万科被评级为“减持”

根据最新信息，摩根大通于2026年5月4日发布研究报告，维持对万科企业的"减持"评级，目标价为2.25港元。

最新评级依据

摩根大通此次维持"减持"评级主要基于以下财务表现：

• 万科2026年第一季度核心净亏损为53亿元人民币，较2025年同期的60亿元轻微收窄

• 这是万科连续第10个季度录得净亏损，但已是2024年第二季度以来最小的季度核心净亏损

• 期内整体毛利率由2025财年的0.5%改善至9.1%，可能受惠于减值拨备减少

摩根大通指出，虽然万科疲软的盈利表现预计不会令市场感到意外，但其资产负债表指标进一步恶化，这是维持"减持"评级的关键原因。

历史评级背景

摩根大通对万科的"减持"评级已持续较长时间。在2026年3月的报告中，该行就指出万科管理层旨在稳定营运及纾缓违约风险。更早的2025年10月，摩根大通在万科董事长请辞后仍维持"低配"（即减持）评级，认为虽然深铁集团防止公司公开债务违约的承诺未变，但万科生存仅视乎深圳地铁持续流动性支撑。

核心担忧因素

摩根大通对万科的主要担忧包括：

1. 缺乏清晰复苏路线图：目前管理层未提出让万科重上轨道的清晰路线图

2. 依赖股东支持：万科生存仅视乎深圳地铁持续流动性支撑，但深圳地铁未承诺填补余下融资缺口

3. 股东利益次要地位：基于优先避免债务违约，股东利益目前处于次要位置（有可能配股）

4. 资产负债表恶化：尽管盈利有所改善，但资产负债表指标进一步恶化

债务风险状况

摩根大通在2025年3月的报告中曾指出，深铁向万科提供的股东贷款为"刚好足够"的流动性支持，只能减轻未来2-3个月的违约风险。该行认为，万科将面临较大的债券到期压力，资金缺口需由更多股东贷款和资产出售来填补。

行业对比

在摩根大通2026年3月对内房股的投资评级中，万科是少数获得"减持"评级的公司之一，与碧桂园、融创中国、世茂集团等同列，而华润置地、中国海外发展、龙湖集团等则获得"增持"评级。

总体而言，摩根大通维持万科"减持"评级反映了对该公司在房地产行业调整期面临的持续挑战的谨慎态度，特别是其资产负债表状况、债务偿还能力以及缺乏明确复苏路径的担忧。