国家喊你薅羊毛！这笔个税，最高可退几万块！

政策利好来了！换房这笔“意外之财”，官方喊你领回去。

居民换购住房的个人所得税退税政策，已明确延续至2027年12月31日。也就是说，从现在起你卖房再买房，已缴的个税可以申请退还，最高能退好几万。

你以为只是个税能退？不止。我把房屋置换能享受的“全税种组合优惠”给你整理好了，从卖房到买房，能用的政策全在里面。照着做，把能薅的羊毛一根不落全拿到！

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卖旧房，

4项税负大减，这笔个税正是退税核心！

出手旧房子，主要涉及个人所得税、增值税、土地增值税和印花税。好消息是，土地增值税和印花税直接暂免，增值税大幅下调，最关键的个税——这笔钱，现在能退：

一、退税核心：个人所得税

这是省钱的大头。

在2026年1月1日至2027年12月31日期间，卖掉自有住房后1年内，只要你在同一个城市重新买房，就能申请退还卖房时已缴的个税。

这笔退税能稳稳落袋，记住以下四个核心：

二、增值税也迎来减负

根据财税2025年17号公告，自2026年1月1日起，这项优惠全国统一，北上广深也不例外，不再有地域或房屋类型区别：

• 住房持有≥2 年：免征增值税；

• 住房持有＜2 年：按 3% 征收率全额缴纳（原 5% 大幅下调）。

三、土地增值税和印花税直接减免

• 土地增值税：个人销售自有住房，无论面积、持有年限，一律暂免

• 印花税：个人销售住房，直接暂免征收

这部分你完全不用担心，直接省掉。

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买房环节，

契税优惠+印花税免征，叠加省更多！

到了买入环节，涉及的税主要是契税和印花税。印花税直接免征，契税则按家庭住房套数和面积，享受全国统一低税率。最关键的是，这里的契税优惠可以和前面说的“个税退税”叠加享受，进一步拉低你的整体成本。

一、契税这样算：

• 家庭唯一住房：面积≤140㎡，按 1% 缴纳，面积＞140㎡，按 1.5% 缴纳；

• 家庭第二套改善住房：面积≤140㎡，按 1%缴纳，面积＞140㎡，按 2% 缴纳；

• 家庭第三套及以上：无优惠，按当地基准税率缴纳，，多数地方为3%。

无论你买新房还是二手房，只要套数和面积符合标准，优惠就拿得到！

二、印花税直接免征

个人购买住房，与卖房环节一致，直接暂免征收印花税。

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最佳省钱路径：

这样操作，税费降到最低！

换房过程中把上述优惠“组合”起来用，效果才最大。不管是为了改善居住，还是换学区房，你都可以按下面这三步走，把税费成本压到最低：

一、优先卖掉持有满2年的房子：

这是最优起点。能一步到位享受“”免增值税 + 免土地增值税 + 免印花税”，卖房环节几乎不再有大的税费支出。

二、务必在卖房后1年内，同城完成买房：

这样就能无缝衔接，享受“个税退税 + 契税低税率”的双重礼包。两项叠加，少则省几万，多则省下十几万，是省钱力度最大的环节。

三、如果你恰好要卖“满五唯一”住房：

这是换房成本最低的理想情况。房子本身免个税，再买房时又按首套或二套享受低契税，全程只需负担契税一笔费用，压力最小。。

2026年换房的税费优惠，核心就在于“全税种叠加、全国统一落地”，没有复杂计算，也不受地域限制。你对照这篇文章理清自己的情况，再配合下面的“换房税费快速核算表”，就能在换房前把成本算得明明白白，不花冤枉钱！

附件：换房税费快速核算表（可直接套用）

下表覆盖7种常见换房场景，比如满2年或不满2年、首套或二套三套、全额或比例退税等。你只需把自己的房屋转让金额、购房金额代入表格，就能快速算出应交税费和能退回的个税金额。

测算说明：

1. 所有测算基于2026年现行有效政策，金额均不含增值税；

2. 个税默认按1%核定征收（多数城市执行标准，具体以当地税务机关为准）；

3. 契税按全国统一优惠标准计算，第三套及以上按3%测算；

4. 可直接替换金额自行核算，适配所有改善、学区房置换需求。

测算补充

• 增值税：（持有不满2年）计算公式 = 转让金额 ÷1.03×3%；

• 个税、契税、土地增值税、印花税等：均按国家现行官方公告执行，涉及共有产权房的，退税按产权份额比例核算。

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