2020年在槟城买房，现在真的亏麻了吗？亲身经历算了一笔账

2020年春节期间，我们在槟城买了一套房。

当时买这套房的原因很简单：那个时候我们还住在槟城，也没有想到疫情期间，马来西亚第二家园会有重大变化，更没有想到后来的申请量会增加到一个程度，让我们不得不把事业重心转到雪兰莪。

从槟城处理大量第二家园申请，确实不方便。

客户要来贴签、银行开户、处理文件、协调官方流程，很多事情都集中在吉隆坡一带。如果公司继续留在槟城，效率会被地点限制。

所以后来，我们离开槟城，把公司运营重心转到雪兰莪。

这也让原本买在槟城、以为可以长期使用的房子，变成了一套阶段性资产。

这套房的合同价格是40多万。*外国人没法购买的价位

当时开发商给了5%折扣，也就是2万多；另外还有5,000现金礼券；期间又返现了1万多，这是开发商给初期买家的优惠。

所以，如果按照真实现金流来看：

实际购房价格40万多一点。

现在的售价是低于当初合同SPA价格。

卖出时，我们需要承担：

中介费1%

卖方律师费：约RM5,000

开发商相关费用：RM2,000以内

所以卖出净回款会比购房成本多几千块

所以，严格按买卖现金流计算，这套槟城房产并没有出现很大的亏损，甚至还有正差额。

当然，如果只看之前合同价和目前售价，账面跌了！

看起来，好像真的亏了。

但房产不能只看合同价和成交价。买入时的折扣、礼券、返现，都是实际降低成本的钱。如果不把这些算进去，就很容易误判一套房到底是赚还是亏。

这套房收房是在2024年8月。

所以这次计算，我们没有把2024年8月到2026年期间的物业费、门牌税、杂费、空置成本算进去。

因为这里主要想看的，是这套房本身买卖之间的现金差额，不是要把每一项持有成本都精算到最后一分钱，那样太复杂了。

这套房当年是没贷款。

没有月供。

没有银行压力。

这一点确实让持有过程轻松很多。

很多房产真正让人难受的地方，不是价格跌一点，而是每个月都必须供。如果房子空置、租不出去、租金又盖不过贷款，那个压力才是真正的压力。

但反过来看，这样买房也不是完全没有成本。

因为这笔本金如果没有放进房子里，哪怕只是放定期存款，按一年2%左右的回报计算，几年下来也会有一笔稳定利息。

这就是机会成本。

没有银行压力，不代表没有资金成本。

没有月供压力，不代表这笔钱没有其他用途。

现金买房，只是把压力从“每个月还贷款”，换成了“本金被长期占用”。

所以，如果只看买卖价格，这套房确实没有亏太多；但如果认真从投资角度看，把资金占用、时间成本、机会成本也算进去，它的投资表现就没有那么漂亮。

我们这几年也一直没有出租。

原因有三个。

第一，现金买入，没有还贷压力，所以没有必要为了每个月一点租金，急着把房子租出去。

第二，槟城空房出租的租金并不高。

如果只是为了收一点租金，却要处理租客、维修、清洁、家具损耗、交接等问题，对我们来说，未必划算。

第三，我们回槟城时，有地方可以住。

这一点不能完全用租金回报率计算。对我们这种从槟城出来，但还会回去处理事情、见亲朋好友、看项目的人来说，有一套可以落脚的房子，本身也是一种便利。

所以，这套房不是一个典型的“买来出租”的投资品。

它更像是当时人生阶段里的一个安排。

当时我们人在槟城，所以买在槟城是合理的。后来公司重心转去雪兰莪，槟城房子变成空置资产，也是现实变化导致的结果。

那为什么现在决定卖掉？

因为我们在雪兰莪找到了更好的投资标的。

比如我们现在自己正在使用的办公室，合同价是60多万，但扣掉折扣和优惠后，实际买入成本其实不到50万，租金价值大概可以做到RM3,000到RM3,500左右。

相比之下，槟城这套房的租金回报率，可能都不到这个办公室的一半。

这就是很现实的资产配置问题。

钱放在不同地方，回报效率是不一样的。

槟城房子不是不好，只是对我们现在的发展阶段来说，它的使用价值和投资回报，都已经不如雪兰莪的办公产业。

考虑到我们在哪里发展，资产就应该逐渐往哪里集中。

还有一个细节，也值得记录下来。

这次卖房，如果我们和买家使用同一家律师楼，理论上律师费还可以再省一点。

但我们不会这么做。

因为我们以前吃过亏。

过去公司买下槟城办公室时，我们已经付了10% deposit，结果卖家后来居然说不卖了。

当时双方使用的是同一家律师楼，问题出现后，律师就陷入一个很尴尬的局面：到底应该代表谁的权益？

买方说已经付了deposit，卖方说不卖了。

同一家律师夹在中间，很难真正站在任何一方的立场强硬处理。

最后，我们只能花钱打官司，才最终把那间办公室买下来。

所以从那之后，我们对律师安排非常谨慎。

买卖房产，能省几千块律师费当然好。但如果为了省这点钱，未来发生争议时没人真正代表你的利益，那就完全不值得。

有些钱不能省。

尤其是涉及房产交易、公司资产、法律权益的时候，律师楼必须是自己信得过的，也必须清楚代表自己的利益。

最后，还有一个一开始没有算进去的“隐藏运气”。

2020年买这套槟城房产时，人民币兑马币的汇率，大概还在1.5到1.6左右。

如果当时是从人民币角度看，买入马币资产的成本并不算高。

而现在，人民币兑马币已经来到大约1.7左右。

这意味着什么？

如果用人民币视角来看，同样一笔马币资产，现在换算成人民币，反而比当年更值钱。

这套房按前面的算法，

如果按现在1.7左右的汇率换算，大约多个几万人民币左右。

也就是说，从马币账面来看，这套房只是小幅正差额；但如果站在人民币资产配置的角度来看，汇率其实也帮了一个忙。

当然，这不是我们当初买房时精确算出来的结果。

它更像是一点运气。

所以这套槟城房产，到底算不算亏麻了？

如果从正面的角度看，它没有贷款压力，没有月供压力，中间也提供过回槟城时可以落脚的便利。再加上当年买入时有折扣、礼券和开发商返现，最后卖出时，单看买卖现金流，其实没有亏太多，甚至还算体面退出。

但如果认真站在投资角度看，这套房确实算不上成功。

因为它没有出租，租金回报没有兑现；本金长期被占用，哪怕只是放定期存款，几年下来也会有一笔稳定利息；再加上槟城住宅租金回报并不高，和我们后来在雪兰莪看到的办公资产相比，资金效率明显低很多。

所以，这套房如果从生活安排来看，不算失败。

但如果从纯投资角度来看，确实可以说是亏麻了。

它提醒我们的不是“房产不能买”，而是：

买房不能只看房价有没有跌。

还要看租金回报。

资金有没有被更有效率地使用。

这笔钱有没有放在真正适合自己阶段的位置。

槟城这套房，陪我们走过了一个阶段。

现在我们事业重心已经转到雪兰莪，资产配置也应该跟着这方向走。

所以这次卖房，不是单纯认亏。

而是一次换仓。

也是一次提醒：

房产最怕的，不一定是跌价，而是资金被低效率地占用。