最高院：鉴定意见与不动产权属证书存在差异的，以哪个为准？

作者：周军律师.

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房屋拆迁补偿合同纠纷中，经常会遇到不动产权属证书记载的面积、结构、用途等内容，与诉讼中依法委托作出的鉴定意见不一致的情形。一方当事人往往主张以不动产权属证书为准，其依据是权属证书系官方颁发、具有公示公信力；另一方则主张以鉴定意见为准，其依据是鉴定意见更能反映不动产客观真实状况。

那么，鉴定意见与不动产权属证书存在差异时，法院应当以哪个为准？

最高人民法院案例库入选案例《冯某某诉某管理局民事主体间房屋拆迁补偿合同案》中明确：

不动产权属证书虽具有推定证据效力，但并非绝对不可推翻。民事诉讼中应按证据规则认定事实，经合法程序作出的有效鉴定意见，足以证明权属证书记载与客观事实不符的，应当以鉴定意见为准，且无需先通过行政程序否定登记效力。

本案焦点问题为，案涉房屋面积等事项存在不动产权属证书与鉴定意见不一致，应当以何者作为认定案件事实的依据。

根据本案查明事实，冯某某与某管理局签订房屋拆迁补偿合同，相关补偿以房屋面积为核心计算依据。合同履行中，双方对房屋实际面积产生争议。诉讼中，法院依法委托具备资质的机构对房屋面积进行测绘鉴定，出具的鉴定意见与原不动产权属证书记载存在明显差异。一方以权属证书具有公信力为由抗辩，坚持应按证书记载认定；另一方则主张鉴定意见更客观，应按鉴定意见认定事实。

从以上事实及法律规定可以得出以下结论：不动产权属证书是物权的证明，仅具有推定真实效力，而非绝对效力。在民事案件中，如经法定程序作出的鉴定意见，程序合法、依据充分、内容客观，能够证明权属证书记载错误，足以推翻证书记载的，人民法院应当以**鉴定意见**作为认定事实的依据。

据此应当认定，本案鉴定意见程序合法、内容客观，足以推翻不动产权属证书的相关记载，应当以鉴定意见为准认定案件事实。

周军律师提醒，不动产权属证书并非认定事实的绝对依据，民事诉讼遵循以事实为根据、以法律为准绳原则。遇到权属证书与鉴定意见不一致时，重点审查鉴定机构资质、鉴定程序合法性、鉴定依据充分性。合法有效的鉴定意见，证明力可以优于权属证书。遇到拆迁补偿、不动产交易、面积争议等纠纷，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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