4月上海房地产成交量环比下降，金三银四又要进入漫长的淡季？

去年底的经济工作会议上对房地产的说法还是“着力”稳定房地产市场，这次会议已经变成“努力”稳定房地产市场了。

虽然只是一字之差，但也可以说明目前房地产市场现状，以及决策层对房地产的态度了。

其实刚过去的三四月份，总体而言，一线城市的房地产市场至少成交量还是可以的。

三月上海的房子成交数量超过了3万套，是五年来最高的一个月，四月虽然略微下降，但总体也有2.8万套，仍然也还是在高位。

最可喜的是新增挂牌数量在明显下降了，之前上海每个月都是新增挂牌数量超过成交量，这两个月也扭转过来了，成交量超过了新增挂牌数量，算是一个明显好转的信号。

而且，房价在经过三月份的高额成交量的带动之后，也不仅止跌，而且有所回升。

按照中介的说法，一部分房东甚至撤销了挂牌，而房东在交易谈判时姿态明显比之前更加强硬，像之前那样上来先砍15%仍然能谈成的情况已经很少见了。

但在传统的金三银四之后，房地产成交量下降，进入每年传统上的淡季，也基本上是可以预料的。

其实在2024年9月出台新政策之后，上海的成交量就有一段时间是比较高的，几乎每个月都在2万套以上，一直持续到2025年的五六月份才降温。

所以，到2025年9月，上海又出台了新政策，今年春节后进一步出台了沪七条，效果还是很明显的。

4月29日，深圳出台了新的房地产政策，30日广州也跟上了，说明广州和深圳都希望能将这一波成交量高峰期再延长一些时间。

广州这次甚至出台的政策里包括了以旧换新的置换补贴，补贴标准为房价的1%，上限3万，总共补贴2亿元，可见当地对于稳定房地产市场的心情之迫切。

但如果细看三月以来的成交情况就会发现，上海成交量的8成都是二手房，而且其中主要是中环内的老公房，尤其是传统意义上的老破小，总价普遍低于300万。

当然，这本来也是上海房市的常态，即使在房市最热的时候，成交量的7成也是老公房。

但这一波上海房市与以往的不同之处在于，以往老公房成交量比较高的时候，新房的成交量也会比较高，老公房的房价如果涨，新房的房价会涨得更猛。

而这一波并没有出现明显的带动效应，老破小成交量猛增，价格也有所回升，但新房的价格依然在下跌，尤其是远郊的新房、次新房和大房子的成交也仍然在跌。

按照部分中介的解释，除了三四月是刚需家庭买学区房的高峰期，还有一个很重要的原因是，当初被拆迁到远郊的老人，趁着现在房价低，不少人又在中环内买房，搬回来了。

所以，现在对于后市走势的看法，仍然很难真正的乐观起来，多数非刚需的人仍然抱着观望的心态，宁可再等等看。

高盛的分析报告也认为，今年下半年开始到2028年，一线城市的房价可能会上涨15%，也让许多人激动不已。

因为之前高盛和一些外资投行的分析都认为，中国房地产市场筑底的过程可能要持续到2028年，之后才能回升。

这背后其实还有个很重要的原因在于，一方面是房地产在2023年崩盘之后，保交房今年才能完全结束，也就是把之前留下的烂摊子基本解决掉；

另一方面则是因为，2023年之前的新房的限售期最晚会在2028年解禁，流入市场，而在此之前，每年都会有大量的新房在限售期结束后进入市场，因此供应会持续增加。

如果这一次政策加持之下能够加速周转，完全扭转新增挂牌数量和成交量的现状，保持目前每个月新增挂牌低于成交量的现状，则供应会减少，房价就有可能逐步稳定下来，乃至重回上升轨道。