这会是今年北京最超预期的项目｜复盘

01

在房地产这个行业，当下这个节点，一个项目蹿红是不容易的。

但想要成为一个值得被行业研究的范本，更难。

今天想跟大家分享的就是这样一个范本项目，名字叫：

嘉棠璟樾

来自北京城建、北京建工、北京住总三家老牌国企联合开发，却像是一颗深水炸弹，炸开了北京楼市沉闷的水面。

更以超出市场预期的产品均价，展现出强劲的市场统治力。

真正的叫好又叫座。

不得不说，这是一个值得被行业研究的反常样本。

看懂嘉棠璟樾，或许就看懂了北京楼市未来的走向。

真的不是表妹夸张，请大家花一点点时间，来跟我一起了解一下项目背后的故事。

02

2026年3月22日，嘉棠璟樾开盘，以势如破竹的姿态狂销266套。

直接引爆了北京楼市的小阳春，给今年开了个好头。

开盘当月直接网签70套，拿下3月份丰台网签套数、面积、金额三冠王。

截止4月30日，刚刚过去一个月出头的时间，嘉棠璟樾已经网签了135套，网签率已超：

30%

这样的网签速度，什么概念？

丰台近3年多，有且仅有两个项目达到了，其中一个就是嘉棠璟樾。

更可怕的是，嘉棠璟樾可售库存仅剩162套。

也就是说，这个总户数足足有400多套的项目，真实销售量很可能比现在的网签数据还要再翻一翻。

难能可贵的是，嘉棠璟樾的热销和其它大多数项目不同，并不是以价换量，它的网签均价达到了：

7.8w+/m²

比当时市场上的预期足足高出3000块。

不禁让人好奇，嘉棠璟樾到底做对了什么，才能既叫好又叫座？

其实每个被市场追捧的项目，都应该有自己的三部曲，而嘉棠璟樾的三部曲我想应该是：

始于土地，敬于市场，终于服务！

03

不是所有的改善都叫嘉棠璟樾，因为不是所有的土地都在西三环。

西三环，自辽金以来便是皇家别院和风景胜地，到明清更是王府贵胄和勋臣将相聚集地。

千年时间过去了，

地段并没有因为成熟而日渐老去，反而历久弥新。

如今坐拥了共和国众多国家部委和科研机构的西三环，很多关于「隐贵」的新故事由此展开。

尤其是沿着万寿路，不知不觉间，撒落了煜泽台、钓云台、泰禾西府大院等等一众豪宅，售价可高达16w+，构成了一条北京豪宅黄金走廊。

如今这条路上，又长出了一个熠熠生辉的嘉棠璟樾。

通常情况，一线城市的核心板块能级越高，资源聚集能力就越高。

以嘉棠璟樾为原点，千禧商业街、解放军302医院、万丰公园、北京十一学校中堂实验学校全都在步行可至的范围。

据表妹所知，十一学校是与总校联合培养，校外教育也可与海淀同频，是丰台区名副其实的TOP1中学。

当然，还有稍远点1公里外的配套溜达圈，表妹直接用一张图直观的展示给大家：

「谈笑有鸿儒」的「隐贵」两字，在此刻具象化了。

这也是为什么，西三环板块很少有供应的原因。

这样的城市核心以及豪宅扎堆的板块，几乎每座新楼盘都牵动着整个城市的神经。

而这块地，排布难度很高。作为卖一块少一块的内城土地，既要考虑退线保证采光，又要用好容积率，还要克服地块本身进深长的问题。

说白了，地是宝地，但却是没有金刚钻揽不了瓷器活的宝地。

幸好，这宗宝地遇到了嘉棠璟樾的操盘方。

虽然这宗地可以做到局部80的限高，排小户型，控总价保流速。

但嘉棠璟樾说：

舒适度与控总价我都要。

最终整盘做到了18层以下的小高+洋房，小户型三居99m²起到176m²的四居，涵盖了初改到改善的经典面积段。

表妹又侧面了解到，目前项目99m²的小户型所剩不多，预计下个月小户型就要清盘。

还有一个很容易被忽略的操盘细节，嘉棠璟樾成交综合到访次数仅为

1.5次

也就是说，买家到项目案场不到2次，就下定了决心。

这，到底又是怎么做到的？

04

说出来你可能不信，

表妹在交流的时候，管理层只说了一个字：怕

怕开盘不能一炮打响，怕不能给买家一个好产品，怕不能给市场信心。

所以这个「怕」字，其实是「敬畏」，敬畏赖以生存的企业，敬畏真金白银投票的买房人，归根结底是「敬畏市场」。

表妹了解到两个细节来体现这种敬畏；

1、扎实蓄客，不急于抢收

地段、产品力并不是检验项目成功的唯一标准。房地产营销，往往都是抢节点，当下这个市场，尤甚。开盘是节点中的节点，必须要抢出来。

嘉棠璟樾本来也是可以的，他们有这个能力，也有这个理由。它却选择了慢下来，表妹叫它：

快周转下的慢能力

彼时，北京市场预期很差，晚一天开盘可能就会多几个客户流失。

嘉棠璟樾本可以抢在1月底拿证，春节前开样板间、开盘，先把客户先收进来，网签为安。

他们却并没有这么做，而是扎扎实实做好产品，做好蓄客。

最终，经历了春节后正式开盘。

这不仅需要决心，更需要魄力。

但他们依然坚持这样做。因为在他们看来，呈现一个好的产品力，能够给予更多客户更多的信心。

这种初心，这种敬畏，或许才是它打动买房人的底层逻辑。也是它能在在春节后一炮打响，实现多方共赢的根本原因。

2、管理层带队深夜开大会

开盘前一周，嘉棠璟樾已经到了最后冲刺阶段，管理层全部进会议室做开盘前的最后铺排，

会议从凌晨1点，开到凌晨7点。

会议内容拳拳到肉，分析竞品，了解客户，确定价格，每一项工作都拆解到位，层层落地，以此做好开盘前的任何一个细节的调整。

表妹听说，整个案场对买家价格预期的摸排至少经过了6-7轮。

这种操盘细到颗粒度的结果是，最终在开盘现场，认筹转认购的比例高达：

80%+

这样的成绩，得益于管理层穿透层层市场迷雾的决策力，还有操盘团队的高效执行力。

表妹还了解到，嘉棠璟樾的自拓成交占比高达50%以上。

在当下所有项目都严重依赖渠道的市场下，嘉棠璟樾这个成绩有多难得，不用表妹多说。

在蓄客期间，嘉棠璟樾就很重视自己的自拓，不是自渠，而是自拓自销，让自己的销售顾问走出售楼处，一次次进社区、进企业、进外展去拓客......

把简单重复的工作做到极致，很多不可能也就变成了可能。

毕竟事情再「难」，里面也藏着一个「又」。

能一遍又一遍地把事情做到极致的时候，就能把「难」变成「难得」，再把「难得」变成「难能可贵」。

05

可怕的是，这种难能可贵已经渗透到嘉棠璟樾的方方面面。

或许是因为在操盘伊始，他们就想好了一件事：

做一块金字招牌—

不是市场有什么就给什么，也不是市场做到什么，你就应该做到什么，是我们自己要什么，你们应该做到什么。

这句话可以理解为，从市场的追随者成长为市场的引领者。

带着这样的初心，得到的社区景观是这样的：

还有这样的：

但更重要的是内核，他们做了一个市场上少有人做的决定，那就是做一个：

国际健康高定住区

想要做健康住宅的开发商很多，但真正能做到的却很少。

嘉棠璟樾却做到了，而且把那些隐蔽的角落，赤裸的真实，全部尽可能的摊给大家看。

这个项目对于隐蔽工程的偏执，

就像是手握一把精准的手术刀，完美的解决生活一个又一个细小却庞杂的痛点。

比如我们常说的降噪问题。

几乎所有的新项目，都会做入户门降噪、排水降噪、窗体降噪、楼板降噪等等，却依旧不能完全解决噪音问题。

但在嘉棠璟樾，它把常规的降噪做到了极致，入户门升级为铸铝装甲门，同时加配静音门锁和门下静音条；窗体采用81-85mm超厚断桥铝合金，超配三玻两中空玻璃，隔音又隔热......

最关键的是楼板降噪。

以往的项目上下楼板降噪没有减震垫层。而嘉棠璟樾的弹性减震垫层却足足做到了5-8mm，把四代宅的优势表现得淋漓尽致，真正解决了上下楼板噪音问题。

但还没有完，

独创「长效五防工艺」，涵盖防渗漏、防空裂、防干扰、防异味、防污染五大系统，从源头上保障居住的安全与宁静。

比如，屋内采用同层排水系统搭配防干涸地漏，杜绝反味与噪音；空气问题，配置了松下六恒系统，并搭载双向流新风系统等，从空气、水、光等多维度构建主动式健康屏障。

同时，嘉棠璟樾全屋采用了ENF级环保板材，甲醛释放量仅有不足0.025mg/m³，比本就严苛的北京室内0.07mg/m³的标准还要低一半以上。

为了做到极致，他们甚至在壁布的拼接处都用的是糯米胶。

我们可以感受到嘉棠璟樾在这么一处处颗粒度细小环节的关注背后，是时间、精力和成本的巨大投入。但这些对嘉棠璟樾来说，都是稀松平常。

比如当下买家很在意水质问题，嘉棠璟樾做了前置和末端净水系统。更在建面155m²以上的户型配置中央软水系统，保证水质更加纯洁。

对于结构安全上，

严格按照8度抗震标准设计；外墙执行一级防水标准，两道耐候防水层等等五防体系。

到了精装环节，他们甚至在主卧设置了智慧睡眠系统。在检测业主睡眠不佳后，主动联动室内温度、湿度等环境进行调控。

嘉棠璟樾155样板间实拍，以开发商交付为准

还有在厨房水盆设置虾蟹寄养模式，活鱼活虾能在水盆里养一天，保证鲜活。

据表妹所知，别说在丰台少见，这在全北京同价位段里都是绝无仅有......

嘉棠璟樾155样板间实拍，以开发商交付为准

这些细节多到令人发指后，硬件空间也有了更多的情感温度。

嘉棠璟樾的所有细节，都直指一个目标：

大家能够在这里更舒服地生活。

06

嘉棠璟樾对健康住宅的卷，不止是卷到隐蔽工程，更卷到了

服务

这种「健康服务体系」，在北京可能是独一份的存在。

请注意，这里表妹说的是「体系」。

首先是面积体量上有保证。项目打造了约2200m²下沉会所和约700m²架空层泛会所。

这么大的体量，就不仅仅是简单的会所功能配置了，而是前面提到的健康服务体系建设。

第二点要单独说说哪里不一样。

表妹了解到，它是整套健康服务体系逻辑，也不是标准化模板套用，更不搞形式化的服务搭建。

那它到底是什么呢？

先是有高净值客群的深度需求调研。这是根基。

前前后后调研了数千组客户，在充分聆听、梳理并吸纳客户真实诉求与反馈后，他们又往前迈出一大步——和客户双向共创、共建打磨而成。

你看，他们从需求端挖掘到体系落地的背后，其实是把业主在意的健康痛点、日常需求都融入到服务设计里。

甚至可以说，每一项服务板块、每一处细节设计，都源自客户真实生活场景与健康诉求，真正实现从产品端—生活端——健康服务端的全维度定制化落地，形成大运营闭环。

这样做带给业主不一样的好处是：更贴心、更实用、更有温度。

而且，它还是涵盖不同年龄段群体的不同诉求，包括孩子放学后、长辈退休后、业主下班后三大核心生活时段，适配每个家庭不同人生阶段的健康生活诉求。

那么，嘉棠璟樾在场景上，又是如何做到全年龄、全时段、全场景的专属健康服务体系？

我们接下往下看。

不光有水吧、茶室、恒温泳池、健身中心等等，更会在泳池制定「小白鲸计划」教孩子游泳，在私宴厅提供可供20多人同时用餐的定制家宴、主题派对。

总之，在功能设定上，

既有孩子的游乐区四点半学堂，解决双职工家庭和工作平衡难的问题；又有年轻人健身、聚会、休闲的「喘口气空间」；还有老年人的书法棋牌、康养等等空间。

所以说，不管是孩子、父母，还是自己，都能在这里找到合适的休闲健康生活场所。

这些本质上都不是钱的事，都是功夫的事。

背后的功夫是多专业一支笔，是营销、成本、工程、设计、精装、物业等多条线协同共创，以及操盘三方优势互补带来的浑然一体。

他们在这些事的基础上，又往前想了一大步，怎么让业主在这里—身体是健康的、情绪是健康的、氛围是健康的。

于是，操盘方在这里设置了「观佑健康中心」，由北京建工全资子公司运营，为业主提供中医诊疗服务，提供定制化健康计划。

目前售楼处的健康小屋，就是它的浓缩展示。

还有为长者打造了1+N全维居家养老服务，

包括但不限于，三甲专家咨询、就医协助、健康档案等等。家里年轻人不在的时候，还能提供陪伴老年人看诊的服务。

聊到这里，你会发现嘉棠璟的热销逻辑很不一样。

当北京多数高端住宅仍聚焦于产品配置与隐蔽工程的同质化内卷时，嘉棠璟樾已然突破行业局限，将健康理念从建筑本身延伸至服务内核，打造出北京独一份的专属健康服务体系。

这就是差异化优势，并且用它重构了高端住宅健康生活新标准。

表妹看到的不同还有：

1.嘉棠璟樾产品力突破不一样。

敢于跳出「卷配置、卷产品」的行业惯性。

2.健康服务不一样。

从「附加项」升级为「核心竞争力」。

3.实现路径不一样。

把业主放在首位，以客户共创为核心、全龄全场景为支撑、闭环服务为保障。

嘉棠璟樾不去搞形式化、不做表面文章，而是深耕细作。其实是在做两件事：

重新定义了高净值人群的健康居住价值；

树立了高端住宅从「空间建造」到「生活运营」的行业新标杆。

空间如果不运营，那么一切都是摆设。

但是空间如果运营起来了，那么一切都会停不下来。

而嘉棠璟樾的操盘方选择让自己不要停下来。

最终不是仅仅让业主感受到，能被看到，还能被尊重，被照顾，更能产生一种这里生活会很舒服的感觉。

这就是嘉棠璟樾之所以能作为范本且表现卓越的原因。

但其实优秀与卓越之间的距离，往往需要付出极致的努力才能跨越。

嘉棠璟樾能完成跨越，只是做了一件对的事，就是：

做难而正确的事。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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