这家国企换帅这三年，要打响翻身仗了？！

3月15日当天，国贸和绿城联手在广州打造的云樾和鸣项目轰轰烈烈入市了，开盘价基本全线5字开头，最划算的特价房，只要5万/㎡出头。

这个一度被视为“国贸将在广州打出翻身仗”标志的项目，是整个白云新城断供四年后的首个新规住宅，作为几乎每一户都能看到白云山的超级观景位，5字开头的价格可以说是劲爆级的惊喜价。

毕竟，云樾和鸣风吹得最猛的时候，很多人都在猜测这里要卖上6万+/㎡，可能少部分户型会来到5.5万/㎡的特惠价。

而早在云樾和鸣刚开放一个月、备案价未出之时，就有消息说，这里带访量位居全广州第一了。

劲爆级的价格出来后，更是一度传言冻资达到了近200组。

3月15日首开后，国贸就发出了喜报：

去化七成。

云樾和鸣首批共116套房源，按七成去化率算，大概卖出了81套。

开盘一个月后，艳姐曾去广州住建局官网看过网签数据，当时的成交量方才来到：

50套。

直到4月底，开盘近一个半月后，这个项目的网签套数终于突破了五成去化率，来到了60套——距离开盘时宣传的数据，还差了足足21套。

2026年4月30日 截自广州住建局阳光家缘

不过，虽然成绩不及预期，但对国贸来说，这个成绩相较其5年前刚进广州时，已经算是保住了些许面子。

毕竟当年，国贸首入广州时花了43.18亿在增城摘下的国贸学原，2022年6月首开，总共2284套房源，到今年4月底，也就去化了323套：

卖了近4年，去化率仅14.1%，剩余近2000套在售……

2026年4月30日 截自广州住建局阳光家缘

01

不服输的国贸

还在扩大广州朋友圈

国贸在广州一路走来，可以说是颇为坎坷。

不过虽然首战就已折戟，但其却并未就此在广州服输。

国贸学原之后，国贸在2023年时，又在广州进入了大白云市场的嘉禾望岗，靠拿出的国贸云上扳回了一局。

这个项目也是国贸在广州表现最好的项目，近900套房源，在去年年底时，基本就已经接近全面清盘。

国贸云上的翻盘给了国贸些许信心，而从2024年以来，国贸对于广州，就展现出了既谨慎又渴求进一步发展的“翻身愿景”：

几乎不是在搭顺风车的路上，就是在拉人上车的路上。

比如2024年，国贸搭上了越秀的车，共同开发了越秀在广州天河的超级大盘观樾的三期——越秀国贸·观樾天湖。

再比如，在广州土拍市场沉寂2年多后，国贸在去年9月再次出手，以5.06亿底价、2.15万/㎡折合楼面价摘下荔湾地块，没过多久，保利置业就入场了。

又比如，云樾和鸣的车，实则是从去年10月发动的，而最初在车上的，只有绿城一家，后来，国贸也正式完成股权交接入场。

2025年启动的这两个项目，虽然对国贸来说，一个是开车人，一个是搭车人，但国贸最后都以51%的间接持股，成为了项目的最大股东，且两个项目都赶在了今年3月入市。

其中早上半个月开盘的云樾和鸣，据说分工是：

绿城造产品，大股东国贸主导操盘，负责销售、市场推广和日常运营管理。

实景图

另一个项目就是在前段时间传闻登顶2026年大湾区首开去化率T0P1的广州海上印，虽然是国贸拿的地，但据说，操盘却是由在荔湾深耕、打造了保利瑧誉和保利翡丽甲第两大豪宅爆款的保利置业负责的，看产品似乎也是由保利置业的“印”系主导。

这个项目，相较于数据相对含糊的云樾和鸣，相当自信地亮出了4.2亿、108套认购的成绩，甚至几乎是前脚首批刚开完，后脚就宣告要涨价了，将“热销”的氛围炒到了极致。

广州海上印3月底开盘，一个月过去，首批119套房源就已经网签了100套，基本和开盘时宣告的成绩相差无几。

而这一战，也算是短暂为国贸在广州的战绩，拉回了一些颜面——毕竟从去化成绩看，开了一批次，就把拿地成本收回了8成左右。

02

国贸广州换帅这三年

不难看出，2026年的这两大项目，对这家厦门国企来说，相当关键：

能不能继续在广州走下去，或许就看今年的成绩了。

值得注意的是，国贸新拿出的这两个合作项目，项目公司的法人兼董事长，皆由国贸地产广州公司总经理苏玮薇挂帅出任。

而这也并非是苏玮薇第一次出任国贸广州旗下项目公司的董事长。

据企查查显示，苏玮薇早从2023年4月开始，就已在广州首作——国贸学原项目公司任职。

同年5月，广州国贸才摘下国贸云上地块，而苏玮薇在广州市场初次以国贸地产广州公司总经理的身份露面，就是在同年8月国贸云上的案名发布会上。

从市场信息看，苏玮薇是国贸一手培养起来的高管，其从基层做起，2020年时就曾以国贸地产营销管理中心总经理的身份出席活动。简言之，大概也是在2023年时，这位具有集团营销管理经验的高管，接过了为广州救火的重担，来帮助广州解决销售和发展难题。

而从结果看，国贸云上大抵就是苏玮薇上任后第一个主导了拿地到开发等全流程的作品，并且作为国贸在广州唯一一个独资开发的作品，也交出了不错了成绩单。

而这个项目的成功，或许也是驱动国贸有信心去和绿城合作云樾和鸣的重要原因之一——毕竟往大了说，都属于大白云板块。

算下来，如今，国贸广州换帅恰好3年光景，相较最初的2年，面貌已然是大大焕新。

不过，有着国贸学原这样“历史遗留”的滞销大盘在，国贸在广州，大抵还有很长的一段路要走。

03

广州翻身仗的重重阻碍

对如今的国贸来说，要在广州打赢这场翻身仗，关键或许还在去化相对更艰难的云樾和鸣身上。

毕竟广州海上印的成绩虽然相对抗打，但其拿地总额也不过5个亿出头，货值相当有限，相对来说，拿地价12.33亿的云樾和鸣，扛着更大的货值压力。

但仔细盘剥下来，就会发现，国贸想要翻身，可谓是阻碍重重。

这种阻碍，并非国贸不够努力，实在是市场本身就不够给力。

包括云樾和鸣的数据不及预期，也算是在预料之中——尽管从表象看，过去这段时间，广州楼市热度并不低。

比如，相信很多人都听说了，今年3月时，广州3000万以上的顶豪成交量同比直接暴涨了170%。最典型的就是去年首开就热销了百亿的顶豪保利·玥玺湾，今年一季度认购总额又突破60亿——其成交的部分房源，单价甚至已经达到了28万/㎡，总价近2亿。

不过顶豪之火热虽然确有其事，但热度却并未真正传导到全部的市场。

比如根据广州克而瑞的相关调研，广州的热，在3000万以上的顶豪，在200万以下的纯刚需，而中间段的刚改、高改产品，却是一直压力山大——

卖得好是走运，卖不好是常态。

图源：克而瑞，途中统计的2026年数据均截至3月15日

艳姐犹记得去年有段时间去广州踩盘，对方听到艳姐来自上海，眼里往往都是止不住的艳羡——是对上海楼市高热度的艳羡。

那时的广州，在产品力端都已经卷到了极致，得房率不到120%以上的几乎都排不上号，但依旧需要眼馋当时普遍得房率才80%左右的上海市场。

而随着去年年中，广州新规出炉，这场关于得房率的竞赛被紧急叫停，新规出来的产品，跟之前留下来的产品一拼得房率，都只能跪下来叫爹。

实际网签去化不及首开的云樾和鸣，得房率也不过在105%-109%，虽然在断供已久的白云区相对领先，但对比广州其他区域上一批的旧规产品，多少还是有点不够看。

当年的超高得房率产品都卖得艰难，如今的新房去化自然更非易事。

而这对当下还在广州市场发力的开发商来说，也算是个不小的挑战，尤其是国贸这种主攻中间段市场的开发商，也是承压最大的。

不过凑巧的是，五一前广州再度发布新政，力度相当不错，或许也能在一定程度上再度刺激一波需求，就看能否抓住机会了。

国贸地产虽未上市，但其曾在债券报告中披露过些许财务状况，一个数据是：

2024年，其在广州区域开始产生收入，但仅有2.46亿元，而反观成本，却达到了2.76亿元。

简言之，不仅收入相当微薄，甚至无法覆盖成本。

而这或许也是国贸急着在这两年又努力出手的原因——要平掉广州亏掉的帐，最直接的方式，或许就是在广州再做出一些可观的成绩。

不过值得注意的是，按拿地金额算，云樾和鸣和广州海上印加起来还不到18亿，货值算下来也不过是拿地价的2倍左右。

另一边，是去化还不到15%的国贸学原，是国贸在2021年时花了足足43.18亿元才拿下。

巧合的是，这三个项目国贸都是持股51%——仔细一算，2026年努力了半天，似乎依旧没能弥补五年前种下的苦果。

04

广州的背面：

上海加速度开启，首战内环豪宅？

过去几年，国贸作为厦门头部国企，也是在外拓上做得最猛的房企之一。

相较于碰壁不少的广州，其把大量的外拓重心放在了深耕已久的上海市场。

国贸从2014年开始布局上海，十余年时间，在上海一路把自己干成了“松江王”、“郊区王”——其过往几乎所有的项目都在郊区，且基本都聚焦在松江，但整体成绩却相当不赖，有不少项目都在郊区市场惨淡的环境下，触发了积分。

比如今年，其在奉贤的天誉原墅，首开卖了6.8亿元，刷新了今年上海外环外首开新盘中去化套数纪录。

而值得注意的是，在上海多年，一直被困郊区、始终未挤入市区的国贸，这两年也明显开始不甘心了。

比如早从2024年开始，国贸就和中铁建合作，首次走出郊区，在浦东北蔡楔形绿地，开发了上海的大热红盘西派海上。

更大的变化，发生在去年11月，国贸地产集团党委委员、副总经理鹿兵亲自挂帅开始兼任上海公司总经理后，从那时起，国贸在上海的差异化开拓路径就更明显了。

今年1月底时，国贸就先以18亿底价在青浦赵巷摘地——虽然国贸此前就在赵巷打造过虹桥璟上，但是这宗地，却是作为“松江王”的国贸，第一次在上海独立走出松江。

更关键的是，4月初时，国贸更是一把杀入了上海市中心——其通过迂回的股权收购，以21.62亿元交易总对价成功拿下虹口北外滩四川北路HK196-08、HK196-06两幅地块的开发权。

首次挺进上海内环内，就是独资形式——相较于广州的谨慎，在上海，国贸显然展现出了截然不同的进取心。

而北外滩这宗地，对国贸来说，或许也将成为其在上海进入下一个进程的重要一关——要证明自己这位“松江王”，同样拥有在上海核心地段开发豪宅的能力。

这相当于是一份投名状，将决定了国贸未来能否在上海更核心的位置拥有更多机会。

不过目前看来，在竞争激烈、产品力卷到极致、认可度对比其他市区板块又相对较低的北外滩，想要闯出名号来，道阻且长。

这对国贸来说，是一个巨大的挑战，但同样是一个巨大的机遇。

如果攻克下这个难题，那么国贸或许将真正在上海实现腾飞。

结语

据克而瑞统计，今年一季度，国贸的全口径销售额为60.4亿元，排在行业第23位，权益销售额为35.3亿元，排在第26位。

去年同期时，国贸的行业排名虽然相差无几，但这两个数据分别是79.5亿元、50.6亿元，同比都出现了较大幅度的下滑。

虽然几乎全行业的规模数据都在下滑，能依旧在行业保持一定阵地已经相当不易，但对包括国贸在内的很多房企来说，在依旧严峻的市场形势下，想要继续走下去，就必须要努力抓规模、保利润，因此尽量抓住以一线城市为代表的优质市场，仍然至关重要。

也因此，无论是仍然在修复旧伤的广州、还是发展得颇有些如火如荼的上海，对国贸来说，也依旧是大本营之外的必争之地，但就像我们说的，无论是哪个市场，挑战和压力都并不小。

也祝福国贸，在这个2026年，可以顺利越过重重高山。

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主编：张艳

责编：Nanako

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