炸裂！西安6宗宅地猛砸16.94亿，大明宫、未央湖板块要起飞？

4月29日，西安土拍市场迎来一波集中供地。

在推出的7宗303亩建设用地中，6宗共181.841亩住宅及商服用地集中挂牌，起始总价16.94亿元，覆盖曲江大明宫、未央湖、长安大学城、莲湖等核心及潜力板块。

而本次供地的核心看点，集中在曲江大明宫、未央湖（后村城改）、长安大学城三大板块，其余地块体量较小。

曲江大明宫板块供地：

曲江大明宫推出2宗合计81.452亩地块，地籍编号分别为WY18-10-183、WY18-7-78，均为住宅、商服共用宗，容积率仅2.0，属于二环内稀缺的低容地块，也是板块近年来少有的改善型宅地供应。

WY18-10-183地块：位于西瑞北国之春项目以南、经九路以西，占地17.795亩，容积率1.2-2.0，起始价1.86亿元，折合地价1045.24万元/亩、楼面价7839.27元/㎡。

值得注意的是，这宗地块是“回炉重拍”，去年9月底曾以QJ10-10-260编号出让，最终终止，此次不仅起始价下调1800万元，还放宽竞买条件，可单独竞买也可联合竞买，门槛大幅降低。

WY18-7-78地块：北二环以北、红旗铁路线以东、经九路以西，占地63.657亩，起始价6.59亿元，折合地价1035.24万元/亩、楼面价7764.27元/㎡，同样容积率2.0，建筑密度不超过25%。但要注意，

但是，该地块需配建一条218米长、20米宽的市政道路，实际地价必然会略高于表面数据。

目前在售新房以改善为主（如中国铁建西派天著、大明宫金茂府），而此次2宗2.0低容地块，与华润明德润府同为板块最低容积率，具备打造高端改善楼盘的潜质。

且竞买门槛放宽，大概率会吸引品牌房企入局，后续入市将填补板块改善供应缺口。

未央湖板块供地：

未央区推出的WY6-24-181地块，属于后村城改项目用地，也是板块近年来少有的住宅供地。

地块占地60.729亩，与26.989亩划拨安置用地为共用宗，住宅、商服共用，容积率1.2-2.81，起始价5.082亿元，折合地价826.83万元/亩、楼面价3092.63元/㎡。

地处未央湖板块核心区域，生态、教育、交通配套亮眼。距未央湖、浐灞国际湿地公园最近仅500米，最远1.5公里；东侧700米即浐灞第十学校启源校区（陕师大浐灞教育集团管理）；距地铁10号线未央湖站约1公里，可换乘8号线通达全城。

未央湖板块曾是楼市热门板块，吸引金茂、龙湖、招商等房企进驻，如今多数项目已交付，仅龙湖江宸府在售，供应缺口明显。

根据用地指标，未然必然会打造成刚需+刚改产品项目，依托成熟配套，入市后会具有一定竞争力优势。

长安大学城板块供地：

推出1宗CA6-10-1761地块，占地17.935亩，住宅、商服共用，容积率1.2-3.35，起始价8500万元，折合地价约474万元/亩，定位刚需+刚改，精准贴合大学城板块需求。

位于建业二路以南、建业三路以北、高阳三路以东、高阳一路以西，最大优势是南侧紧邻长安一中实验初级中学、长安一小实验小学、西北大学附属中小学等，均为“名校+”资源，周边还有陕西师大附属中小学、西北大学长安校区，教育氛围浓厚。

板块已建成社区较多（如长安金茂府、中海长安府、海亮），存量房市场现状明显，在售新房稀缺，此次供地正好填补刚需+刚改供应缺口。

但由于地块体量小、容积率偏高，大概率打造高层产品。

在以上三大板块之外，本次莲湖区还有2宗地块，体量偏小，以住宅+商服为主，定位偏向刚需，主要作用是补充区域居住和商业配套，无明显亮点，大概率由本土房企或小型开发商拿下。

对于房企而言：大明宫2宗低容地块，门槛放宽、配套成熟，适合品牌房企打造高端改善项目，大概率会引发抢地热潮；

而后村城改地块，成本偏低但有城改属性，适合有城改开发经验的房企；长安大学城地块，稳健刚需定位，适合追求低风险的房企。

对于购房者而言：大明宫后续新增改善房源，适合预算充足、追求核心地段和低密居住的改善群体。

地块出让后，续补位的未央湖、长安大学城地块打造的刚需+刚改房源，适合刚需、刚改群体，尤其是看重教育、生态配套的购房者，尤其值得重点关注。