北京开年最贵土拍，没有悬念

来源：市场资讯

（来源：风声声）

刚刚，随着东坝新地土拍结果出炉，4月30日北京出让的3宗宅地，都迎来了各自的最终买家。

最大赢家无疑是华润置地，一日连下两城。

先是以底价，将丰台万泉寺村0007地块收入囊中，又联合未来科学城拿下昌平区北七家地块。

其中，丰台万泉寺村0007地块，也是此次土拍中市场关注最高的地块。57.711亿元的起拍价，创下了北京目前年内最高总价纪录。

不过，华润拿下这两块地，其实没啥悬念，因为没有竞争对手。

有意思的是，开拍前市场普遍不看好的东坝地块，倒是迎来了变数，金茂、建发两家参拍。

最后地块被金茂拿下，成交金额20.981亿元，成交楼面价4.1万/㎡，溢价率0.1%。

从结果上看，建发起到了一个吉祥物的作用。

关于这三宗地的素质，市面上相关的分析文章已经非常多了，这里就不聊那么细了，重点讲讲产品和价格。

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首先是丰台万泉寺村0007地块。

这块地此前呼声很高，很多人都觉得它会溢价。

主要原因，是大区位不错，二到三环间，同时配套也成熟，14号线及16号线双轨交会，龙湖丽泽天街、西铁营万达广场双商业，要医院有医院，要公园有公园。

按以前的拿地逻辑，不说大火，肯定是有人抢。

只是现在，情况变了。

一来大家普遍节衣缩食，近60亿元的体量，过于庞大。

二来如今即便手里有钱的主，也更倾向于精打细算。万泉寺地块有配建要求，至少得花3.74亿元。摊下来，项目楼面价每平米要加3800元以上。

即便底价成交，实际楼面价也达到了6.23万元/㎡，和周边竞品比，没有明显优势。

确定性不强的仗，北京房企已经不会再打了。

因为是商业核心中的住宅地块，万泉寺007出让前很多东西基本上已经定死了。

比如要搞好房子，要架空台板，一层二层要开放共享，甚至外立面怎么整，都有明文要求——

综合考虑城市界面形象，采用较高窗墙比，采用现代主义的设计手法，强调简洁的线条和几何形状，材料使用铝板、玻璃、石材等现代材料，建筑主体色彩宜与周边协调......

可能很多人已经能想象出个大概了。

说得更简单点，就是往那种公建化城市封面的方向上靠。

定位不用想，起步高端改善，大概率是顶豪产品，主打河景大平层。

丽泽商务区的老板们，又有新房子可以选了。

华润置地做豪宅，还是比较有底气的。新地附近，之前也有北京悦府和北京瑞府，两个华润置地的高端项目可以参考，口碑和去化都不错。

至于价格，参考板块内的中海丽金府，网签均价10.4万元左右。

丽金府周边的配套和城市界面，和万泉寺有差异，新项目大概率是要上10万+

狠一点，部分房源可能要奔着12万元走。

现在唯一的不确定，就是起步是搞120㎡，还是一步到位150㎡，总之，没有1200万元以上的预算，大概率不用考虑这里了。

02

再聊聊东坝单店地块。

总的来说，优势和缺陷都非常明显。

优势在于4.1万元/㎡的楼面价，对比区域之前供地便宜不少。比如2023年拿地的保利天汇，成交楼面价是5.67万/㎡。

这就代表后续，有可操作的空间。

如果后期东坝单店地块凭借低价优势主打性价比、刚改产品，销售成绩完全可以碾压周边的几个竞争对手。

另外，东坝过去一直被叫“饼王”，第四使馆区喊了几十年迟迟不来，让很多人对这里心灰意冷。

但这两年，东坝的建设速度明显提升，交通、城市界面、教育等等一年一个样，又让大家对这里燃起了期待。

特别是坝河景色，去过都得感叹一句：不愧是第四使馆区。

缺陷主要在几个方面：

第一，距离五环太近，噪音问题突出。

第二，距离地铁太远，最近的东坝南地铁站（3号线）目前的通路1.6公里。

第三，东南方向1.2公里处有东郊殡仪馆。

三个问题，都属于那种，介意的人非常介意的点，到时候得看金茂怎么去操作。

当然，产品力上，金茂是没有问题的，最终形态应该是偏改善的小高层，至于价格，大概率会在6.5-7.5万元/㎡之间。

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最后，昌平区北七家镇平西府地块。

上一次昌平平西府有住宅用地出让，还是2022年6月，也就是后来的北清橡树湾，当时华润拿地的楼面价约3.5万元，销售均价约6万元。

时隔四年，华润再度出手，楼面价已经来到了2.01万元/㎡。

关键，新地在容积率等规划条件上优势明显，这意味着即便最终售价和北清橡树湾一样，性价比也会明显高于后者。

等等党真的赢麻了。

地块的可操作性很大，反而不是那么好预测了，会拿出什么产品，最终得看华润是什么想法。

至于价格，大概率会往5.5万元靠，当然不排除华润给大家整点惊喜。

文末惯例还是上图给大家参考，关于华润、金茂代表产品的表现：

北京瑞府大门外立面

北京瑞府社区景观