上海
现如今，能成功预测房地产市场趋势的人并不多，潘石屹就是其中之一。前些年，潘石屹就提出楼市的“黄金时代落幕”的观点。从目前情况来看，房地产市场不仅销售额、销售面积都远不如鼎盛时代。而且，房价价格也在不断缩水之中。数据显示，全国平均房价较之前最高位下跌了30%，而像廊坊、涿州等环京楼市的房价跌幅更是高达60%。显然，潘石屹当年预测的“黄金时代落幕”已经应验了。
不过，潘石屹除了预测楼市“黄金时代落幕”之外，他还对未来楼市做出过更多的预测，基本上也都对了。若无意外，从2026年起，中国房地产或将迎来4大转变。它们分别是：①房子不再是暴富工具，而是回归居住属性；②从“增量扩张”转向“存量优化”；③从“新房崇拜”转向“品质优先”；④买房标尺变了，租售比成标准。让我们一起来了解一下：
转变一：房子不再是暴富工具，而是回归居住属性
潘石屹早在2024年地产论坛上就明确表示：“未来房子就是消费品，买房不是为了暴富，而是为了住得舒适”。从目前来看，房子正在逐步去投资化，回归居住属性：①在经历了多年的房价下跌之后，楼市已经不再是暴富场所，而是以刚需购房家庭为主。②开发商会提高现房销售比重，消费者可实验去验房，现房销售将成为主流；③2026年起，会有大量保障房入市，以解决城市低收入家庭居住需求。
转变二：从“增量扩张”转向“存量优化”
现在国内城镇住宅总量已经能够满足基本需求，靠加大土地供应、建造大量新房来拉动房地产行业增长的老路不可持续。未来国内各地土地供应数量会大幅减少。数据显示，2026年1-4月份，全国重点40城新增商住用地供应同比下降38.2%。
与之相反的是，2026年我国城市更新专项资金投入超2100亿元，同比增长45%，重点投资老旧小区改造与盘活存量房产。未来国内的房企不再盲目扩张，而是转向城市核心区域的老旧房子改造，改造之后资产价值会显著提升。届时，这类房子会用于出租，或者卖给当地政府用于保障房。
转变三：从“新房崇拜”转向“品质优先”
过去很多人都是喜欢买新房，并不太在意房子的品质。而近些年，由于楼市进入到买房市场，老百姓对房子质量的要求越来越高。此外，住建部也提出要让老百姓住上好房子，而好房子的标准就是：①房间的高度要达到3米；②新建多层住宅必须要装电梯；③房子要有很强的隔音、防渗水效果。此举就是强化了房子的居住属性。未来高品质的好房子会受到刚需购房家庭的追捧。
转变四：从盲目买房转向“租售比”为标准
早在2015年，潘石屹就强调：“租售比是泡沫试金石”。现在他的话被越来越多人的认可。因为，随着楼市经历了4年的长期调整之后，2017-2021年盲目买房的人都套在了历史高位上。所以，现在购房家庭都学聪明了，都拿“租售比”来判断未来房价的趋势。
如果总房价与年租金之比在20-25之间，说明现在房价没什么泡沫，买房不如租房划算，届时可以选择买房。而如果总房价与年租金之比在50以上，就说明当前楼市仍存较大泡沫，并不具备投资价值，只有投机价值。而且，如果房价泡沫仍旧较大，越来越多的年轻人会选择租房居住，等房价泡沫挤干净了，再考虑买房。
潘石屹早些年就对房地产市场进行过预测，他曾提出“黄金时代落幕”了的观点，现在早已经应验了。之后，潘石屹又提出对楼市的预测，若无意外，2026年的房地产市场将迎来以上这4大改变，也正在被房地产市场所验证。未来房地产市场将更值得关注的是：回归居住属性、建造好房子、存量优化等方面。
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