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在昌平、海淀、朝阳三区交汇的黄金三角地带，一个由北京城建打造的“龙樾系”新盘——龙樾海序，正以“低门槛、高得房率、纯商品房”的标签，成为海淀西二旗、中关村、后厂村及朝阳望京外溢人群的热门关注对象。

本文基于20年老销售的实测核实，不夸大、不隐瞒，帮你全面了解这个盘到底值不值得买。

一、项目基础信息一览

项目

二、区位与配套：三区交汇+成熟商业+生态优势

核心区位

• 优势：地处昌平、海淀、朝阳三区交汇黄金三角，步行百米即入海淀，完美承接西二旗、后厂村、望京外溢需求。
• 短板：周边城中村、建材市场、老旧经适房扎堆，城市界面老旧；西侧紧邻鑫通融合再生资源回收站（非垃圾填埋场），有噪音、异味潜在影响。

交通

• 地铁：距在建13B号线建材城东站约800-900米，预计2027年通车，通车后5站西二旗、3站望京西。目前距8号线霍营站约2公里，需公交接驳。
• 自驾：紧邻北五环，25分钟到西二旗/中关村，30分钟到望京。建材城西路早晚高峰易拥堵。

️ 商业

• 步行约600米即达西三旗万象汇（已开业），超市、餐饮、影院齐全。
• 3公里内首开LONG街、龙旗购物中心、悦茂购物中心等9大商场，商业氛围成熟。

教育

• 南侧规划十二年一贯制教育用地，网传将引入北京101中学，但目前无官方签约或落地通知，确定性为零
• 东侧清华附小昌平学校、南侧人大附中昌平学校为区域内优质学校，但不承诺学区，入学需以当年昌平区划片政策为准。

生态

• 近享奥森公园、东小口森林公园、贺新公园等“奥北十园”，总面积超2万亩，推窗即见绿。
• 社区内规划1万㎡中央花园+双湖景+风雨连廊。

医疗（明显短板）

• 1公里内仅社区诊所，无大型医疗机构。
• 4公里可达积水潭医院回龙观院区，1公里范围内有在建中的海淀医院北院区，但目前就医不便。

三、产品力亮点：高得房率+低门槛+社区配置亮眼

• 得房率惊人：最高99%，平均约95%，通过南向1.8米阳台+飘窗+设备平台+花池多重赠送，同等面积比周边楼盘多10㎡左右。
• 低门槛上车：66㎡两居360万起，78㎡三居400万级，首付最低60万，是北五环旁稀缺的小户型纯商品房。
• 精装交付：全屋智能化+新风系统+中央空调+近22m³收纳空间，省心入住。
• 社区配置：8栋首层架空+双会所+风雨连廊+1万㎡中央花园，刚需盘少见的高配置。
• 全周期户型：66-122㎡二至四居，覆盖单身、小两口、三口之家、二胎家庭全需求。

四、适合哪些人群？

预算360-800万，在西二旗、中关村、后厂村、望京上班的刚需/刚改人群自驾通勤便捷，未来地铁通车后效率更高。

追求高性价比、低门槛上车北五环纯商品房的年轻家庭首付60万起，得房率高，空间实用。

看重国企交付保障的购房者北京城建+昌平区属国企联合开发，无烂尾风险。

对商业、生态配套要求高，能接受医疗、教育短期短板的人群商业成熟，公园环绕，自住舒适度高。

五、购房建议

1. 价格判断：均价5.5-5.8万/㎡，总价360万起。对比同板块，门槛极低，性价比突出，适合刚需上车。
2. 教育提示：南侧规划学校网传101中学，无任何官方落地文件，切勿轻信“学区房”宣传。有顶级学区需求的家庭请绕行。
3. 环境提示：西侧再生资源回收站存在噪音、异味潜在影响，无官方搬迁承诺。选房优先选择东侧房源，实地感受影响程度。
4. 医疗短板：1公里内无大型医院，对老人、儿童长期居住不友好，有高频就医需求的家庭需谨慎考虑。
5. 板块特点：周边城市界面老旧，未来有奥海明月、奥森ONE约4100套限竞房解禁，二手抛压可能影响流动性，更适合自住，投资需谨慎。
6. 采光与楼间距：容积率2.8偏高，楼栋密集，低楼层采光、视野受遮挡。实地看房时重点关注冬季采光，优先选择楼间距大的楼栋。
7. 开盘与交付：暂未取得预售许可证，切勿提前缴纳定金。开盘时间预计2026年，交付时间待定，合同中需明确延期责任。
8. 户型选择建议

• 66㎡两居：总价360-400万，低总价上车首选，适合单身或小两口。
• 78㎡三居：总价400-450万，爆款户型，客厅面宽4.3米，得房率超90%，海淀外溢刚需首选。
• 95㎡三居：总价500-550万，南向三面宽，主卧套房，适合三口之家。
• 108-122㎡四居：总价650-800万，三卧朝南，一步到位，适合二胎或三代同堂。

推广名/备案名

龙樾海序 / 贺村中滩村组团B地块

开发商

北京城华房地产开发有限公司（城建发展持股80%+昌平区属国企蓝华宇持股20%）

位置

昌平区东小口镇贺村中滩村组团，直线距北五环约3公里

产品类型

纯商品房，刚需刚改住宅

楼栋/总户数

12栋（5栋5-11层洋房+7栋18层小高层）/ 907户

容积率/绿化率

2.8 / 30%

主力户型

66-122㎡二至四居

总价区间

约360-800万

参考均价

约5.5-5.8万/㎡

得房率

最高99%，平均约95%（含南向阳台+飘窗+设备平台+花池赠送）

装修标准

精装（全屋智能化+新风系统+中央空调+收纳量近22m³）

社区配置

8栋首层架空+双下沉庭院+2000㎡主会所+1500㎡架空层会所+风雨连廊+1万㎡中央花园

地铁配套

距在建13B号线建材城东站约800-900米（预计2027年通车）

商业配套

步行约600米西三旗万象汇（已开业），3公里内9大商场

教育配套

南侧规划十二年一贯制教育用地（网传101中学，无官方落地）

生态配套

近享奥森公园+东小口森林公园+贺新公园等“奥北十园”

开盘状态

待售（预售许可证暂未取得），样板间预计2026年3月底开放

物业/物业费

暂未明确（预计城承物业）

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