深度分析济南旅游路沿线豪宅，为啥现在的价格崩塌了！

得益于仅靠山体优美的自然环境，加之距离经十路沿线的商务政务板块比较近，因此旅游路沿线一直是济南豪宅改善的聚集区。但是这几年却似乎风光不再了，甚至成为了房价跌幅最狠的区域之一，可惜可叹！

凤凰路以西的旅游路沿线的房价为啥很多撑不住了？大部分房子最大的原因就是房龄太老产品力太弱。这里虽然是济南板块能级最高的区域，但是因为开发过早，房子的品质大都马马虎虎，且多是些单位宿舍，在2020年之前济南房子品质的差距并没有太大，所以这些旅游路沿线的房子可以依靠绝版地段占据食物链的顶端，但是随着2020年后经十路以北新建设的房子产品力“步步高升”，不断刷新济南人对好房子的认知，所以很多旅游路沿线的房子就撑不住了，尤其是高层和房龄在15年以上的老房子，价格至今还在下探中。同时，ZF手里的汉峪片区的东城逸家和龙洞片区的西江华府又大量房源入市倾销，加剧了片区的进一步内卷，让片区的楼市更加雪上加霜。当然不是说所有的房子都不行，房龄新+品质好的一些豪宅产品依旧价格坚挺，它们具备较强的稀缺性，称得上是穿越周期的好房子了，比如舜山府、绿城玉兰花园玉园、海尔绿城全运村的部分地块等。

那为啥凤凰路以东绕城高速内的旅游路沿线的房价也“跌跌不休”呢？这个区域最大的问题是当初开发商销售的时候过高的拔高溢价且投资客太多，等交付后，济南楼市遇冷，投资客集中抛售，现在有了“踩踏”式卖房的窘境。片区内的开发商，比如融创、龙湖和仁恒等都是营销的高手。刚需盘的融创文旅城，改善盘的龙湖云峰原著和仁恒河滨城都有大量的投资客。以龙湖云峰原著举例，房子合计392套，目前贝壳挂牌在售56套，挂牌率约14%，从2024年9月份的第一套二手房成交，到现在合计成交了10套，房价也从第一套的2.5万到了最近4.4日成交的1.5万了，这个盘当时很多大V疯狂推荐的，赚得盆满钵满，确实丧良心了。除了因为新房时买入价格溢价过高、投资客踩踏外，片区内新开发楼盘的入市对已开发的二手房也影响很大，新开发楼盘，地段类似、楼盘品质类似，但是得房率更高，房价更有性价比了，比如旅游路北的凤栖和鸣，1.7万就能买到不错楼层；旅游路南侧的，中电建国颂天青的低密度洋房，接近100%实得率，单价也才1.7万，南侧的千山云境价格更低，小高层正常楼层到了1.4万多了，洋房一万五六好楼层。现在的港沟有点被低估了！

绕城高速外的旅游路沿线楼盘，现在可以说“默默无闻”了！前几年的神武片区、彩石片区的房子还是风光无限的，主要还是源于当时的在售楼盘多，开发商投的广告多，且善于炒作，这些开发商有：融创、龙湖、金茂、绿城、鑫都等等，那时候的神武和彩石片区相对于今天的它们更偏僻更荒芜，但是销售的价格更高，也卖的也更好。现在片区在售的楼盘少了，广告少了宣传少了，这种外围区域越来越不受关注了。但是现在的房价也确实便宜呀，彩石片区的在售新楼盘，低密度1.2容积率，200平的8层洋房大平层，正常楼层总价到了250万了，单价才一万二三，同片区之前销售的项目比如融创东山府、鑫都森林山当时卖的时候都是2万左右的价格呀！往事不堪回首，让人唏嘘。

以上仅为个人观点，仅供参考哈。