，服务对得起价格就继续用，服务配不上价格就调价或者换物业。

可现实里换物业的规则折腾起来太难了，拖得久了两边完全失去信任，业主不管出啥事都先骂物业，动不动就停缴物业费，物业为了赚钱就要么搞小动作赚外快，要么进一步降成本省开支。

本来双方都认可的规则，现在慢慢失效了，想修复也难。其实也没必要看到撤场潮就觉得天塌了，反而这种行业震荡，才会逼着大家把规则理清楚。

等物业慢慢转过弯，明白自己就是做契约服务的，不是来小区当管理者的，业主也转过弯，明白自己是物业服务的契约主体，不是等着被管理的，双方变成市场化规范化的服务关系，那些深层矛盾才会慢慢解开。

参考资料 第一财经 物业公司“撤场潮”袭来：居民不愿交物业费，物业公司也不干了