6大项目狂赚50亿租金，华润置地最赚钱商场曝光！

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 罗嘉欣

封面&头图来源 · 沈阳万象城官方小红书

4月28日，华润置地公布2025年度报告。最强聚光灯射向经营性不动产业务——全年购物中心租金收入219亿元，同比增长13.3%；截至2025年末，在营的自持购物中心数量98座。

在这一庞大的商业版图中，核心存量项目的租金贡献尤为亮眼。

对比2024年（9个项目），2025年华润置地披露的核心项目数量减至6个，三大核心产品线（万象城、万象天地、万象汇）各有两个代表。其中，深圳万象城16.03亿元的租金收入继续领跑，沈阳万象城紧随其后贡献13.75亿元。

01.

6个项目租金50亿元

各有看点

深圳万象城与深圳万象天地，作为华南地区的商业标杆，基本盘非常稳健，在2025年均实现了稳步增长。其中：

■深圳万象天地租金收入首度突破10.82亿元，迈入10亿俱乐部。

■沈阳万象城2025年租金收入13.75亿元，同比涨幅超过17%。主要得益于其在2024年大刀阔斧的空间改造与品牌升级红利在2025年全面兑现。

■沈阳铁西万象汇2025年租金收入继续攀升至3.65亿元，实现了13%的双位数增长，说明其在区域家庭消费和年轻客群中的粘性持续增强，运营策略精准有效。

■南京万象天地进入第三个完整运营年后，2025年租金收入稳步增长至2.61亿元，展现出良好的成长性。

■清河万象汇前身为华润五彩城，是万象汇产品线开业最早的项目（于2011年在北京海淀清河区域开业）。项目出租率常年维持在99%以上，2025年租金收入微跌0.55%至3.64亿元，整体高位企稳。

02.

横向对比

重奢与潮流的业态密码

对比核心项目的租户构成，可清晰看到华润置地不同产品线的差异化定位与打法。

万象城系列（高端重奢）：

零售占比极高

深圳万象城和沈阳万象城作为重奢定位的代表，服装（零售）业态占比最高，均达到了36%-43%。这是高端购物中心的核心特征，通过高坪效的奢侈品和高端服饰来拉动整体租金收益。餐饮占比相对克制（18%-26%），儿童业态占比较低（均为12%），整体更侧重于高端购物体验。

同为万象城，沈阳万象城的服装占比（43%）比深圳万象城高7个百分点，餐饮占比低8个百分点，反映出东北区域高端零售消费需求旺盛。

万象天地系列（街区+MALL潮流）：

餐饮与零售并重

深圳万象天地和南京万象天地的服装占比很高（39%-40%），但餐饮占比明显提升（29%-32%）。这种配比符合开放式街区的优势，通过高比例的餐饮来吸引年轻客群打卡、社交，延长停留时间。

同为万象天地，深圳万象天地保留了4%的超市业态，儿童娱乐占比更高，兼顾了区域家庭消费需求；南京万象天地则更聚焦年轻潮流客群，完全剔除超市业态，餐饮占比达32%，强化社交属性。

万象汇系列（区域/社区型）：

强家庭与生活服务属性

清河万象汇与沈阳铁西万象汇的业态分布与前两者截然不同。它们的服装占比大幅下降至23%-26%，而儿童及娱乐（20%-22%）、餐饮（24%-30%）以及超市（6%-9%）的占比显著提升。

这体现了万象汇深耕区域和家庭的定位，更强调生活配套、亲子互动和日常高频消费，以满足周边社区居民的实际生活需求。

03.

标杆项目深度复盘

租金破10亿俱乐部扩容

透过上述项目可知，华润置地核心商业资产具备极强的护城河，通过精细化运营调改，依然能挖掘出可观的内生增长动力。

深圳万象天地：

迈入“十亿俱乐部”，潮流地标价值凸显

2025年，深圳万象天地租金收入10.82亿元，正式成为华润置地第四个租金破10亿的商场。这一年，万象天地品牌调改动作频频，不仅引入了多家华南和深圳首店品牌，还重点打造了户外运动品牌的旗舰店，大幅提升了零售业态含金量，为租金的跃升创造了坚实条件。

据赢商大数据，万象天地去年引进了38个零售业态首店，其中全国首店9家、华南首店22家，且具有较强市场号召力的A/B级高能级零售品牌占比近半。

对比行业数据，赢商研究报告披露，2025年度国内各业态开关店情况依然严峻，全国样本购物中心服装零售开关店比降至0.82，各档次服装关店量＞开店量，其中男女装、服饰集合店等进入深度调整期。深圳万象天地“高质量”的零售迭代频率，从侧面反映了其在华南潮流零售市场不可撼动的商业地位。

沈阳万象城：

涨幅超17%，东北商业旗舰改造焕新

另一大亮点，则是沈阳万象城。经过2024年大刀阔斧的品牌升级和空间改造焕新，沈阳万象城2025年业绩大爆发，全年零售额高达130亿元，租金收入13.75亿元，涨幅达17%，跻身全国顶级重奢商场第一梯队。

图源：沈阳万象城官方小红书

这一跨越式增长，主要得益于2024年启动的第二次零售空间改造工程在2025年全面兑现。项目不仅完成了爱马仕、迪奥、普拉达、博柏利等重奢品牌的跨层升级，实现了商场二层的全面奢化，更成功吸引香奈儿从市府商圈迁入，夯实了其东北重奢旗舰的地位。

同时，商场L4-L7区域扩容改造，打通M1主馆与M2街区的空间脉络，扩容新增营业面积超10000㎡，构建起“M1重奢核心+M2潮流生活”的强势叠加效应，万宝龙、欧米茄、乐高全新旗舰店等大量首店与旗舰店的持续引入，最终促成了其硬核经营实力的全面爆发。

赢商大数据监测显示，项目到访异地客群占比高达38.5%，辐射鞍山、抚顺等周边城市。

作为东北重奢旗舰，沈阳万象城的强势表现离不开其在当地的绝对统治力。据赢商大数据，沈阳现有存量购物中心68座，商业面积超800万方，位列东北第一，人均购物中心面积0.99㎡/人，排名全国14。目前，华润万象生活在沈阳已布局6个项目，管理商业体量达68万方，涵盖了从高端重奢到区域家庭的全面需求。在最新人气榜中，沈阳万象城排名第4，铁西万象汇第5，三台子万象汇第10。（数据来源：赢商股份《2025年3月沈阳购物中心人气排行榜》）

青岛万象城收租超5亿，

华润置地REITs加速

华夏华润商业REIT披露的数据显示，青岛万象城在2025年也交出了租金收入约5.19亿元的优异成绩。

坐拥众多优质商业资产的华润置地，近期在资本市场亦动作频频。

同样是在4月28日，华润置地宣布计划分拆位于江苏省南通市的南通万象城及山东省临沂市的临沂万象汇，以REITs形式在深圳证券交易所上市，预计将募集54亿元人民币，华润置地持有该REITs的20-30%的部分。这一举措标志着华润置地正在通过对三四线城市优质资产进行金融化运作的尝试，进一步拓宽了其资本循环的通道。

同日深交所披露，华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金正式申报，底层资产为近日被“出售风波”笼罩的成都万象城。

这一系列REITs发行与资产分拆动作，未来不仅将为华润置地带来可观的资金回笼，更印证了其从“开发销售”向“资产管理”转型的战略决心。通过“投、融、管、退”的商业闭环，华润置地正不断夯实其作为中国商业地产领军企业的护城河。

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