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核心区楼盘领跑，好地段好产品才是真抢手

近期深圳多个项目陆续开盘，我们可以看到，核心地段且具备稀缺属性的高端改善项目走出了独立上涨行情，在刷新周边价格新高的同时，首开去化表现仍十分亮眼。

招商海晏府

项目位于前海桂湾板块，3栋临河小高层、共151套 139-194㎡ 四房，户户朝南，产品舒适度高。

海晏府整体备案均价 14.2万元/㎡，开盘当天给出最高直减210万、整体93折的优惠，折后均价 13.6万/㎡。这刷新前海新房价格纪录，对比周边的二手房项目目前挂牌均价在 10.5-11.5万元/㎡ 区间，价差显著高达 18%-30%。

项目4月19日开盘首推108套，整体去化达9成，现场销控表一路飘红。项目的高配置、高标准与周边二手房形成明显品质差距，支撑高价格与高去化的双重亮眼表现。

招商海晏府开盘当天销控表

深圳观潮府

位于宝中的观潮府于4月26日开盘，项目推出222套房源，首开去化 95%，单日销售额超60亿元，创下亮眼成绩。作为宝中唯一临海新规楼盘，观潮府得房率近 100%，产品迭代明显。

当天开盘分为三场：

• 上午10:00，257㎡-536㎡ 户型首轮开盘，去化约 80%。
• 下午14:00-16:00，188㎡ 户型共69套开盘，总价约 2500万/套，全部售罄。
• 晚上18:00进行第三轮 143㎡、168㎡ 户型开盘，去化约 95%。

深圳观潮府开盘当天销控表

项目备案均价高达约15.09万/㎡，叠加开盘折扣后，小户型实际均价约13-13.5万/㎡，大户型约 14-15万/㎡，成为宝中新一代价格标杆。

正如以上两个项目，深圳核心区豪宅新盘正逐步掌握定价权，走出独立行情，打新捡漏的时代已不复存在。看回前几个月，深圳湾澐玺、中信信悦湾等高端改善项目“齐发”， 虽然高价入市，去化率也依然可观。

• 深圳湾澐玺2025年11月30日首次开盘当日销售130亿，于3月底再加推，入市仅4个月以全盘超239亿的销售金额，冠领中国顶豪市场。

• 中信信悦湾以超24万元/㎡ 的备案均价刷新深圳房价纪录，首开2小时劲销超100亿。

这些高端改善项目热销是由核心资产内在爆发力决定的，遵循“产品与地段精准匹配”的正向市场逻辑：

• 核心资产的稀缺性奠定基础，占据城市核心区位，坐拥一线海景、河海双景等不可复制的自然景观，且核心区宅地稀缺，这种不可替代性赋予资产强劲爆发力；
• 产品力与地段的高度契合形成核心竞争力，低容积率、纯大户型规划、高空间使用率，搭配顶奢配套与定制化交付服务，精准匹配核心地段的价值定位，也契合高净值人群的典藏级改善需求；
• 资产价值的确定性吸引资金快速进场，在股市震荡、理财收益下行背景下，核心豪宅成为抗通胀、抗周期的避险“压舱石”，高净值人群正在加速入场。

情绪指数触底回升：从“求带看”到“稳挂盘”

来访认购量：曲线斜率明显抬升

对于购房者而言，现在的逻辑已变：不再是看大盘涨不涨，而是看你选的资产够不够“硬”。

根据普睿监测数据，3月以来全市主要在售项目案场周均来访量上涨约15%-20%，市场复苏斜率明显抬升；进入4月虽有所震荡，但仍保持高位运行，未出现明显回落。尤其南山片区来访指数环比拉升约 15%，核心改善板块成为本轮回暖流量核心。

3月盘均来访从85组稳步攀升至106组，修复态势明确；4月稳定在97-101组高位区间。认购转化率从3月的 2.8%-3.4% 提升至4月的 3.4%-4.6%，龙华、龙岗、坪山转化效率突出，客户看房与成交意愿同步走强，市场呈现“核心区聚流量、刚需片区高转化”的结构性回暖特征。

成交基本盘：双高位运行，荣枯线上的博弈

4月深圳一、二手房成交数据依然维持在近期高位区间，新房来访认购及开盘表现良好，网签成交量攀升，带动市场情绪触底回升。购房需求释放明显，也提升了二手业主信心，短期内仍将保持强劲。

• 新房领跑：供应放量推动市场活跃

4月新房成交规模持续走高。核心区网红项目供应放量下，4月截至28日，新房网签量达3033套，已达近7个月新高，反弹趋势明显。

在目前供应及认购双双回升的市场环境下，预计5月成交量和价格有望再攀升。

• 二手房活跃：5000套分水岭的守望

二手房市场作为深圳楼市的“晴雨表”，4月表现依旧抢眼。截至28日，4月二手住宅成交5333套，已达近11个月峰值，预计全月成交量有望突破在5500套。同时，二手房议价空间持续收窄，市场交易活跃带动部分片区业主信心，挂牌价格展示“稳中有升”的态势，尤其是改善和豪宅板块。

告别“单边下行”，进入“结构性分化”

2026年4月的深圳楼市，并非简单的季节性反弹。

核心区域好产品卖得好+ 核心政策支撑情绪回暖+ 基本盘稳固，共同构成了“钻四”的底色。

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