广深两城出台新规，第4轮救市真来了？内行人深度解析，有答案了

最近楼市的重磅消息接连不断，广州、深圳两座城市在4月底同步出台了史诗级限购松绑和买房支持的新政策，再加上近期以来全国多地也都密集出台了很多楼市新规，行业内基本上已经形成共识，就是改革开放以来的第4轮全国性救市潮，已经全面发力！很多人还在观望，或者是犹豫，纠结房价还会不会涨？现在还能不能买房？我卖房子快15年了，今天我就结合真实的行业数据以及本轮救市的底层逻辑，给大家做一个深度解析。

首先需要先明确一个核心问题，就是为什么行业内会一致认为，这是第4轮全国性的救市潮？前3轮又是什么时候？简单来说，前3轮的时间线和定位都非常清晰，每一轮都是覆盖全国、高层定调，以及全行业转向的关键节点。

第一轮是2008年~2009年，为了应对全球经济危机，通过四万亿刺激、利率打折、降首付等方式，拉动楼市触底反弹！

第二轮是2014年~2016年，为了针对全国商品房的高库存，通过放开限购、限贷、启动棚改货币化等方式，从而实现全国范围内的去库存目标。

第三轮是2022年~2023年，为了应对房企的集中暴雷、烂尾等风险的蔓延，通过出台金融16条、保交楼等专项政策等方式，以金融托底为主，从而实现稳楼市的目标。

而当前这一轮，也就是我口中的第四轮，和前三轮其实是有本质区别的。前三轮，要么是救经济、要么是去库存、要么是救房企，但不管目的是什么，政策始终保留一线城市限购这个最后的底线，而本轮救市，一线城市的限购几乎全面放开，同时在供需两端发力，无论是力度，还是范围和决心，都是历史之最，所以才会被行业内定义为独立的第四轮全国性救市潮。

比如广州和深圳最新的楼市新政。深圳是直接打破了维持多年的严格限购门槛，非深户仅凭居住证就可以在福田、南山、宝安这几个核心片区购买住房，无需社保和个税的缴纳证明，本地家庭核心区购房的名额提升到3套，同时还将个人公积金的贷款额度上调至189万，家庭最高可贷351万，彻底降低了刚需和改善的上车成本。

广州也是同步打出了相关组合拳，公积金单人最高贷款额度提升至100万，夫妻双方最高200万，多孩家庭叠加优惠以后最高可贷360万，同时还推出了卖旧买新的现金补贴，一年内完成置换可享受最高3万元的补贴，而且还通过国企收储二手房、新房网签即可锁定学位等方式稳住当下的二手房市场，从而激活自住和置换需求。

结合国家统计局的最新数据来看，本轮政策出台的时机，恰好踩在了市场边际回暖的关键节点上！今年第一季度全国商品房的销售面积和销售额同比降幅相比前两个月出现了明显的收窄，3月份70个大中城市的房价数据显示，一线城市的新房、二手房价格环比都已经转正，北京、上海两个城市的二手房成交量更是创下了近一年半以来的新高，市场下跌势头已经被遏制，但整体信心依旧偏弱，多数城市仍旧处于横盘阴跌状态，老百姓的观望情绪依然浓厚，房企拿地和新开工数据仍没有改观，简单来说，就是整个房地产行业还尚未完全走出低谷。

不可否认的是，前几轮的救市效果有限，核心原因就是只放松了信贷，而没有大规模的放开限购，只救助了房企，而没有激活真实的需求，而这一轮救市，算是彻底补齐了各种短板，除了一线城市大规模放开了限购，房贷利率和首付比例也处在历史低位，更重要的是还同步推进了商品房以旧换新、政府收储存量房以及城中村改造等政策，从需求端降低了买房门槛，从供应端化解了房企风险，从存量端消化了库存积压，形成了一个完整的政策闭环。

当然了，相对于各种细节，很多人更关心的是，这一轮救市政策的落地，市场信心真的能恢复吗？房价会迎来全面上涨吗？我的答案很简单，信心会稳步恢复，楼市最差的时刻已经基本上过去了，但全面上涨，这是绝无可能的！

‍为什么？你要清楚的是，不管第几轮救市，不管出台多少政策新规，房住不炒的底线是永远都不会变得！所有的政策新规都指向了刚需自住和合理的改善需求，没有给投机炒房留空间，未来的楼市也只会呈现分化这个唯一的趋势，大涨或者大跌都不会出现！人口持续流入、产业支撑强劲、资源集中的一线城市和强二线核心城市，大概率会随着政策的落地而稳步回升，像是一些优质地段的房子，还可能会小幅回弹，而那些没有人口吸引力、库存又高的三四线小城市，政策也只能是减缓市场下行的速度，不会扭转长期走势，所以我说，房价的全面上涨，这是绝无可能的！

另外，从市场层面来看，这一轮救市，不是短期的刺激行情，而是为了建立楼市长期稳定的运行秩序，逐步修复整个市场的信任基础，这一点从近期各地的成交量变化，以及房企融资环境的改变中就能推测出来。

最后给所有人一个良心建议，刚需自住，改善置换，不用再盲目等抄底了，因为你大概率把握不住，核心城市的优质现房现在完全可以放心入手！但如果你是纯投资炒房的话，我劝你趁早放弃，因为你同样也把握不住！在我看来，未来的楼市大概率是不会再出现大涨暴富的机会了！对此，你怎么看？