厦门建发，亏麻了

文/十一弟

去年四月份，厦门第二场土地拍卖会上，思明前埔片区挂牌了一宗住宅用地。

这块地起拍价26亿出头，规划计容面积不到7万平米。

折算下来，平均楼面价4万块钱/平米。

最终，地块被一家名为厦门卓盛嘉业投资有限公司的企业底价摘牌，没有溢价。

卓盛嘉业由联发集团全资持股，它是厦门最大的国企——建发股份旗下核心的地产业务平台。

联发集团把这块地开发成了环岛新澍，去年九月份，拿地仅五个月后，项目就入市了。

环岛新澍的预售备案价，定在了4.9万块钱/平米。

但联发集团一上来，就在预售备案价的基础上，打了个94折。

项目实际销售均价，卡在了4.6万块钱/平米，只比地价贵了6000块钱/平米。

这个开盘价，开发商肯定是要亏本的。

十一弟查了下，环岛新澍的总投资，需要将近34亿。

折算下来，每平米的开发成本超过5万块钱/平米。

别说利润了，按照实际开盘价，项目每卖一平米，联发集团都得赔进去几千块钱。

本来是想抄底的，没想到抄在了半山腰。

最近，厦门建发刚刚公布了2025年财务业绩。

在环岛新澍这一个开发项目上，上市公司就计提了将近6个亿的资产减值。

这是联发集团一年前刚拍到手的土地，拿地五个月就开盘入市了，周转速度无人能及。

结果，它却在这个新项目上，亏得底裤都不剩了。

根本不知道，联发集团是对市场行情过于乐观了，还是对自己能力过分高估了。

只怕让它去撒哈拉沙漠卖沙子，回来都能亏钱。

环岛新澍计提将近6个亿资产减值，只是冰山一角。

它名下的上百个开发项目，正在遭遇大面积亏损。

去年，联发集团净亏损超过93亿。

其中，它对名下开发项目计提的资产减值损失，就有71亿以上。

厦门建发旗下有两大核心地产业务平台，除了联发集团，另一个是建发房产。

去年，建发房产也对名下开发项目，计提了41个多亿的资产减值损失。

十一弟查了下，在全国各地，连同正在建设及已经竣工的，建发房产和联发集团名下有290个开发项目。

其中，有141个开发项目需要计提资产减值，占到全部开发项目数量的一半左右。

所谓的计提资产减值，就是根据现在的市场行情和售价，项目货值已经覆盖不了开发成本，陷入亏损。

前些年高价拿地、陆续交房结算的项目在亏，这几年刚拍的地、还在开发销售的也在亏。

再想靠房地产业务赚到钱，根本不可能。

A股上市的建发股份，是厦门最大的国企，还是世界五百强企业。

它原先有两大块业务——大宗商品贸易和房地产，2023年收购红星美凯龙以后，又多了一块家居商场运营业务。

2025年，厦门建发的营收规模6713亿，尽管下滑了4%，但依然是一个超级巨无霸。

它的营收结构里，大宗商品贸易是主要的收入来源，去年超过5083亿，营收占比接近76%。

房地产业务营收1564亿，减少了15%，收入占比23%。

家居商场运营收入不到66亿，营收占比1%。

厦门建发的财务业绩，最让人头皮发麻的，是它的盈利——

上市公司在去年已经由盈转亏，巨额亏损了108亿。

大宗商品贸易滚动的是营收规模和现金流，业务本身的利润很薄。

去年，大宗商品业务的毛利率，维持在了2%，相对稳定。

厦门建发靠大宗贸易滚动的5083亿营收，最后赚到了大约33亿净利润。

最拉胯的是房地产和家居商场运营业务，两块业务的营收占比不到四分之一，却成了厦门建发的亏损黑洞。

光是建发房产和联发集团名下开发项目计提的资产减值，就损失了113亿。

最终，房地产业务给厦门建发带来了多达69亿的亏损。

而现在的红星美凯龙，更是一个难以收拾的烂摊子。

两年前，厦门建发花了63亿的真金白银，收购了红星美凯龙30%的股权。

当时，厦门建发支付的收购代价，要低于红星美凯龙的账面净资产，看似是捡了个大漏。

但这笔收购实则是一个拍脑袋的昏招，挖坑埋自己。

红星美凯龙持有大量的家居卖场，属于投资性物业。

这几年，房地产行业不景气，红星美凯龙运营的这些家居卖场，租金下滑，收入减少。

去年，红星美凯龙的营收下跌了16%。

这使得它持有的这些家居卖场，需要计提超过234亿的投资性物业公允价值变动损失。

2025年，红星美凯龙巨额亏损了237亿。

按照厦门建发对红星美凯龙的持股比例计算，家居卖场业务给它带来了逾71亿的亏损。

全年6713亿的营收体量，需要货轮在海上来回不停地跑，全国各地到处拿地，家居卖场招商搞活动。

结果，一年忙到头，最后倒亏了108亿。

当然了，相比几千亿的营收，上百亿的亏损，只能算是小钱。

过去很长一段时间，厦门建发的业务结构，是靠大宗商品贸易来滚动营收规模和现金流，靠房地产来弥补利润。

那会儿，运气大过努力。

但如今，风向变了，形势比人强。

只有在退潮的时候，才能看得到哪些人在裸泳。

现在，不仅房地产业务赚不到钱了，又多了家居卖场这个烂摊子。

厦门世界五百强的盈利水平，只能是雪上加霜。

压倒骆驼的从来不是最后一根稻草，而是它身上本来就有的重量。

去年，厦门建发的房地产业务，营收规模、盈利、毛利率、销售业绩，都在往下掉。

但它的拿地金额，反而增加了。

去年，建发房产和联发集团的销售规模为1434亿，减少了8%。

这两个地产业务平台，在全国的土地市场上，砸了788亿，拍了51块地。

2024年，厦门建发的拿地开支是635亿，只拍了26块地。

以拿地金额占销售规模的比重计算，厦门建发在去年的投资强度，接近55%。

相当于一半以上的销售额，都又被它重新砸到了土地市场。

你只管大力，剩下交给奇迹。

可到头来，却是项目越亏越要拿地，拿地越多亏得越多。

爱赌的人，都是这样——

越输越上瘾，总觉得下一把能赢。

前些年亏损的老项目还没消化完，这几年拿地的一些新项目，又开始计提资产减值了，根本停不下来。

厦门建发正在用自己从前最擅长的方式，打败自己。

在电影《一代宗师》里，东北教父老赵早就说过了——

“人呀，此一时彼一时，过什么河，脱什么鞋，有多大屁股，就穿多大裤衩。”

有人活成了里子，有人活成了面子。

在厦门建发身上，勉强只能看到面子，根本看不到里子了。