夏天来了，难道房地产市场又像2025年的那种状况出现了？

2026年的小阳春市场表现确实是非常的猛，猛到有人已经产生了错觉，觉得价格会迎来很大幅度的上涨！

3月份的数据其实真的有点夸张的，首先就是表现在二手房成交量这方面，大家都看到了，4个一线城市都有不错的成绩！

另外，国家统计局也公开了，4个一线城市，不管是新房和二手房的价格都站稳了脚跟，这两条消息一出，市场瞬间炸掉了，觉得稳住稳住，再不买房，也许再也买不起了吧！

然而想象中是挺美好的，事实就是市场的数据总是会有那么一点点变化的。

1、4月份数据表现并没有3月份这么亮眼

截止到4月27日，

上海二手房住宅成交套数是2.25万套，估计到月底成交套数，顶破天了，也就2.6万套左右的水平，根据前面的数据来看，平均每天成交约为800套左右，剩下三天成交约为2500套，也就是2.5万套到2.6万套左右的水平。相比3月份的3.12万套，整体的成交有所回落，16%~19%左右的水平；

北京累计成交1.68万套，整体的表现数据还可以，毕竟3月份总共成交19,886套，估计整体的下滑数据并没有说特别的多，应该是在5%~10%左右的水平；

广州相对来说还是比较稳一点的，截止到27号成交就已经达到了10,30套的水平。与上个月都已经保持在持平的状态了，这比3月份整体的成交会上涨10%左右深圳也差不多同样的水平，与上个月相比，大概上涨5%左右的水平！

可以看得出来一个结论，就是像北京和上海，上个月的整体成交数据是比较猛的，最终市场就是有所回落，特别是对于上海，之前的沪7条政策是强力的推动，现在政策力度已经在逐步的消退。

2、刚需人群买房才是占据了主导位置

3月份的市场是刚需急需买房的，总体的成交来看，北京和上海，主要都是300万以内的成交占比达到68%的水平！

4月份的成交数据，北京300万以下的占比也达到了60%左右的水平，比去年同期还上涨了约为19%；

上海相对来说更夸张了，同样的成交占比更是达到了65%~68%这个水准；

可以看得出来，主要成交仍是300万以内占据主要地位。原因也是很简单，现在买房都还是刚需购房者，对于置换人群并没有很大的一个出手！

成交的都是集中在一个热门区域，比如学区房的区域，才是占据了一个重中之重，买房子就是为了让小孩子读书，这一点在很多人的脑海意识中是挥之不去的！

3、置换人群不再下手，那么市场能撑得起来吗？置换人群根本都不着急下手，因为太多太多人选择租房子住，也是可以的，他们的小孩已经读书了，他们的住房条件还可以缓一缓！

上个月我去深圳一个客户那里，那客户说到他的那个小区有一套120平米的房子，总房价大概是在1,000万左右的市场价的，16楼的房子，挂牌了一个月，卖不出去，结果有几拨客人过来看了，给到的价格普遍都是在900万这样子！

说实在话，整体的砍价还是挺大的，另外他们唉3楼有套同样户型的，挂牌900万到现在也没卖出去，因为整体的楼层比较低，听说有人砍价到800万才愿意买。

同样一栋楼不同的楼层，最终所呈现出来的价格差距能达到100万这么多！

基本上可以这样理解，超过500万以上买房的都是置换人群的占比比较多的，但对于绝大部分置换人群来说，还想看看市场的变化，毕竟整体的成交比较低，以及总有业主愿意低价卖的！

目前来看，进入到5月份整体的成交数据有可能会下探，因为这是一个市场发展规律所决定的，置换人群到今天都还没有下手买房！

而5月份刚需购买人群就会进一步的减少，刚刚也提到了这些人购买的主要都是学区房为主导位置！

这些学区房的主导位置人群肯定就是会减少的，未来的成交量也会进一步的下探，这就是市场的一个发展的整体逻辑所在，下半年能不能稳得住，得要看看5月6月的数据才能给出有效的判断。

当然市场更多的都是会慢慢的呈现于稳定的状态的，因为今年所有的政策都只限于稳定!