郑州出台重磅措施应对楼市26年最大变局

2026年4月28日，中央政治局召开会议，一个措辞的微妙变化引起了我的注意。会议提出＂努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新＂。此前中央经济工作会议和两会《政府工作报告》的用词是＂着力稳定＂，此次变为＂努力稳定＂，传递出的信号意义值得关注。

仅仅一天之后，深圳就火速跟进出手。两天前，也就是4月10日，郑州刚刚落地了＂郑八条＂。两座城市前后脚动作，绝非巧合。要看懂这盘棋，得先把时间线倒回去。

2026年是＂十五五＂开局之年，也是稳楼市的关键一年。2月，重庆率先出了22条；紧接着2月25日，上海出台了＂沪七条＂，限购政策大幅松绑，非沪籍家庭及单身人士持有居住证满5年即可购买一套住房。上海此举，等于给全国楼市的＂小阳春＂点了第一把火。

上海的火烧起来了，效果确实立竿见影。3月，上海二手商品房累计成交超3.1万套，成交套数达近五年单月最高水平，同时3月上海二手房价格环比转涨，为2023年6月以来首次回正。北京也不甘落后，3月北京二手住宅成交19886套，同比增长3.4%，创15个月以来单月新高。

一线城市的暖意确实在扩散。但问题在于，这股暖意传到郑州，温度就大打折扣了。

3月的郑州，数据看着热闹，实则暗藏隐忧。传统旺季背景下，郑州房地产市场呈现积极态势，新房与二手房成交量均增长明显，核心区域优质项目去化速度加快，但掰开了看细节就不一样了。

3月的前两周，郑州新房认购835套，而去年同期大郑州新房整体认购量为867套。比去年同期下降了-4%。环比确实在涨，可同比仍然在跌，说明这个＂回暖＂更多是季节性反弹，而非趋势性逆转。

更值得关注的是成交结构。90平米以下纯刚需面积段在2026年开年略有回升，从去年同期的16.5%回升至18.7%。也就是说，真正推动成交量的主力仍然是低总价、小面积的刚需盘，买家在价格上卡得很死。

郑州楼市正在经历一场从＂普涨＂到＂分化＂的深刻转变，同一板块内不同楼盘的去化速度和价格走势可能差异巨大。金水北、郑东新区的品质改善盘依然好卖，航空港区和中牟的去化压力却越来越大。

4月10日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，正式出台八条楼市新政。这八条的内容不是一次简单的＂撒钱式＂刺激，而是一套有针对性的手术。

认房不认区，按区界定购房资格。比如在中原区有一套房，再去东区买房仍然是首套房，可以按照首套房的首付比例和贷款利率来计算。这一刀切得准，直接降低了跨区置换的门槛。

公积金方面提出提高多子女家庭再次购买商品住房公积金贷款额度，同时2026年12月31日前，家庭无公积金贷款余额的，购买改善型住房时，可按照首次贷款政策申请住房公积金贷款。＂网签即入学＂更是直接打中了学龄儿童家庭的命门，房子还没交付，凭网签合同就能让孩子就近入学，这对刚需群体的诱惑力不言而喻。

＂郑八条＂中一个容易被忽略的条款：加大保障性租赁住房（人才公寓）供给，2026年分配1万套（间）。这不仅仅是安置问题，更是郑州在试水一条新路，由政府下场收购存量商品房转化为保租房，一手消化库存，一手补上保障性住房的缺口。

这个思路与中央＂控增量、去库存、优供给＂的主线完全吻合。青年安居、保障房供给、入学配套等政策，本质是以住房政策助力城市引才留才，优化人口结构。对于一座常住人口刚过1300万、正在争夺＂强二线＂话语权的省会城市来说，留住年轻人就是留住未来。

据中指研究院监测，2026年一季度全国有超100省市（县）出台政策约160条，其中公积金政策超60条。惠州补贴买车位，苏州给青年人才公积金贴息，南京推出＂卖旧买新＂贷款贴息，一时间各地八仙过海各显神通。

但整体市场数据告诉我们，这些政策的合力效果仍然有限。一季度，全国房地产开发投资同比下降11.2%，1-3月新建商品房销售面积、销售额分别降10.4%、16.7%。投资端和销售端的双降还没刹住车。

2026年楼市的分化已经不仅仅是城市之间的分化，而是同一座城市内部核心区与外围区的撕裂。4月21日，上海三批次土拍，徐汇区长桥地块9家房企争抢82轮，招商蛇口以25%溢价率竞得。

同一天，普陀地块底价成交，金山区靠国企托底。一边是抢破头，一边是无人问津。这就是2026年楼市最真实的写照——不是没有钱，而是钱只往最确定性高的地方去。

正因如此，4月28日中央政治局会议的措辞变化才格外耐人寻味。从去年中央经济工作会议和今年两会＂着力稳定＂调整为＂努力稳定＂，一字之差，体现了中央对稳定房地产市场的态度，也进一步体现对房地产市场＂托而不举＂的思路。

什么叫＂托而不举＂？就是兜住底，不让它继续塌，但也不会把房价重新吹上天。李宇嘉指出，即便过去几年救市政策密集出台且力度空前，但房地产行业仍在惯性下滑，需求断层的问题非常突出。

4月29日，深圳市住房和建设局正式印发楼市新政，明确一系列房地产政策优化调整措施，政策自2026年4月30日起正式施行。纵观此次新政，核心聚焦两大方向：限购政策进一步松绑、公积金贷款额度大幅升级。个人贷款额度由60万元提至70万元，家庭额度由110万元提至130万元。

深圳为什么也要赶在＂五一＂前出手？核心原因是当前深圳市场表现弱于京沪，新房去化压力较大，同时结构性问题突出。3月深圳二手房虽然环比大涨，但同比下跌6.2%，整体复苏节奏偏缓，市场仅为阶段性修复。

从年初《求是》定调，到＂沪七条＂打响第一枪，到郑州＂郑八条＂跟进，再到政治局会议措辞升级、深圳火速落地新政，一条清晰的政策脉络已经浮出水面。

这不是一城一地的小修小补，而是一场全国性的系统托底工程。预计各地因城施策稳定房地产市场将是主旋律，优化公积金政策、发放购房补贴、支持住房＂以旧换新＂、收购存量商品房和存量闲置土地等均是着力点。

但必须清醒认识到，当前市场的＂暖＂仍然是局部的、结构性的、脆弱的。＂外部形势更加复杂多变，国内供强需弱矛盾仍然突出，经济向好基础仍需巩固。＂一季度GDP同比增长5.0%，经济大盘稳住了，但居民收入预期和消费信心尚未根本扭转。楼市能不能真正走出谷底，不取决于出了多少条政策，而取决于老百姓的钱包是不是真的鼓起来了、对未来的预期是不是真的稳住了。

＂郑八条＂是郑州的自救，也是全国楼市的一个切面。小阳春的暖意确实在，但那不过是春寒料峭里露出的一缕阳光——距离真正的回暖，还有很长一段路。政策的＂弹药＂已经上膛，接下来就看市场的＂体温＂能否真正升上来。