华润置地分拆2座华润万象城募资54亿

华润置地于2026年4月28日宣布，计划分拆旗下位于江苏省南通市的南通万象城和山东省临沂市的临沂万象汇两个购物中心，以公募不动产投资信托基金形式在深圳证券交易所上市。这一举措标志着华润置地系统化推进商业地产REITs，为整个行业提供了"存量资产盘活"的范本。

一、交易核心细节

申报进展：华夏基金及中信证券已于2026年4月28日向深交所及中国证监会提交了公募基金注册及上市的申请材料，目前状态显示为"已受理"。

募集规模：预计募集资金54.05亿元人民币。

华润持股安排：上市后，华润置地指定的全资附属公司将作为战略投资者，认购已发行基金份额的约20%至30%。

基金结构：该REIT为深交所上市封闭式产品，存续期28年，每年至少分红一次，可分配利润的90%以上用于现金分红。2026年、2027年预计净现金流分派率分别为4.49%、4.71%。

二、底层资产详细分析

1. 南通万象城

• 地理位置：位于南通市崇川区北大街核心地段，地铁2号线直达

• 开业时间：2018年9月

• 建筑规模：总建筑面积26.99万平方米，商业面积13.29万平方米，可租赁面积7.21万平方米

• 运营表现：截至2025年底，出租率99.85%，租金收缴率保持100%。2025年营业收入3.08亿元，运营净收益1.93亿元，租金同比增长20.86%

• 市场地位：定位中高端消费，集聚多家区域首店，是长三角北翼的标杆商业体

• 销售业绩：2024年零售额突破24亿元，同比增长超15%；2025年销售额据信已突破30亿元

2. 临沂万象汇

• 地理位置：位于临沂市兰山区人民广场商圈

• 开业时间：2019年9月

• 建筑规模：总建筑面积17.21万平方米，商业面积10.76万平方米，可租赁面积6.34万平方米

• 运营表现：截至2025年底，出租率99.27%，租金收缴率100%。2025年实现营业收入1.59亿元，运营净收益0.99亿元，租金同比增长10.57%

• 市场定位：标准的一站式家庭型购物中心，定位当地中高端客群，是鲁南地区中高端商业的代表性项目

资产质量评估：两个项目均位于城市核心商圈，现金流表现稳定，土地剩余使用年限约27年，能够覆盖基金存续期，产权清晰、无抵押查封，各项审批手续齐全。

三、战略背景与业务模式转型

此次分拆是华润置地深化"轻重分离"战略、加速向"城市投资开发运营商"转型的关键一步。公司确立了"三条增长曲线"业务模式：

第一增长曲线：开发销售型业务，定位为业绩基本盘，预计在"十五五"末营收规模维持在2000-2500亿元，营收占比70%-75%，利润占比近4成。

第二增长曲线：经营性不动产收租型业务，定位为公司业绩可持续增长的强大引擎，也是利润及稳定现金流的主要贡献者。华润置地将通过多层次REITs平台和基金运作，实现"有进有出"，完成资产与资本的高效循环。

第三增长曲线：轻资产管理收费型业务，定位为公司业绩强劲增长极和空间价值的核心创造者，年增速预计超过10%，营收规模200亿元以上，利润占比10%-15%。

通过REITs证券化成熟商业项目，华润置地实现了"从重资产到活资本"的转型，能够回收资金并平滑开发业务的周期波动。此次分拆连同同期申报的成都万象城（潜在资产估值约109亿元），三项资产总价值可能达到163亿元，标志着华润置地正式迈入"消费REITs+商业不动产REITs"的双平台时代。

四、市场影响与行业意义

股价表现：消息公布后，华润置地股价在港股市场上涨超4%，截至2026年4月29日发稿时涨4.2%，报32.24港元，成交额2.11亿港元。

盈利贡献：瑞银报告指出，这三项资产的分拆可能为华润置地2026年贡献33-40亿元人民币的核心盈利，占其预期核心盈利的15-18%。

行业示范效应：此次分拆为整个房地产行业提供了"存量资产盘活"的范本，反映了行业从增量开发向存量运营转型的大趋势。华润置地通过构建多层次REITs平台，加速资产与资本良性循环，着力打造行业领先的资产管理平台，充分释放成熟资产价值，持续增厚股东回报。

资产运营基础：华润置地商业资产运营能力强劲，2025年旗下自持购物中心实现零售额2,392亿元，同比增长22.4%，增速显著跑赢全国社零大盘。年末在营购物中心达到98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三，整体经营利润率63.1%，再创历史新高。

此次分拆不仅为华润置地提供了重要的资金回笼渠道，更通过公募REITs的透明化运作，向资本市场展示了其商业资产的优质运营能力和持续增值潜力，为后续更多商业地产项目的证券化铺平了道路。