京房回忆，朝阳首府，第一任老板马云，对面就是81号鬼楼

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

朝阳双桥，天籁轩，为什么，这么便宜？能买来，做投资吗？预期，未来涨幅，会怎样？

A：

1、您是作家吧？太会用标点符号占字数了，看的我都想打嗝儿了。

2、天籁轩为什么这么便宜？商品价格是由供需关系决定的，那如果价格低，就必定是供大于求。房子角度就是想卖房的业主多，而想接盘的少，自然没人出高价了。

这看看截图吧。贝壳的显示是一共79套房，竟然有10套挂牌的，那这小区的价格能高的了吗？

3、买来做投资，我认为是不算太强。一是既然价格低，就说明市场不认可，所以走势才弱的。那既然是之前十多年都走势弱，您买到手之后有可能逆转趋势吗？

再一点就是房租，我刚才看了看网上报价，70多平的租3000多，140多平的租5000。那如果70平的总价在130万，140平的在240万，这租金回报率并不占优啊，收益率没比普宅高多少。

那既然是价格走势一直偏弱，租金收益也不高，以后的最好成绩估计也就是拉平大盘，请问优势在哪里？毕竟这里是双桥，从地段儿来讲也是不占优的。

4、再有一点，这小区一般被称作“写字楼小区”，也就是当年是按照写字楼开发的。那写字楼的特点是什么？适合办公不适合居住呗。所以这里的户型都是开间没隔断的，装修的成本不低。另外都没有厨房和卫生间，居住的话有点儿类似于筒子楼，做饭上厕所的都得出门去楼道公用的。

5、简单就这情况吧，我认为是投资性不高，优势只是便宜而已。未来涨幅也大概率不强，毕竟带厨卫的公寓有的是，人们为什么追捧这里啊？正规的写字楼也有的是，双桥这种小规模的有什么优势？

仅供参考。

二

Q:

在蒲黄榆地铁站旁边上班，总预算五百万之内想买一套通勤不用换乘地铁的房子，通勤时间控制在45分钟内，暂不考虑学区，想买板楼不要塔楼，最好有电梯或没有电梯楼层也不要高，老人有时过来住，楼龄控制在2010年以来的，优先考虑蒲黄榆以北南城兴趣不大。

A：

1、您这要求不低啊。蒲黄榆就两条地铁，5号线向北是肯定没合适的，那就只有14号线向东部分了，也就是东三环沿线，二环外到四环内，都是好地段儿。

2、500万的这种要求也没必要考虑学区，肯定买不到合适的。只能是朝阳的次新房，您想买多大面积的啊？既然有老人要同住，那就至少两居室。看您的要求也不接受保障房回迁房什么的吧？当然这区域内也没什么这种房了，次新的都是商品房。

对了，潘家园的弘善家园房龄算比较新，价格也低。但这里是东城的拆迁安置房+当地的回迁房，品质挺一般的。

商品房我能想到的小区就两个，一个双井的首城国际，不过两居室都600多万。另一个是华威桥的美景东方三期，应该是2010年之后的，两居室有可能在600万之内，是否有500万的不知道。

3、多说一句，全北京每年的商品房新房才5万套左右，2010年至今才70多万套，占北京房产总量不到10%。具体到朝阳区这个板块，一共才不到10个小区吧，没多少挂牌房源。也都都挺贵的，500万几乎买不到，小户型都够呛。所以您要不适当放宽要求吧，要不然选择太少了。

仅供参考。

三

Q:

我是北京人，37岁民企中层，媳妇非京，医院护士，孩子两岁。2005年崇文的老房拆迁在大方居买两居，目前父母在住。我们目前租房在方庄老塔楼两居，租金5000多。现在问题是房东想卖房，我们也有意买，只是价格问题。房东报价350万，我们认为明显高价，真实市场成交价应该不超过300万。但又已经住了好几年习惯了，所以现在陷入僵局。

另外也有疑虑是学区的问题，方庄只有十八中还不错，而我们这是芳群园的不能跨区，所以感觉买下来不是多合适。我们现在家庭到手每年30多万，主要是我的收入受业绩影响较大，所以不敢过多贷款。请问您有什么建议？

A：

1、我有什么建议？这得看您能接受多高的预算啊。300万只是您针对这套房子两居的，不是最高预算吧？

或者说如果认为房东的要价高，那就索性买芳星园的呗，应该都差不太多的价格。而且是十八中学区，连房子带学区就一并解决了。十八中在丰台确实算很不错的学校，对口房子的学区溢价也不高，可以算是性价比相对高的。

2、其他的我好像也说不了什么吧？您这应该纠结更多的是预算问题，如果能预算再高点儿那就选择多了，否则别人也建议不出什么的。

3、另外多说一句，一般来说，房东报价大多数都是市场价，犯不上过分的多要价，反正也卖不出去。那如果是市场价，砍价的话一般5%就差不多了，再多的话几乎不可能。所以您这认为有50多万的砍价余地，我觉得不太可能，除非是房东压根儿不想卖给您。

4、再一点，既然您已经考虑学区，那常规建议是如果有溢价不太高的，那索性一次到位吧。要不然以后换的话未必能再降溢价，而且还得多花一笔税费+装修成本。我不知道现在十八中的具体溢价比例，但应该在10%左右，以300多万来讲就30多万，砍砍价的话或许还能低点儿。

5、总之我没什么建议，只是列出以上的供参考。

仅供参考。

四

Q:

我是户口在北京，目前还是集体户。但婚后一直在山东工作，孩子的户口因为当时单位不接收所以也只能落在了山东。现在有考虑在北京买一套纯投资的房，一是把孩子户口落下来，二是收租金+保值。但我对北京的房地产市场不是很懂，所以想请您推荐一下，如果以200万总价，能买到学区不错的投资房吗？您建议哪个学区和小区？

A：

1、200万总价，学区不错+租金+保值，您这要求太高了，属于不可能三角，刘慈欣都解决不了的三体问题。

2、因为即便是不考虑预算，学区好的就肯定有溢价，而有溢价就意味着租金低，溢价部分的保值也不敢保证。背后的道理是租客用不上学位，也就不会为溢价部分支付租金。再加上现在已经进入了入学低谷期，至少延续到2032年呢，如果没有政策支持的话，学区房的溢价部分都有可能受影响。

而如果是租金高的房子，那就说明保值不太强，价格低才显的租金高。这种小区也肯定没有太好的学区，否则就被家长们追捧出溢价了。

如果是追求保值好的，那租金收益率通常不太高，顶多是平均值。这种房有可能学区好，但必定是总价相对高的，能买的起的家庭不多，所以才没被炒出溢价。而您的预算是200万，那就不可能买到这种房呗。

3、总之我推荐不了，您的三个要求是相互冲突的，不可能兼顾。所以还是先了解一下北京市场吧，别着急，一步一步来。另外如果找中介，最好别提太高的要求，否则他们会直接给您贴上不懂行的标签，忽悠起来就更大胆了。

仅供参考。

五

Q:

我前年咨询过您，皂君庙的房子，您建议我们卖，但因为各种原因没卖成，现在您的建议如何办？主要是我家孩子今年中考，我们想换到离孩子高中近的地方。或者是卖掉这套房换成租金高的非学区房，然后换租在孩子高中附近，这样便于晚自习。但也还是有顾虑，又跌了，怕卖了不合适。

现在的问题是您的建议是换到朝阳区，而我们工作在西四环，从距离来讲离石景山和丰台区更近，想买在这里行不行？收益会明显低吗？

A：

1、我的建议？还是那套磕儿呗，如果用完了学位，也不想再住这里了，那就换掉呗。您这套皂君庙的跌了，或许想换的也跌了，甚至有可能更多呢，反正平级置换的效果都差不多。

2、那就等中考出分再做决定呗，甚至等有了确定的结果再说换到哪里，这会儿考虑了也意义不大，至少是无法确定换到哪里。

3、石景山丰台也差不多。朝阳是整个区的平均值略高，并不是说所有的房子都租金高。而且就算高点儿也并不多，一般也就5-10%就差不多了，没有太大的差距，谈不上收益明显降低。

仅供参考。

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