东京楼市的盛宴，正在悄悄散场

疫情前花费8000万日元（约350万元人民币）买的一套公寓，在疫情结束后就涨到了2亿5000万日元（约1100万元人民币）。这是东京房价在这几年创下的“令和神话”——令和年代的房价奇迹。

“再不买就来不及了。”这是在东京不断可以听到的一句忠告。因为，中国人、香港地区人、新加坡人，热钱从四面八方涌来，把东京当成了最后一块洼地。

日本不动产市场调查公司mcury公布的最新数据显示，2026年第一季度（1-3月），东京都23个区内建筑年限在5年之内的公寓楼的房价，平均每套的售价（一般以实用面积75平方米，二室一厅为计算标准），已经达到了1亿6766万日元（约730万元人民币），比2025年第一季度增加了24.7%，净增3318万日元（约150万元人民币）。

与日本其他城市相比，大阪市建筑年限在5年之内的公寓楼的房价，平均是1亿391万日元（约455万元人民币），京都市是7405万元人民币（约325万元人民币），名古屋市是4939万日元（约216万元人民币），东京是一地独大！

然而，就在这片喧嚣之中，有几个数字，正在无声地说着另一个故事。

2026年3月，东京都最核心的三个区——千代田区、中央区、港区——的房价急涨势头开始踩刹车。

虽然二手房的成交均价依然达到每平方米238万日元（约10万元人民币）。听起来依然高不可攀，但半年内的涨幅，只剩下了1%。

涨势并未逆转，但已经停下来了。

不过，真正值得警惕的信号，不在价格，而在成交量。每年的第一季度，是传统意义上的楼市旺季，但是东京都核心三区的成交件数比去年同期减少了14%。而同期首都圈整体的成交件数，反而上涨了约2%。

也就是说，东京最核心的地带，正在成为这一轮楼市中独自下行的孤岛。

一位做了十几年房产中介的朋友，他最近的口头禅变了。以前是“这套房子，今天不下手，明天就没了”，现在是“这套挂了三个月了，业主还没想清楚”。

还有一个数字，也很能说明东京的房价，已经触及天花板。

2026年3月，东京核心三区的挂牌均价与实际成交均价之间的差距，达到了38%。

这意味着，你在房源网站上看到的那个让你倒吸一口冷气的价格，和最终真正成交的价格，相差将近四成。而2013年到2024年，这个差值的历史平均水平，只有17%。

如今已是异常值，几乎是历史均值的两倍多。

这背后有一套逻辑，放在任何城市都通用。

房产中介的收入模式，决定了他们天然偏好“获得卖方委托”。一旦签下独家代理协议，成交概率大幅提升。而代理买方，若买方最终看中的物件不在自己手里，手续费就是零。于是，为了抢到卖方委托，最有效的话术就是：我能帮你卖出比别人更高的价格。

卖方当然乐意听。于是挂牌价一路走高，与市场真实脱钩，这种行为叫做”物上げ”（抢揽物件），本质是一场系统性的价格幻觉生产机制。

幻觉维持不了太久。

东京核心三区的库存量，在过去一年里从2903套暴增至4205套，涨幅45%。那些卖不出去的房子，正在房源网站上挂着，像一排等待答案的问号。

楼市的涨跌，表面上是供求关系，实质上是资金的流向。钱的流向，才是真正的罗盘。

东京都心这两年的房价急涨，与其说是“刚需推动”，不如说是“炒房”的结果。大量以转售为目的的中小不动产业者，从地方银行获得宽松贷款，疯狂囤积东京都心物件，再高价出手。这种短线炒作的逻辑，在日本泡沫经济时代已经演练过一次。

其次是，前几年，日本政府面向外国人的宽松移民政策，使得亚洲地区的有钱人纷纷涌入东京抢购高端楼盘。但是，自从2025年秋天，日本政府收紧“经营管理”签证后，这股“移民潮”骤然停止。甚至因为签证得不到更新，一些人决定离开日本，于是也出现了抛售公寓楼的现象。

更关键的是，2026年2月，日本金融厅向全国地方银行发出了异常警告，明确提示不动产融资过热的风险。这是一个极不寻常的信号。

上一次类似的行政干预，叫做“总量规制”，那是1990年。之后发生了什么，日本人用了整整“失去的三十年”来消化那个答案。

如果此次地银收紧对中小转售业者的贷款，资金链一旦断裂，东京都心的转售泡沫，或许将迎来它的临界点。

这是不是泡沫破裂的前夜？

我不敢用“必然”这个词。东京的楼市有它自己的韧性，有稳定的外资需求，有日元汇率的变量，有人口结构的复杂性。泡沫从形成到破裂，从来不是一夜之间的事。

但有几点是清晰的：

挂牌价与成交价之间38%的裂缝，是过去十多年从未有过的异常。库存急增45%，是积压已久的危险信号。成交量在旺季逆势下滑14%，是买方正在用脚投票。金融庁的警告，是行政层面开始干预的起点。

这些迹象拼在一起，像是一幅未完成的画，但轮廓已经清晰。