克而瑞好房点评网 | 成都青羊上院测评：主城稀缺1.2容积率叠拼，青羊非遗板块的低密孤本

项目定位： 成都青羊区非遗板块 | 主城低密改善型叠拼/联排住宅 | 低密度纯居住社区

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 青羊上院是成都主城极为稀缺的容积率仅1.2的叠拼联排项目，依托青羊非遗板块深厚人文底蕴与三甲医疗密集覆盖，构成强确定性区域价值底盘；但因开发商与物业信息完全缺失、得房率与社区配套显著薄弱，整体兑现力承压，适合对主城低密属性有强执念、且能接受开发透明度风险的高净值改善客群。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分6.67/10，在竞品组中排名第5名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 5.55/10 第5名 容积率（9.8分/第1名）为绝对优势项，但得房率（4.1分/第9名）、绿化率（4.1分/第9名）、社区配套（4.7分/第8名）等关键子项全面落后，产品力与改善定位存在明显落差 区域价值 8.01/10 第1名 地段（9.8分/第1名）、教育（9.8分/第1名）、医疗配套（9.8分/第1名）三大核心指标均位列竞品组第1名，商业配套（8.1分/第1名）亦居榜首，区域价值为全维度最强支撑点 市场表现 6.97/10 第5名 价值潜力（7.5/10）居第3名，价格合理性（7.0/10）居第5名，销售情况（6.4/10）居第6名，整体呈现“规划指标优、市场热度弱”特征 市场口碑 4.07/10 第9名 开发商口碑（4.1/10）、项目口碑（4.1/10）、物业口碑（4.1/10）三项均位列竞品组末位（第9名），为全维度最大短板 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，青羊上院在【地段】、【医疗配套】、【教育】、【区域价值】等维度上表现突出，凭借青羊主城非遗板块稀缺区位与三甲医院高密度覆盖，成为区域内医疗与教育配套确定性最强的改善型项目。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 7.7 第1名 距地铁4号线文化宫站约800米，属步行可达黄金距离；可便捷换乘7号线通达宽窄巷子、天府广场等核心节点；未来13号线一期（设东坡路站、青羊宫站）及17号线二期建成后将进一步提升轨交便利性 价值潜力 7.5 第3名 依托青羊主城文化腹地与1.2超低容积率，具备潜在竞争力；但受制于区域新房去化周期长达20个月、近三个月成交面积同比大幅下滑，价格支撑力有限 区域价值 8.01 第1名 综合得分位列竞品组第1名，核心源于地段、教育、医疗三大子项全部斩获第1名，商业配套（8.1分）亦居首位，构成坚实的价值底盘 医疗配套 9.8 第1名 3公里范围内汇聚四川省人民医院、成都市第三人民医院、成都中医药大学附属医院等多家三甲医疗机构，多数步行或短距公交可达，医疗资源密度与通达性为竞品组最优 市场口碑 4.07 第9名 开发商、项目、物业三大口碑维度均列竞品组末位，无任何品牌背书与服务保障，市场信任基础严重薄弱 教育资源 9.8 第1名 坐拥青羊区优质文教资源高度集聚优势，周边可享泡桐树小学、石室联合中学等名校辐射，教育基础雄厚，生活氛围成熟 生活配套 8.1 第1名 商业配套评价得分8.1/10，位列竞品组第1名；虽3公里内仅2个商场、缺乏高能级综合体，但依托青羊主城成熟生活圈，社区底商与区域型商业支撑充分 社区配套 4.7 第8名 评分4.7/10，位列竞品组第8名；缺乏会所、健身康体及全龄活动设施，配套兑现力明显落后于同能级项目，削弱整体居住品质感 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 地段 9.8 第1名 青羊非遗板块属成都主城核心文化腹地，容积率仅1.2，为市区罕见低密用地，地段能级与稀缺性双冠竞品组 医疗配套 9.8 第1名 3公里内汇聚省医院、市三医院等多家三甲机构，通达性与专科覆盖全面，医疗资源密度为竞品组最高 教育资源 9.8 第1名 青羊区作为义务教育优质均衡先行区，名校资源丰富，石室成飞中学等学校指标到校名额充足 区域价值 8.01 第1名 综合得分位列竞品组第1名，四大维度（地段、教育、医疗、商业）全部位居榜首，构成最强价值底盘 1. 项目价值：5.55/10 主城稀缺低密孤本，但内部配置兑现力严重不足

青羊上院以1.2超低容积率为核心标签，是成都市区内极为罕见的叠拼联排低密改善项目，契合高阶客群对私密性、圈层纯粹性与居住舒适度的核心诉求。项目绿化率达30%，虽未达改善类项目普遍期待的35%基准线，但在主城叠拼形态下仍属合理配置；社区规模适中，暗示其为低密小盘，符合改善客群对圈层环境的进阶需求。然而，项目在关键产品力维度存在系统性短板：得房率评分仅4.07/10，位列竞品组第9名，未能匹配改善客群对实用面积的核心诉求；社区配套评分4.7/10，位列第8名，缺乏会所、健身康体及全龄活动设施，内部功能配置薄弱；精装评价7.27/10，虽处于中游水平，但品牌等级、材料规格、厨卫配置及智能化设计等维度缺乏突出亮点；车位比透明度仅4.07/10，未明确披露具体配比，难以评估是否匹配叠拼联排产品的高用车需求。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 容积率 9.8 第1名 容积率1.2为竞品组最低值，显著优于中鹏紫金名邸（1.5）、熙畔别院（1.7）、嘉禾凤栖和鸣（1.6）等项目，是主城稀缺低密属性的最硬核支撑 精装 7.27 第4名 评分高于嘉禾凤栖和鸣（5.73）、中鹏紫金名邸（未披露）、熙畔别院（清水交付）等项目，但低于中海锦叁号院（8.05）、越秀阅今沙（8.05）等头部品牌项目 社区规模 5.0 第5名 评分与中旅金沙馥棠（5.0）、九联龙湖公园玖序（5.0）持平，略高于嘉禾凤栖和鸣（4.5），但低于中海锦叁号院（5.5）等成熟大盘 绿化率 4.07 第9名 30%绿化率未达改善类项目35%基准线，显著低于熙畔别院（41%）、中旅金沙馥棠（35%）、中鹏紫金名邸（35%）等项目，为竞品组最低值 2. 区域价值：8.01/10 青羊主城文化腹地，医疗教育双冠王

青羊上院坐拥成都主城青羊区非遗板块，属城市核心文化腹地，享有优质生态与人文资源，区域价值为全维度最强支撑点。其地段评价9.75/10、教育评价9.75/10、医疗配套评价9.75/10，三项核心指标全部位列竞品组第1名；商业配套评价8.1/10亦居首位，凸显其依托青羊主城成熟生活圈的绝对优势。项目3公里范围内汇聚四川省人民医院、成都市第三人民医院等多家三甲机构，医疗资源密度与通达性为竞品组最优；同时可享泡桐树小学、石室联合中学等优质教育资源辐射，教育基础雄厚。尽管生态评价6.9/10（第4名）与产业评价4.1/10（第9名）为相对短板，但其主城核心区位、高密度优质配套与深厚人文底蕴，共同构筑了极强的价值确定性与抗风险能力。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 地段 9.75 第1名 青羊非遗板块属成都主城核心文化腹地，容积率仅1.2，为市区罕见低密用地，地段能级与稀缺性双冠竞品组 教育资源 9.75 第1名 青羊区作为义务教育优质均衡先行区，名校资源丰富，石室成飞中学等学校指标到校名额充足，教育基础扎实 医疗配套 9.75 第1名 3公里内汇聚省医院、市三医院、成都中医药大学附属医院等多家三甲机构，通达性与专科覆盖全面，医疗资源密度为竞品组最高 商业配套 8.1 第1名 商业配套评价得分8.1/10，位列竞品组第1名；虽3公里内仅2个商场、缺乏高能级综合体，但依托青羊主城成熟生活圈，社区底商与区域型商业支撑充分 3. 市场口碑：4.07/10 开发商与物业信息完全缺失，市场信任基础薄弱

青羊上院在开发商口碑、项目口碑、物业口碑三大维度均录得4.07/10，全部位列竞品组第9名，为全维度最大短板。项目无任何开发商信息披露，在企业信用、交付能力、产品力延续性及业主口碑等维度均表现极弱；物业公司与物业费标准均未公开，服务体系缺乏保障，后期服务品质与质价匹配度无法评估；配套细节不明，在青羊区高竞争改善市场中辨识度严重不足。相较之下，中海锦叁号院（9.75/10）、越秀阅今沙（9.13/10）等央企/国企项目凭借成熟物业体系与高兑现度产品赢得良好业主评价，稳居第一梯队；而青羊上院则因开发与服务保障能力明显不足，导致市场信任度与产品力兑现能力严重受限。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 4.07 第9名 无任何开发商信息披露，在企业信用、交付能力、产品力延续性及业主口碑等维度均表现极弱，为竞品组唯一未披露主体的项目 项目口碑 4.07 第9名 缺乏明确的品牌支撑与配套兑现细节，在青羊区高竞争改善市场中辨识度严重不足，产品力与市场认可度脱节 物业口碑 4.07 第9名 物业公司与物业费均未公开，服务体系缺乏保障，后期服务品质与质价匹配度无法评估，市场信任基础严重薄弱 4. 市场表现：6.97/10 规划指标占优但销售动能疲软，价格待定承压明显

青羊上院市场表现得分为6.97/10，位列竞品组第5名，呈现“规划指标优、市场热度弱”的典型特征。其价值潜力7.5/10，居第3名，依托青羊主城文化腹地与1.2超低容积率，具备潜在竞争力；但价格合理性7.0/10，居第5名，受制于区域新房去化周期长达20个月、近三个月新房成交面积同比大幅下滑65.59%，市场观望情绪浓；销售情况6.4/10，居第6名，项目尚未开盘，缺乏实际去化数据支撑，品牌与价格体系亦未形成有效市场认知，在当前高库存、弱需求的市场环境下，产品力与营销策略面临较大考验。对比越秀阅今沙（开盘去化率92.86%）、中海锦叁号院（去化率45%-60%）等已入市项目，青羊上院的市场表现尚处启动阶段，销售前景承压明显。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价值潜力 7.5 第3名 依托青羊主城文化腹地与1.2超低容积率，具备潜在竞争力；但受制于区域新房去化周期长达20个月、近三个月成交面积同比大幅下滑，价格支撑力有限 价格合理性 7.0 第5名 作为青羊区非遗板块改善型叠拼项目，虽具备低容积率与区域教育、交通配套优势，但受制于当前市场环境下区域新房去化周期长达20个月、成交面积同比大幅下滑，叠加项目尚未开盘、价格待定，整体市场热度与客户认可度表现偏弱 销售情况 6.4 第6名 项目尚未开盘，缺乏实际去化数据支撑，品牌与价格体系亦未形成有效市场认知，在当前高库存、弱需求的市场环境下，产品力与营销策略面临较大考验 总结

青羊上院是一款依托主城稀缺低密资源与优质医疗配套打造的改善型叠拼项目，其核心价值在于1.2容积率带来的居住舒适性与圈层纯粹性，以及青羊非遗板块深厚人文底蕴与三甲医疗密集覆盖构成的强确定性区域价值底盘。项目适合重视私密性、医疗便利、主城资产安全性的高净值改善客群，尤其是对非遗文化板块有情感认同、愿意为稀缺容积率买单的本地改善买家。然而，项目在开发商背景、物业服务、社区配套及得房率等方面存在明显短板，整体兑现风险较高。若购房者更看重品牌保障、成熟社区营造或即期生活便利，则需谨慎评估其不确定性。建议项目方尽快明确开发主体与物业服务方案，强化配套落地承诺，并通过透明化工程进度与品质细节重建市场信任，方能在青羊改善红海中真正释放其低密价值潜力。

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