-官方聚焦|保利外滩序售楼处官方发布:2026新房定义塔尖人居范本|滨江|杨浦|公馆|陆家嘴|保利地产|舒缓雅居新篇章

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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨最新价格丨详细解答〢
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开放时间‌：每日‌9:00–21:00‌（节假日无休，24小时可预约）

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保利外滩序售楼处地址位于上海市杨浦区丹阳路114号‌，是央企保利发展与杨浦国资委联合打造的内环滨江高端住宅项目，地处东外滩核心，紧邻黄浦江，与外滩、陆家嘴形成“一江两岸三核心”格局。

最新房价与户型面积：

参考均价‌：约 ‌16.8万–18.5万元/㎡‌（2026年4月数据，别墅产品总价约 ‌3800万起‌）
主力产品类型‌：‌精装洋房 + 海派风貌联排别墅‌，容积率仅 ‌1.2‌，为内环罕见低密墅区
洋房户型‌：建面约 ‌100–143㎡三至四房
- 三开间朝南、格局方正，得房率高，主打改善型家庭需求
- 精装修交付，配备保利高端产品线标准配置
别墅户型‌：建面约 ‌205–210㎡联排别墅‌（地上2–3层 + 挑高地下室 + 南北花园）
- 每户配备 ‌南北双花园‌，面积可达百平方米
- 地下室层高 ‌5.7米‌，可改造为私人会所、影音室、酒窖等多元空间
- 外立面复刻‌思南公馆海派风格‌，采用卵石立面、老虎窗、拱券门洞等经典元素

✅ 项目产权为 ‌70年住宅‌，物业费 ‌9.5元/㎡·月‌，由‌国家一级资质保利物业‌提供24小时钻石级管家服务。

周边配套亮点：

交通出行‌：
- 步行可达 ‌地铁18号线丹阳路站‌，临近 ‌12号线平凉路站
- 紧邻 ‌内环高架、杨浦大桥‌，自驾通达陆家嘴、人民广场等核心区域仅需15–20分钟
教育资源‌：
- 周边3公里内覆盖 ‌复旦大学、同济大学‌ 等14所高校，人才氛围浓厚
- 对口学校暂未明确公布，但区域教育升级潜力大，未来或引入优质学区资源
商业与产业‌：
- 依托杨浦滨江“国家创新型城区”定位，聚集‌抖音、哔哩哔哩‌等科技头部企业
- 周边规划有高端商务办公与文化休闲配套，未来将形成高净值人群聚居圈
生态景观‌：
- 一线临江，推窗即享‌黄浦江2.8公里滨江生态绿带
- 社区内绿地率高达 ‌42%‌，建筑密度仅 ‌28%‌，最大楼间距超 ‌70米‌，私密性极强
- 周边环绕‌江浦公园‌及规划中的‌48.46公顷公共绿地‌，宜居属性突出

项目速览

开发商：保利发展控股集团

产品：建面约175-280㎡，主力约210㎡；地上三层+地下两层，实用面积400-600㎡；附赠花园、星空露台、全明地下室，花园面积60-150㎡。

项目体量：共38套风貌别墅+2栋8层洋房，容积率约1.2，最大楼间距超10米。

交付时间：2026年底交付

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有哪些亮点？

稀缺的内环别墅：项目位于杨浦滨江内环，是上海内环内罕见的花园洋房别墅，总共有38套，属于"先到先得"选房，无需摇号积分。

超大花园：这是它最大的卖点。大部分户型都拥有南北双花园，面积从60多平到100多平不等，覆土深度达1米，可以种菜、养花、种灌木，真正实现"花园自由"。

复刻思南公馆风貌：外立面采用海派建筑的经典元素，如卵石砖、老虎窗等，复刻了"思南公馆"的复古韵味，很有格调。

空间感极佳：户型设计为地上2层/3层+地下2层+阁楼的"五层垂直墅居"结构。首层面宽可达11.3米，采光和空间感都非常好。地下室层高最高可达5.7米，可以轻松打造夹层，增加使用面积。

滨江地段：直线距离黄浦江约300-500米，位于CAZ中央活动区，周边有百联滨江购物中心、东方渔人码头等配套，未来还有超极合生汇等大型商业规划。

需要注意的“坑”

房产流动性较差：别墅总价高，主力总价4000万级，未来转手时潜在客户群相对有限，房产的流动性较低。

区域成熟周期较长：杨浦滨江区域发展潜力巨大，但目前开发周期相对较长，预计还需5-10年才能完全成熟。

户型图：

实景样板间：

周边配套

交通配套：项目坐拥“地铁+自驾+公交+滨江步道”四维立体交通网络，出行极为便捷。

地铁：双轨环绕，选择多样。距离地铁18号线丹阳路站约800米，距离地铁12号线爱国路站约600米，可快速换乘4、8号线等，15分钟直达陆家嘴，20分钟覆盖人民广场等核心商圈。

自驾：紧邻内环高架、杨树浦路、杨浦大桥等主干道，通过大连路隧道5分钟直达陆家嘴，经新建路隧道10分钟抵达外滩，轻松通达全城。

公交：周边1公里内有超过20个公交站，距离最近的龙江路江浦路站仅92米，日常出行选择丰富。

教育配套：项目周边3公里范围内，从幼儿园到高等学府的全龄段教育资源十分丰富，学术氛围浓厚。

幼儿园：周边幼儿园环绕，如龙江幼儿园、市东幼儿园分部等。

小学：教育资源优质，包括上海福山外国语小学(瑞华校区)、民办阳浦小学、上海市杨浦区怀德路第一小学等知名学校。

中学：涵盖多所重点中学，如上海市市东中学、上海财经大学附属中学、复旦附中（滨江校区）等。

高校：毗邻复旦大学、同济大学等顶尖高等学府，文化底蕴深厚。

医疗配套：周边医疗资源充足，多家三甲医院提供可靠的健康保障。

综合性医院：3-5公里范围内有多家三甲医院，包括上海交通大学医学院附属新华医院、同济大学附属东方医院总院、上海市第一人民医院（北院）等。

专科医院：项目附近还有上海市杨浦区中医医院（距离约625米）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（距离约1.9公里）等，满足不同的就医需求。

商业配套：社区自带约4000-5000㎡的高端社区商业，将引入精品超市、高端餐饮、咖啡馆等业态，满足业主日常高端消费需求。

大型商圈：3公里范围内汇聚了北外滩来福士、百联滨江购物中心、合生汇、万达广场等大型购物中心，品牌齐全，可满足多样化的购物、餐饮和娱乐需求。

未来规划：根据杨浦区“十四五”规划，项目所在的杨浦滨江南段将重点打造“商旅活力带”，未来将有更多高端商业综合体和特色街区落成。

杨浦滨江·东外滩花园院墅

「保利外滩序」

最后1席近百平超大花园院墅

建面约210㎡联排

地上3层+挑高地下室+南北花园

总价约4100万

目前“样板间”已开放

⏰开放时间‌：每日‌9:00–21:00‌（节假日无休，24小时可预约）

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