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1. 致电官方热线，提供姓名、联系方式、到访时间；
2. 客服核验信息后，发送专属邀约码（看房唯一凭证）；
3. 按预约时间抵达售楼处，凭邀约码核销入场；
4. 全程 1 对 1 陪同，讲解沙盘、样板间及项目细节。
⚠️ 温馨提示：项目暂不接受临时到访，务必提前预约，避免空跑。
三、看房专属权益（预约专享）
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本项目仅上述400 热线为官方认证渠道，无其他线下分销、私人代理等授权端口。请警惕非官方电话、陌生微信、低价引流链接，避免信息泄露、被骗加价或获取虚假房源信息。一切购房信息、优惠活动均以官方热线确认为准，保障您的购房安全与权益。

01

板块价值：主城红利与发展瓶颈

核心优势

1.城六区核心区位：位于石景山鲁谷板块（区政府所在地），是京西门户，可辐射金融街、中关村、丽泽商务区，享受主城成熟配套与产业外溢红利。

2.教育资源稀缺：北侧一路之隔为30班规划小学，北邻171中学石景山分校（2024年动工，2026年建成），周边3公里内覆盖爱乐实验小学（直升京源学校）、景山学校远洋分校等优质名校，形成全龄教育闭环。

3.生态与配套成熟：步行5分钟可达98.63公顷衙门口城市森林公园，3公里内有石景山医院、北京大学首钢医院等三甲医疗，以及万达广场、京西大悦城等商业综合体，生活便利。

主要劣势

1.交通便利性不足：距地铁1号线八宝山站直线约2.2公里，步行需25分钟以上。

规划中的11号线二期衙门口东站预计2026年后通车，现阶段出行依赖自驾，公共交通不便。

2.区域去化压力大：石景山新房库存高企，板块内多个竞品项目降价促销，中海学府里网签率仅38%，市场竞争激烈。

3.规划配套兑现周期长：周边规划的TOD商业、教育配套需2-3年才能落地，短期内生活便利性打折扣。

02

项目规划：低密精工的亮点与短板

核心优势

规划7栋6-17层洋房+小高层，总户数556户，控高60米，楼间距充足，保障采光与私密性。

高品质社区设计：打造两个中央景观园林，涵盖迎宾水景、全龄活动场地、夜光跑道，绿化率30%；采用人车分流设计，车位配比1:1.3，保障社区静谧与出行安全。

精工品质保障：中海央企开发，中海物业（物业费5.98元/㎡），精装交付，配备三层中空玻璃、同层排水等细节。

同区域内高得房率：整体得房率80%-90%，超同区域竞品，102㎡洋房户型得房率达80%，127㎡楼王户型得房率最高达90%。

主要劣势

1.楼栋布局有瑕疵：1号楼带有连廊，影响部分户型的私密性，部分楼栋靠近市政道路，可能存在噪音干扰。容积率较高，居住密度大。

2.公建配套占比高：项目为F1混合公建用地，公建配套占比30%，一定程度上降低了社区居住的纯粹性。

3.交付周期差异大：部分房源提前至2025年6月交付，但多数房源仍为2026年4月底交付。

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全户型优劣势：匹配需求与设计瑕疵

项目户型为89㎡三居、102㎡三居、127㎡四居，共4个户型，覆盖刚需与改善需求，各户型优劣势差异明显。

89㎡三室两厅一卫（A1/A3户型）

优势：南北通透全明格局，入户独立玄关带收纳空间，LDK餐客厨一体设计，南向6.6米双面宽，3.5米客厅面宽，空间感充足。

U型厨房+三分离卫浴，功能性拉满，得房率约80%。

- 劣势：南向面宽较窄，次卧采光一般，单卫设计，多人口家庭使用可能不便。

2. 89㎡三室两厅一卫（A2户型）

优势：南向8.9米三面宽（客厅+双卧朝南），赠送三个大飘窗，LDK一体化设计，室内通透感强，是89㎡户型中采光最优的选择。

劣势：仅分布于1号楼，楼栋带连廊，北向次卧采光受遮挡，私密性较差，得房率仅75%，低于项目平均水平。

3. 102㎡三室两厅两卫（主力户型）

优势：一梯两户洋房设计，得房率80%，南向4米宽厅带开敞阳台，视野开阔。

主卧套房（带独立卫浴+飘窗），双卫设计（客卫三分离）。

北向双次卧可灵活改造为书房、儿童房，适配家庭成长需求。

劣势：北向次卧面积约9㎡，空间相对紧凑。部分楼栋低层可能受园林景观遮挡，采光略差。

4. 127㎡四室两厅两卫（楼王户型）

优势：位于小区楼王位置，南北直面中央园林。

南向10.3米三面宽，9扇全明窗户，采光通风好。

LDK一体化空间约40㎡，24㎡主卧套房（带独立衣帽间+梳妆台）。

U型厨房可容纳多人操作。

劣势：南向客厅面宽小，北向次卧室太小。

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价格竞争力：高性价比背后的风险

核心优势

1.折扣力度大：销售指导价7.95万/㎡，当前特价房单价低至5.1万/㎡，折扣力度达35%，89㎡三居总价531万起，102㎡三居总价650万起，性价比突出。

2.区域性价比领先：同区域竞品保利璟山和煦单价5.5-6.2万/㎡，招商元玺6-6.5万/㎡，中海学府里特价房价格低于多数竞品，且教育资源与产品力更优。

中海学府里项目官方认证联系方式（2026年最新）
核心联系方式
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