21评论丨努力稳定房地产市场

来源：21世纪经济报道

继北京、上海等一线城市之后，4月29日、30日，深圳、广州相继推出房地产新政。

深圳的政策调整聚焦核心区域限购的定向放宽，对福田、南山、宝安新安街道三大核心区实施精准松绑，同时提高住房公积金贷款额度，优化贷款额度上浮比例。这一思路与上海类似，旨在释放改善型置换需求与代际配置需求，支持新市民和青年人的刚性住房需求，有助于促进人才留存与城市活力提升。放开中心城区限购，也能吸引外地资金和高净值人群基于核心区资产保值增值预期的购房需求。

图片来源：本报记者梁远浩摄

广州的新政则跳出了传统松绑逻辑，直接作用于市场运行本身。通过大幅提高公积金贷款最高额度至360万元激活刚性需求，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施；通过“卖旧买新”补贴和国企收购二手住房打通置换链条；通过房票跨区使用及商业办公物业适用，将征收补偿与去库存直接挂钩；再通过土地供应与去化周期挂钩、现房销售试点、收购存量商品房用作安置房等，从供给和存量两端同时发力。

今年以来，一线城市密集推出稳楼市政策。国家统计局数据显示，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降10.4%；销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1—2月均有所收窄。同期，房地产开发投资同比下降11.2%，降幅比1—2月扩大0.1个百分点；新开工面积同比下降20.3%，降幅较1—2月收窄2.8个百分点。

与此同时，央行数据显示，一季度末，人民币房地产贷款余额51.7万亿元，同比下降3.4%，一季度减少2767亿元；房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比下降5.1%，一季度减少161亿元；个人住房贷款余额36.72万亿元，同比下降3.1%，一季度减少2911亿元。三大房地产贷款指标均延续同比负增长，与一季度市场成交回暖形成反差，表明“增量销售尚未转化为存量增贷”。

这主要与当前楼市以二手房交易为主的结构有关。今年以来，二手房交易活跃，但个人住房贷款增幅减少，原因在于居民利用过去加杠杆周期中积累的存量进行跨周期调节——即“卖旧”后先偿还原有旧按揭，“买新”时则主动降低杠杆。与此同时，二手房市场内部结构也出现分化：除少数一线城市高端市场有所恢复外，大部分二手房交易的主力价格段出现下移。这表明，楼市交易虽有所改善，但一些购房者在减少交易杠杆，市场仍处于“防守阶段”。

由此，我国房地产市场开发投资端依然承压，新房市场整体偏弱。尽管出现了一些积极改善迹象，但止跌回稳基础仍需巩固，需要精准调控、分类指导，巩固前期来之不易的成果。

近日，中央政治局召开会议，提出努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。这成为近年来房地产政策表述持续演进的最新节点：2024年9月，中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”；2025年底的中央经济工作会议，表述更新为“着力稳定房地产市场”；此次则进一步调整为“努力稳定”。三个关键词的变化，折射出决策层对房地产市场认知的不断深化以及政策思路的渐次调整。

中央经济工作会议曾提出，今年要推动投资止跌回稳。房地产投资曾是投资增长的重要力量，但近年来出现下行，需要额外投资进行缓冲。毫无疑问，随着二手房交易升温，以及市场的充分调整，房地产市场正处于筑底相持的转折期。要尽最大可能扭转市场预期与走势，努力稳定房地产市场，已成为当前政策的必然选择。