高盛定调、4月二手房成交创十年新高，上海楼市真的触底了吗？

上海的楼市真的要触底了吗？

4月9日，高盛发布了一份中国房地产一线城市要复苏的研报。

简单意思是，香港那边的楼市已经先复苏了，上海跟深圳很快也会复苏，之后全国楼市跟进回暖。

其中，上海跟深圳会比其它提前半年到两年年，可能今年年底就会触底。

从26年到28年，上海、深圳房价每年会上涨百分之五，总共会上涨百分之十五以上。

当然，高盛是否靠谱，谁都不知道。因为，他今年1月，还觉得，全国房价还会下跌百分之十，现在才三个月就变了。

不过，上海4月二手房成交数量确实是创下近十年同期新高，比去年同期大涨22%以上。

这数据相当于每天成交900多套。是不是说，高盛的判断不仅是事实，而且还提前了？

先看看，这次上海4月，二手房，十年新高成交量的逻辑是什么？

主要还是政策原因，所谓的沪七条落地。

限购放宽，信贷下降、税费减免，以至于，直接带动了九十万以上的购买力，在3月到4月集中入场。

这推动了刚需2到4百万的需求以及卖旧买新退税推动了五百万以上的需求。

大家担心未来，涨价更贵，所以，都提前进场了。

而且，目前，上海二手房库存也在低位，供需偏紧张。核心区新房稀缺，又贵，大家刚需也只能被迫转向二手房 。

这逻辑跟高盛说的会一样吗？

高盛的逻辑是：

香港先反弹了，那上海自然也会跟进，根据历史经验，这种概率是7成；上海三月份二手房成交量，就创5年新高了，说明基本上是符合底部反转了；政策持续松绑；核心地区供给稀缺；租金跟房贷利差收窄。之类的，差不多，就是这些。

逻辑上跟4月上海二手房成交新高的理由基本上都差不多。毕竟是量在价先吧。

但说上海楼市反转这个可能还有待观察。

成交上去了，那价格呢？量在价先，价如果根本不跟了。

因为三月，上海的二手房成交量就上去了吧。但根据公开数据，4月上海二手房的成交价格比3月微涨的幅度几乎可以忽略估计，也只有百分之零点零几。

成交都创下十年新高了，价格一样涨不动。说明什么？价格本来就涨不动。大家根本没必要花更多的钱买房。

另外，同比去年，价格指数还是负增长。这也说明，上海的楼市根本没有走出低谷。

所以，高盛的观点，以及上海四月二手房楼市成交量创十年同期新高，不能简单作为判断上海楼市是不是真的触底了。

如果后续经济预期不够，或者居民收入跟政策没跟上，一样会对上海的情绪产生影响。