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在通州张家湾设计小镇的栖澐湾，就出自北投之手。依托副中心“一心三片区”的规划，该区域全面升级。未来这里将汇聚大量高知人群，在通州红利不断加持下，板块价值将不断提升，不管自住还是TZ，都占据着绝对优势。

除了开发商品牌过硬，栖澐湾最能戳中买房人痛点的就是价格。在这里，258万就能买到3局势，大大降低了刚需的上车门槛。

核心配套拉满，宜居又宜业

北投栖澐湾之所以能成为通州的热销网红盘，离不开项目周边配套的加持，可以说，这里的每一点都能精准踩中买房人的需求。

栖澐湾位置非常方便，是妥妥的地铁房。距离在建的M101和规划中的M102仅有200米，可以无缝换乘6号线。距离7号线花庄站有2.4公里。

这个价格基本是通州新房天花板，即使对于宋庄单价3.5万/㎡的建投国贸晋上及4万/㎡的国誉颂，性价比甩出几条街。07组团宋庄依靠艺术和文旅，成长慢，偏长线。而11组团是未来核心增长极，目前价格明显被低估。

小户型售罄，最后上车机会

以为是青铜，结果是王者。开盘79平和89平的刚需小3居曾一度被秒空，目前仅有一层和二层少量房源。

从销量排名看，副中心所辖的“155”范围最受市场认可，为啥一直说“155”，其实是因为副中心的规划中，核心区占地155平方公里，这个范围内，大家熟知的运河商务区、文旅区及政务板块都在这个规划范围。

今年，在副中心“155”范围内的张家湾设计小镇中，一个叫北投栖澐湾的新盘引起我们的注意，项目紧邻在建地铁M101线，直线距离200米，上个月刚刚开放售楼处。

项目主力户型是约79-140m’三-四居，作为刚入市的新房，栖澐湾可谓诚意十足。重点是，有300万+上车户型。

实话说，这种总价段，还是地铁旁的三居，放眼全北京都没几个，所以对于预算不高的同学们，大家可以重点关注一下！

约79平三居，对标市面上网红户型产品，有黑科技加持，主卧与客厅的尺度非常大，这款户型可以做三居也可以做两居，适合三口之家或者年轻的小两口。

约89平三居，客厅拥有270°采光和视野，还有L型观景飘窗。全明格局，跟79平三居一样，也有独立的家政区，并且三个卧室空间都不小，使用率已经媲美常规户型100㎡了。

约107平三居，这款也是主力户型，南向三面宽，餐客厨一体化设计，通透性很好，且主卧室还有一扇单独的观景飘窗，可以单独做女主人的梳妆台，功能性与空间感拉满。

约140平四居，这款预计总价在600万内，放在副中心其他板块且临地铁的项目上，这个预算段根本买不到如此大面积的改善户型。

这款改善型产品，对于三代人、多孩家庭来说，绝对是功能、空间都拉满的。

全明格局的同时，独立玄关、家政间等空间收纳能力直接拉满。更妙的是，主卧室算上卫生间竟有三扇观景窗，而且整体的空间尺度很大，就算打2-3组衣柜都不会觉得局促。

接下来聊聊区域和配套，项目位于张家湾设计小镇，与运河CBD一样，这是北京2021年钦点的自贸区之一。

张家湾设计小镇主打产业是“创新设计+城市科技”，目前北京服装学校已经入驻，同时已有北京建院、北咨公司、京东方艺云、香港应科院、京津冀国家技术创新中心等顶尖企业和科研机构。

2025年6月初，北京发布《北京市时尚产业高质量发展实施方案（2025-2027年）》。
也明确将张家湾设计小镇打造为全市时尚产业重要增长极，并且还会联动文旅、城市绿心等板块，促进板块的产业发展。

栖澐湾正西是环球度假区，正北就是城市绿心和政务区板块。

而在栖澐湾西侧，正在建设的张家湾古镇也同样值得期待。未来与环球度假区形成“文旅Plus”的联动，打造古今记忆交汇、漕运文化展示的文化旅游休闲胜地。‌

所以从区域上讲，左手文旅+古镇，右手绿心+政务，几乎都是“一步触达”。

而且今年副中心大动作也不少，亚洲最大的交通枢纽副中心站即将运营，集成地铁、城铁、高铁等轨道交通于一体，与北京双机场互联，并能通达雄安、环京等板块。

投资超百亿的湾里奥莱，作为北京最大的奥特莱斯项目，就位于栖澐湾正西侧约3公里，同样将于年底正式开业。

说完大配套，咱们再聊聊日常最贴身的配套-项目紧邻在建的M101线张家湾站，直线距离就200米，步行五分钟就能到。

M101线能高效串联政务板块、绿心公园、运河商务区等通州核心板块，更关键的是，它还是轨道三期规划中进度最快的，目前已经开工建设，预计2027年底开通，要是进度顺利，甚至可能比项目的交房时间还要早。

再说说教育配套，栖澐湾东侧约一站地铁的距离，规划有一所九年一贯制学校，未来孩子的教育问题不用发愁。

总之这里不只是蓝图，更有实打实的规划在落地推进，在北京，只要板块通了地铁，周边的发展就有未来，副中心的投资如此之大，这里的未来还是值得期待的。

价格预计4开头，对比下：

VS宋庄板块，价格差不多，这边有地铁，距离政务板块更近。

VS环球西侧，有一样的新房品质，价格也不高，并且平行位置没差多少，栖澐湾未来到运河、政务还更方便。

VS运河、政务板块，都是一个轴线下来的，地铁远一点，换差不多2万左右的价差，大家觉得如何呢？

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